weiqunying

有时候,很多建议也只能看看的...
有时候,死了的东西就不要给救了...
有时候,死亡也是一种规律...
让这个市场死吧,死过了,就换全新的吧...
时间在推移,市场在变化...
给出题的:不要浪费我们做无谓的脑细胞死亡吧,我看要嘛你换个工作好了...
人生要继续...跳出来看吧...

cps8620

招商是需谨慎哦　　什么主力店　业态分区都不说了　　　你们的定位是什么哦？　没这个　是做不好的　除非是做集贸市场

最怕孤单

        可能楼主大大比较急吧，从您介绍的情况来看，感觉您被一团糟糕的项目情况打乱了阵脚，什么工作都想做，什么问题都希望能尽快解决，您所计划的工作更像救火队员而不是问题解决者。
        建议您先理理工作思路：
1、目前最重要的工作是什么？虽然重要的很多，但一定有一个在所有问题里最急切，处理后能形成最大效益的问题。理一个解决问题时间规划表吧，能有更好的工作安排。如果是租金问题，那建议先做好业主的安抚工作。先举行个发布会，要做XXXX大型宣传活动，需要XXXX资金，大型活动会在XX月（3—6月）后上马。然后举行业主恳谈会，讲讲KFS重启信心和操作大型活动的资金缺口。贵公司在前期的项目宣传上投入了很多的资金，相信在业主心中也有一定的诚信度。如果KFS能拿出魄力，那以保证的形式，签订一个房租支付延期的附加合同吧。
2、把4栋需要招商的项目先分栋规划，然后汇总方案，整体布局。规划时一定要有可行性论证。再根据整体布局一步一步执行。这样虽千头万绪而有条不紊。在本项目，期望一次性拿出个XX定位，就能解决问题，显然不太现实，长期抗战的打算吧。
        由于您提供的资料不多，不是很具体，不敢乱发言，仅仅谈谈定位于娱乐的一栋吧：
市场调研：做一个详细的娱乐、餐饮业态调研。
餐饮：
1、当地有无特色食材？能否发展出特色餐饮。（比如：长宁竹荪宴、简阳羊肉汤、泸州长江鱼等等，都是根据当地的特色食材，发展除了具有较大规模的特色餐饮业态）
2、当地厂矿居多。厂矿接待用餐、会议用餐的消费行为研究。厂矿白领的消费人群、消费行为调研。
3、高速路、国道的车流调研。是否有足够的消费人群，值得在道路上下功夫？
4、务工人员，地域、收入、食物偏好、消费行为调研。
此外：不建议考虑向临近繁华镇辐射的可能性。跨区域操作，初期投入大、见效慢、操作难度高，虽然利润较高，但是本项目最迫切的问题是现金流。
可能存在的业态定位：
中高档餐饮，目标客户群：厂矿白领的日常性聚餐及厂矿的简易类接待用餐。
低档餐饮，目标客户群体：务工人员。
特色餐饮，目标客户群体：过往司机，本地及厂矿客户。
相信做了以上调研，到底定位于哪一种，会非常的清晰。
娱乐：
1、主力店策略。最好能1家搞定，2—3家最好，千万别弄的小而多。歌城、慢摇吧、休闲式酒店、洗浴中心等等都可以考虑。
2、做好当地市场承受能力的调研和业态调研。尽量避免直接竞争，毕竟我们体量有限。
3、H 牌。前提是KFS和经营者关系够好。

        受到体量的限制，建议您一栋要么做娱乐、要么做餐饮。别光顾着眼前，招进来算数。想必您现在已经体会到了只管招、不管后期经营的坏处。
        资料受限，其它的没办法进一步与您探讨。
        废话了半天，一个实际操作都没有。期望楼主大大贴出更多更详细的市调资料，好与您这样的高手继续探讨，互相学习。

