清清~

　　整体供过于求  

　　自2001年商业地产投资热显现至今，5年时间里其供应增长率已达到33%。2005年，全国商业用房空置面积达到3872万平方米，占各类商品房空置总面积的27%，空置面积增速比商品住宅空置面积增速高出7.5个百分点。

而2007年某些大中城市的新开工计划中，商业供应保持着继续增长的势头。由于过去的商业地产只注重规模效应，以及短期内的资金迅速回笼，因此很多项目以失败告终。2007年将是解决商业地产问题的开始之年。  

　　优质物业存有空间

　　尽管目前商业地产市场从规模总量上来说供过于求，但商业市场整体仍表现有不足，主要体现在：商业分布不均衡；城市之间的商业发展不均衡；业态较单一，细分市场不明显，包括有品质的商业项目在总量和有针对性的格局方面都有发展空间。
中国购物中心产业资讯中心提供的市场研究数据表明，中国目前商业最成熟的上海，购物中心率仅为39.5％，未来购物中心仍有较大的发展空间。据此推断，未来将会出现大量的购物中心并购现象，表现为标准的购物中心将并购大量零售商业地产项目和准购物中心，最终渐成专业化高的商业地产项目。因此，2007年，具有优质潜质的商业物业必将开始受到市场青睐，而具备更大的发展空间。

　　由开发时代转向运营时代

　　商业地产的开发正由最初的感性向理性过渡。随着一线城市中一系列商业地产开发项目的失利，更多的开发商认识到，专业化和国际化的操作是商业项目成功的基本保障。

邀你同歌

商业地产将由开发时代转向运营时代，从现象上来讲是应该好好研讨这个问题了，出现这种想法可谓是商业物业今后发展和运营的福音。实际上，我认为这个话题本不应该现在提出，原因是商业物业不比住宅物业抑或是其它什么形态的物业。商业物业的核心是“商”，命根子也是“商”，而不是建筑乃至商铺的价值。对于商业物业的开发商来讲，这可是一个非常有必要研究的话题。大凡我们现在所遇到的商业物业开发商，恰恰在运营上显出薄弱的环节，目光仅仅放在商铺究竟能卖多少钱的短浅问题上，往往忽略了其商业物业内含的潜在价值，即商业价值、业态价值、整合价值……这里所涉及的基础价值算是一个产业的化，那么运营就是商铺核心资本增值大小的关键问题了。不仅要问，商业物业的开发商当决定投资兴建商业物业时，基本商业运营的核心问题是否有所充分考虑？商业地产将由开发时代转向运营时代，如果换一句话说，先学会怎么运营商业再开发设计物业的载体岂不更好？
顺提一句：商业物业的开发商，聚焦点放在后期运营上比关心现在商铺卖多少钱更有价值。
一家之言，欢迎探讨。

浪子随风

很有道理啊，不过只能说是未来的趋势。商业项目的收益最大化及项目附加值如何体现就在于商业运行如何。这是正道，而不是现在大部分项目的“杀鸡取卵”操作法。说到现在的现状，功劳薄上应该为许多对商业一知半解的代理添上大大的一笔。

[ 本帖最后由 浪子随风 于 2007-5-15  14:08 编辑 ]

清清~

多多赐教。。。要学的东西还有很多！