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中海地产的ERP蜕变
　　“虽然现在我们在全国有20家公司，地域也很分散，但所有的人都像在同一个地方工作一样。”对于公司现在的管理状况，中国海外集团有限公司信息中心副总经理苏光义多少有点志得意满。
　　作为一家在1979年成立于香港的大型国有企业，中海外拥有建筑、房地产、基建三条业务线，旗下中海地产是国内惟一一家在香港、澳门和内地开发房地产的公司。
　　跨地区管理问题一直是一个让走向扩张之路的地方型房地产企业头疼的问题，中海地产是怎么做到这一点的呢？
　　谜底揭晓——让中海地产在管理上蜕变的是2004年ERP系统的上马。
　　实现集中式控制管理
　　对于企业来说，ERP的内涵就是“管理+IT”，ERP首先是管理思想，其次是管理手段与信息系统。管理思想是ERP的灵魂。
　　“目前，中海地产在信息化上已经大都实施集中式的控制和管理。”苏光义介绍。
　　据了解，在实行信息化集中管控之后，尽管中海地产在国内有20家公司，地域分布分散，但相关数据都集中在中心集团，通过网络能做到像所有的人都在同一个地方工作一样。
　　比如,通过BI（商业智能系统）的实施和分析，各个项目当天的数据、现金流、财务报表、当天的银行存款、销售回款、招标采购，甚至大合同的签订数目，都可以看得一清二楚，就如同给企业装上了一双“火眼金睛”。
　　如今企业的管理状况让苏光义颇多感慨：“我对于上马ERP系统体会非常之深。”
　　引发他如此感慨的原因是，在国内跑马圈地之初，中海地产和所有从一个区域向全国扩张的企业一样，在管理上陷入一种局部的困境：各个地区信息割裂，造成项目公司各自为政，财务报表严重滞后，不能及时地了解近期各个项目的工程进展和现金流。
　　具体的表象不胜枚举。在集团层面，集团总部和项目公司之间有一体化的需求，作为金融中心的集团总部主要负责全面预算以及滚动开发资金的协调，但往往和项目公司存在脱节，尤其在合作的变更和付款环节，以及预算的监控上。项目公司付款的时候要求集团总部资金计划的控制，但在真正付款的时候往往会出现偏差。
　　在项目公司层面，问题依然存在。比如，工程、营销、售楼的环节，有一些工程的资料和销售有协同，还有全生命周期过程中，进度、合同、付款有一定的关联关系，决策依据从哪里来呢？付款的要求无法准确和实时提供。
　　“房地产企业以项目为管理对象，一个项目从前期的投资估算，到招投标、建设过程，贯穿着业务流和资金流两条线。而项目的不同业务部门，比如前期的发展部、设计部、工程部、销售、客户服务相对独立，在整个项目进程中要涵盖资金、进度、质量三个方面。整个过程对一体化具有天然的需求,不仅要对企业现金流有比较好的预测，要管理集团存量资金，还要预测收支两条线在未来的情况，把上游下游打通。”用友软件房地产建筑行业解决方案事业部市场总监王勇告诉记者，这种整合的要求让房地产企业需要借助ERP系统来实现。
　　在一系列问题面前，解决管理问题开始成为中海地产的自觉要求，上马ERP系统的计划呼之欲出。
　　快速复制管理模式
　　据了解，中海地产内部最早提出上ERP系统的是母公司中国海外总经理孔庆平，在他的直接问询下，中国海外IT部对能不能做ERP进行了论证，并成立了专门的ERP工作小组，由财务总监吴建明挂帅。最终ERP工作小组给出了一个“上ERP系统非常有必要”的结论。在相关报告打上去获批之后，中海地产的信息化管理正式起步。
　　不过，当时的一个客观情况是，整个房地产行业的信息化水平比较落后，即使像现在处于百家争鸣的房地产信息化软件供应商也都还没有可提供的成熟产品和解决方案。
　　率先试水ERP系统的中海地产不得不亲自参与合作探索，这一过程用了大半年。
　　在此后一年多的时间里，中海地产先后上马了集中财务管理、人力资源管理、工程管理、营销管理、招标采购管理、办公OA 及企业门户管理、商业智能管理等业务方面的应用软件。
　　如今，中海地产无论在项目销售、管理程序上，还是在人力资源、财务预算方面，都已经形成了一套非常完整的信息管理体系。
　　上马ERP系统的好处显而易见。
　　比如，原来3个月报一次财务状况，现在通过BI实施和分析，不仅可以看到当天的现金流、财务报表、银行存款、销售回款，而且对招标采购、工程管理了如指掌。
　　再比如，对于下一步要向哪些地区发展的问题，可以利用已有的数据积累，通过对其做一个市场调研和销售分析，然后进行一些分析定位，包括成本管理和控制，形成决策。
　　“现在看来，通过信息系统把一些管理的经验固化进系统之后，不管新开多少家公司，管理模式的快速复制都是轻而易举的事情。”苏光义说。
　　为了确保ERP系统的运用，中海地产创造性地生成一套考核体系，不断对应用单位进行考核，检测应用效果，同时也不断解决出现的问题，不断改进相关管理软件，让信息化的水平随着业务的发展不断推进。
　　不过，企业信息化是一个持续性发展的问题，在解决了很多相对容易管理的问题之后，在管理方面，中海地产依然存在一些需要改进和加强的地方。
　　“由于当时需求并不迫切，ERP模块里并没有涵盖设计管理板块，在后来的发展中，相关部门提了出来，现在正在解决这方面的问题。此外，今年还会对房地产领域的CRM系统做一些改进和升级。”苏光义指出。