hxf

大家好！
上面所讲的问题我是这样来分析的．
一，就是关于交通的问题，这个可以先找当地的政府部门来协调这个事情，作为占地几十万平方的项目来说，对于当地的形象经济的带动还有政府官员的正绩都是具有一定的影响的，所以他们从自己的利益出发也会鼎力相助的．最好让他们在这里做一个站台．
二，你们一共是几十万平方的面积，而商业只有二万八平方，那其它的面积是住宅吗？因为这关系到消费量和相应的消费力问题．如果是作为大型的居住社区的话，应该有一定的固定的群体的！而且中间的商机应该是比较大的．
三，按你所描述的情况来看，情况还不算怎么糟糕，因为你已经有相当的一部分的面积出租或者在经营了．只是经营状况有点问题而已．这时候你们只要把自己的项目和周围的相关情况好好的分析和整理一下，然后再对症下药，就不会有什么大问题，任何项目都有一个磨合期的！这个时候最重要的就是心态．
四，你们所走的专业服装市场这条路肯定是没有多少生机的，更不会给你们带来什么高的价值．作为在外地工厂做工上班的人来说，最重要的还是集中在吃喝和最基本的休闲娱乐这一块．所以你们在餐饮这方面必须加大招商的力度，并予以相应的优惠，先把商家吸引过来．档次不能过高，以低档的大众化的为主，辅以适当的中档．还有就是可以适当的增加一些卡拉ＯＫ，通宵影院之类因为网吧之类的你们已经有了．而服装绝大数人是好长时间才会买一回，有的还是到了逢年过节的时候才会买新衣服．所以这一部分的市场需求量应该不会太大．而且又是乡镇地段比较偏，最好别指望什么有多少的外来客商和客户到这里来！
五，广告方案有必要进行调整，你所说的这种情况，你们的广告应该是没有发挥什么功效的，我不知道你们的发布范围在什么地方，但是我建议你们要把目光放的广一些远一些，别把视线盯在　自己的居住人口很少的周围．把大概的价格，投资前景，相应的投资回报率进行避重就轻的予以介绍和适当的讲解．
六，关于对面的农贸市场的客户的问题，你们可以通过相关活动和人员的公关及游说，给其造成一定的压力，使其感觉得迟搬不如早搬划得来，而且如果现在不搬的话到后面想在附近找门面是很困难的，说不定到时候已经没有什么选择的佘地．或者说是迟搬的话可能没有现在划得来．这个就是关键在于你们公司如何去造势如何去给他们造成这样的紧迫感和压力了．
七，就是目前的这种状况要想方设法的稳定现有的或正在经营的客户，不管他们具体的情况如何一定要先拖住他们，不能让他们产生什么连锁反应，一家走了马上都开始没有信心了，这是做商业的大忌！等到火爆的气氛上来了，再利用市场来进行淘汰吧！
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　最后祝你们顺利！

gwb604

第一 总体营销思路

【一】先立于不败之地而后求胜

第一步 面向业主、业户进行推广，使之明白商场的发展前景和升值前景，把商场的每一点进步第一时间让他们知道，把每一个利好消息第一时间让他们知道；面向商场内所有员工进行多次重复培训，类似“洗脑”，从而从舆论源头开始进行舆论纠偏。

目的：遏止业主退铺及制造消极影响，遏止业户退出经营及制造消极影响，遏止商场及公司员工发出的错误舆论误导。

第二步 全面修正商场定位，全面改善商场经营管理，推出商场经营管理班子新形象、新概念，最好推出“XX商业大师”之类，同时推出“连锁经营”方向。

目的：使公众对商场的经营前景深信不疑，同时在公众心目中确立一个新的商铺价值评判标准，便于推广和销售。

第三步 正式推广动漫星城，展开动漫星城招商。

目的：使公众对斑点猫的商铺价值产生新的预期，从而产生投资冲动。（这方面的工作还没展开）

第四步 把招商工作做得红红火火。

目的：此时还没有实际的招商进展，项目可能会全面崩溃。所以，我们下一步要立即展开代号为“**总动员”的招商活动。（这方面的工作已经有良好进展，但需要有更理想的工作面，更需要更好的经营背景）

【二】雷霆万钧 出击

在以上四步基本到位的情况下，我们必须赶在*月中旬之前完成强销推广的准备工作，在*月中旬进行强销，在*月底之前基本完成销售任务。

在这之后，是“收官”。收官内容包括：

★ 消化尾盘
★ 做好售后服务
★ 整理和修正商场经营法律关系，为将来的经营权和收益权冲突铺平和谐之路
★ 扩大商场品牌战果，深化品牌运营
★ 完善商场经营管理体系

