大雪无痕

楼盘调查房策及各位手头上的资料也许很多，但通常调查人员弄回来一大堆资料，却没有太多的价值。

为什么，所以想与大家一起探讨2个问题：

1、楼盘调查的目的？
2、楼盘调查报告的内容？

如果有一份策略性的指导大纲，对于调查者及组织调查者，将获得效率的提高等好处，所以请大家一起来完善这份大纲，币待！

本人先写个例子：
1、楼盘调查的目的：主要为项目决策提供依据
1）立项阶段：为产品规划定位提供市场；
2）推广阶段：推广思路的确立提供依据；
3）销售阶段：销售竞争策略制订及调整
……

2、楼盘调查汇报的内容：
1）楼盘基本经济指标
2）价格全程变化情况、去去化速度变化，是什么原因形成？
3）人们对不同物业的看法，原因何在，比如开发展商推广的卖点是否为客户及业主接受
……

魔煞

1、楼盘调查的目的：（1）了解竞争个案的近期的销售动态（找问题）。包括优惠政策、去化情况、广告策略等。（2）通过了解竞争个案的销售动态从而发现自己楼盘目前所处什么状态（发现问题）。必须要了解自己的项目，目前销售情况在市场的大环境下怎么样？滞销还是一般或是良好？滞销的原因？一般的原因？为什么没有走到市场的最前？项目处目前状态我们应该怎么做？项目目前的采取怎么样的销售措施？市场反映情况怎么样？等等，都必须全方位的考虑。（3）针对竞争楼盘调查就是通过了解他们从而发现自己的不足或是弱点等，使自己项目有更好的销售，而不是简简单单了解一下市场就OK了？那这一步就是该怎么样去做了（解决问题）。发现问题就要 去解决、去执行，否则一切都是空想、空谈。做再多的调查也是白费心机，没有什么意义。至于怎么样去执行？怎么样去做？我就不多说了，具体操作因项目而议。
2、楼盘调查的报告内容。
     其实我认为既然目的都知道了，内容那就不用多说了。偶不知道斑竹怎么样认为？偶认为报告的内容就围绕你调查的目的去写就OK了？内容写的再多，发现问题再多，不去执行还是白费。报告只不过是个形式而异。小弟藐论，不周之处多多包含！

峡雨清风

1、目的：跟去WC一样，职业病（肾虚者去的次数更多）
2、前期都想找类似的其他区域成功楼盘去比对，做类似操盘，情况比较中庸基本能平稳结案
3、市调内容，能否反常规跳出来运做。
    反正感觉运做项目离不开市调，但“尽信书不如无书”，鸡肋

min072544

楼盘调查其实就是通过最短的时间了解当地的房地产现状及发展趋势.并为项目定位\规划定位\户型定位\销售策略的制订提供一定基础.
当然在一些正处于房地产发展初级阶段的地域而言，在充分了解楼盘情况之后，还需加入自己的理性思考，方可得出一定结论。如果当地现有二房集中在90——100平米 ，三房集中在110——130平米，那我们如何对于我们的产品进行准确的定位？我们如何制定规划设计任务书？当地对于70——80平米二房、95——105平米三房是否存在隐性需求？当然选择这一市场空白点很可能制造差异化的竞争优势，但如果没有进行更为完善的市场调查、目标客户调查去支撑这一观点，那么很有可能制造一场灾难。
对于楼盘调查的作用我们不能完全的放大或完全的否定，它只是在我们决策时提供一定的信息，对于这些信息我们需要去进行有效的选择。
关于楼盘调查就字面上划定它的主要范围还只是局限于对于周边区域的竞争楼盘或潜在项目的一些了解（无外乎：容积率、绿化率、建面、建筑形态、管理费、销售状态、销售价格、销售周期、户型、及通过一定分析后得出的理性分析；特别对于一些拟建及在建但没有进入销售阶段的项目对于尚处于规划设计阶段的自身项目能够提供一些更有价值的信息）
但对于广义上的楼盘调查可能更多的应向市场调查这一概念靠拢。市调的范围就非常广泛了，代理商动辄上百页的市调报告并不鲜见，但对于其含金量我现在还是有着一个比较大的问号。市场调查我比较关注的问题（人口、财政收入、居民可支配收入、三次产业比例、土地供应量、预售面积、在建面积、销售面积、商住用地指标、销售价格、户型配比，客户问卷得出的一些结论）

房策族

说点不成熟的意见：

了解、借鉴已经开发的楼盘，为自己所服务的楼盘或项目提供必要的决策依据。和楼主分析的一样，在房地产开发的不同的阶段，有着不同的目的和内容：

1、寻找项目阶段：通过对楼盘的个案调查，配合提供该城市（地区）房地产市场情况，为是否进入该城市（地区）提供决策依据。该阶段调查的内容比较多，但相对较粗，主要是些宏观信息。比如有多少大的楼盘，这些楼盘的占地、物业品种、开发情况、进度情况、土地（建造、销售）价格、楼盘经济效益等。

2、项目拿地阶段：根据拟争取地块的规划指标，有针对性的调查地块周边或同等物业品种的楼盘信息，为测算拿地价格提供依据。该环节调查的内容比较具体，有软性文字资料，更需要硬性的数字指标。

3、规划设计阶段：为所服务的项目的产品定位提供市场支撑。内容比较具体，主要有市场供应了那些产品、购房者喜欢那些物业，既要有所创新、也不能偏离市场。

4、推广阶段：为自己所服务的楼盘提供推广思路，在既有楼盘的推广手法基础上，提出自己所服务楼盘的推广方案，想着一鸣惊人。调查内容包括推广时机、做法等。

5、施工阶段：了解人家工地的施工组织以及与推广和销售的配合情况。内容也比较多，主要有施工分段、现场布置、力能安排、施工与监理单位的情况、施工措施、每天施工的时间安排、现场包装等。

6、销售阶段：为制定价格、销售方案提供依据。调查内容包括开盘的时间、卖场布置、销售手段、不同物业品种以及不同阶段的销售价格与销售情况、销售组织架构、人员情况、薪酬情况、作息时间等。

布衣进城

一、调查目的：
1、通过客观深入的市场调查和科学严谨的统计分析，充分了解当地房地产市场供需空间和价格趋势，确定目标客户群及其对产品和价格的取向，对项目的现有规划提出建设性建议，合理规划小申庄项目地块，明确项目定位，较准确的发挥地块环境特质和经济指标，开发出为市场所接受的产品，实现项目投资效益回报的最大化。
2、根据对项目的定位、规划、市场前景、投资风险的调查研究分析，对后续营销推广策略提供有力支持。
二、调查内容：
1、对当地宏观环境的调查
（1）宏观经济及市政规划
（2）当地房地产现状
2、项目自身情况调查
（1）产品的整体研究与特性分析
        项目的地理位置（区域特性、区域交通状况、项目周围环境）
        产品公司组成  （开发商、设计单位、承建单位、策划公司、物业公司）
3、需求市场调查
        未来三年内市民置业意向
        购买偏好（地段、价位、户型与结构、面积、建筑风格设计、装修档次、配套设施重要性）
        购买决策（决策参与、决策影响因素、信息渠道的重要性排序）
        购买行为（适宜置业时期、销售行为主动性、付款方式）
        价格支付能力
        对物业配套的需求
        购买人群
4、竞争市场调查（个案对比）
（1）基本情况
        楼盘位置、占地面积、总建筑面积、开发商、总投资、开工竣工日期、容积率
        类别、档次及整体布局
        装修材料、水平
        硬件设备
        配套服务功能及功能分区
        公开销售日期
        销售价格、开发期价格的变化情况、销售率
        付款方式、银行按揭安排
        车位配备
        物业管理公司及费用等

我们放松的港湾

各位朋友好

对不起，我爱你

轻轻地
敲打着最后的字
明天以后
学会忘记
学会一个人浪迹

对不起
我爱你
可是
她比我更需要你
她的世界全是你
没有了你
她不知道如何继续
没有了你
我可以一个人走下去
即使世界只剩下冬季

对不起
我爱你
可是
我选择了放弃
选择离你而去
我的选择
成了对你的背弃
只是背弃

对不起
我爱你
不是不想珍惜
不是不再爱你
我只是
换个地方
换个方式
继续爱你
在世界的另一边
轻轻的想你
悄悄地祝福你

我却不知道
离开你
却离开了我的唯一
----------------房子
希望大家在以后多给我点建议
   让我们一起做
她的主人
有时间我们一起来讨论
各位朋友可以联系或留言
电话13641195986
邮箱WWW.DAOLIANG20@126.COM

kos_chen

楼盘调查的目的：定位、定价、卖光！

峡雨清风

销售先生，我没你那么浪漫，酸死，没对题，拖出去打！~~~

fangao

楼上的，除了那个别有用心跑题的，调查目的说的差不多全了。这里再往下说一点
关于调查材料的汇总整理，需要去粗存精去伪存真，从而形成富有效用的报告。
如何提高效用性？我的陋见是：提高针对性，作为操盘手，其作为要“手起刀落，刀刀见血”。
这里，可否引出新的话题：如何提高调查的效用？
各位高见？