第二 正本清源
做好舆论源头的工作

【一】面向业主进行推广

★ 开了一次成功的联谊酒会，鼓舞了信心
★ 对所有商铺升了价，有效遏止退铺现象
★ 持续不断进行了20天的短信推广，使业主们对利好信息的接受率达到了60%左右，原先可能不到10%。
★ 让业主每天都能接收到商场的经营信息，从而使公众始终关注商场。在这个过程中，商场的品牌自然生成。
★ 面向业主，传播“商场要全国连锁”进行“商业拓展”的消息。

【二】面向业户（即所谓“供应商”）进行推广

★ 开了一次成功的联谊酒会，鼓舞了信心
★ 进行了20天的短信推广，效果不明显
★ 跟大部分业户进行了初步沟通，效果不明显，业户对商场经营前景不十分理解。
★ 组织业户们参加下一步代号为“商场总动员”的招商活动。
★ 跟业户们进行持久的“连锁经营”动员教育。

【三】面向商场员工及管理层进行推广

★ 进行了10天的“创业培训”，员工们对商场定位、商业形势、自己的工作前景等已经有了清楚的认识，但有待巩固、内化
★ 进一步进行“创业培训”，使之将培训内容内化为其内心的思想
★ 商场管理层在员工中组织“商业兴趣小组”，组织他们学习、提高，从而实现“培养式管理”的商场管理新模式，以减少员工流动，提高员工素质，选拔优秀人才。

devilbye

我来谈谈个人的一点意见
商业地产大体上可以分为“定位＋规划＋营销＋经营操作＋管理”这么几个方面。
1定位上来讲，这个项目虽然面临吸引人群簿广，但是毗邻开发区，还是有一定操作性的。可以将本项目的客户定位为“开发区白领＋务工人员”的双重定位。毗邻开发区这样的优势不能不利用，再加上原有的服装客户，产品组合可以定位为“娱乐＋服装＋配件”。
2规划上说，有四座楼，因此可以每栋楼设计不同的业态。将区位较好、客流量较大的位置设为主力店A座，以娱乐业为主。一楼休闲餐厅（火锅店）等档次较好的餐厅，二楼网吧，三楼歌城（台球房等）。B座放置超市、档次较好的服装等生活用品，以吸引开发区白领。C座设计为开发区配件市场。D座一层为低档餐饮，其余楼层为低档服装等生活用品，以及周边农贸市场的一些商家。
这样，就形成了 A休闲娱乐区 B中高档区C低档区D配件区。当然要根据位置进行调整，尽量避免务工人员和白领的视觉冲突。
3至于经营操作、管理等方面，7楼的大大说的很牛，就不累述了。况且，产品的定位和规划做好了，人气上来了，这些方面只要加以重视，应该不是问题。
另外，位于开发区的项目，应该是政府重点关注的，所以尽量在政府的扶持下，获得资金、政策、宣传的帮助。
欢迎指正

hebin1983

个人以为目前最重要的是对你的定位再次进行论证,这个地方到底适合做什么,如果盲目的进行定位,那么到最后市场也整的杂七杂八的,人心也乱了.那么这个就需要你们对当地的商业的具体情况进行考察\分析看看.
农贸市场要坼迁,但是总的档次来说可能和你们的定位还是有一定区别的,但是这一部分人一定要争取,根据你提供的情况来看,当地最多的人可能就是外来务工的人,但是这部分人的消费能力怎么样,这个是吸引商家进来做生意的条件.

因此目前工作：
1、对周边商业情况进行调查分析，定位做什么东西最合适；
2、考察周边企业经营情况，对企业员工消费能力做详细调查；
3、充分挖掘项目优点，结合定位，做好招商工作。

clonegod

最好有项目的位置图、鸟瞰图、项目、周边环境的照片资料。
不现场看项目没法定方案，如果不看现场则必须要如下内容：第一部分：建筑建设标准（外立面、内部装修标准、管线设置等）2、建筑立面图（层高净高等）3、配套设施（包括市政配套）4、建筑参数（楼层核载：超市、酒店招商时的硬性指标；楼层防水参数：洗浴中心、酒店洗手间的硬性指标）6、标准层平面图（分割的具体问题）。第二部分：市场环境要有一个详细说明，比如高速出入口距离、道路网、人流量、车流量、人均可支配收入、15分钟商圈、30分钟商圈、当地人生活习惯等等。

vsyf

hawkel

呵呵，后续情况怎么样？咋没消息了？