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地产企业以项目作为管理对象，整个过程贯穿着业务流和资金流。一般我们测算开发现金流时往往对重大项目业务节点分析重视不够，致使项目发展进程中出现现金流量偏差问题，所谓项目业务流就是能直接影响项目重大进度和重大现金流量（流处/流入）发生的关键环节，一般地产行业的重大节点具有一定的规律性，比如土地获取、前期研发、方案形成、证件办理、开发贷款、开盘销售、竣工验收、交付使用等，但在具体操作过程中应该结合企业自身资源占有条件进行设置关键节点并灵活重点把控。中海地产对业务流和现金流的把控，在ERP系统上较好的解决了这一问题。

[ 本帖最后由 红色经典 于 2008-4-16  11:21 编辑 ]

yuebird

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xiaomayi_0930

感谢楼主!资源共享

shifenghua911

感谢楼主，

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中海地产首度公开2008成都战略  
　3月9日，谋划多日的中海2008年成都战略借中海-翠屏湾产品发布会之机，首度全面公开。在楼市大盘持续低迷，后市尚不明朗中，中海高调发布2008年战略，这是品牌开发企业首次正面回应市场，对今年成都楼市大盘给出的良好预期和坚定信心。
29年，22城
中海引领中国主流生活
    中海地产集团有限公司是香港恒生指数成份股——中国海外发展有限公司(香港联合交易所代码：0688)的旗舰企业。29年来，中海地产一直致力于成为中国房地产行业的创新者和领先者，坚守“主流城市、主流地段、主流生活”的主流开发理念，在全国掀起了一场主流地产革命。
    截止2008年2月，中海地产成功进驻包括香港、澳门在内的22个全国主流城市，其中内地城市囊括了4个直辖市、10个省会城市以及6个沿海发达城市，在2007年各地GDP排名前18个城市中，中海正式入驻15席。
    作为主流开发商，中海地产在各城市的运营中，每每剑指极具人居资源或投资价值的主流地段。目前，公司在内地拥有土地储备面积超过2000万平米，如此庞大的优质土地主要分布于中国经济快速发展的珠三角、长三角、环渤海地区和国家经济发展的重点城市的核心或新兴区域，具有较高的土地增值潜力，这构成企业未来盈利增长的核心驱动因素。
    据统计，截至2007年底，中海地产在内地已完成和计划投入的房地产投资额超过1000亿元，累计开发量超过3000万平米。连续4年被国内权威机构评为中国房地产行业领导公司品牌第一名。2007年品牌价值超过80亿元。
八年精耕细作 八子星耀蓉城
三大圈层定位中海08成都战略
从2000年进入成都，中海已在这座城市耕耘8年。
    8年历练，从中海名城、中海-格林威治城、中海国际社区、中海-常春藤花园、中海-龙湾半岛到中海-兰庭，从城南、城中到城西，中海在主流战略的不断深入中，已经从单纯的开发商范畴，上升为一个行业的形象代言者，一个城市生活方式的提供者。
    2007年，中海更是为成都楼市奉献了三个趋势性的词汇：“主流地产”、“城南核心圈”、“城西生活圈”。用数字来量化，中海2007年大获全胜。发布会上，中海地产集团有限公司董事、中海兴业(成都)发展有限公司董事总经理郭勇首次公开了中海成都公司去年业绩：“07年，我们销售了34亿，同比增长115%，尤其值得一提的是中海地产在成都近5年实现了超过200%的增长，成功实现了规模发展，跨越式增长。”
    在中海08战略规划中，将倾力于城中、城西、城南三大主流板块，打造主流圈层生活。在城市中心，中海-龙湾半岛将推出全新“岛心河景高层”宸园组团；在中海城南核心圈，中海-兰庭将推出二期“奢尺高层”、中海-翠屏湾已于3月闪亮登场、中海城南1号也将揭开神秘面纱；在城西生活圈，中海国际社区也将推出C-HOUSE创享高层、全新亲地洋房组团及全新重量级的超大规模城市别墅中央组团。
    郭勇直言：中海今年共有5个项目推出，可售面积超过60万平米。产品涵盖别墅、洋房、高层等所有住宅类型，此外中海国际社区商务配套、中海城南1号商业写字楼，以及各种类型和规模的商业也将在今年全部启动。
8年，重返神仙树
中海-翠屏湾强势开启中海08战略
    作为中海成都8子中第7个亮相的项目，站在中海创下的2007高度上，中海-翠屏湾承载着一个品牌和一个城市的生活梦想。
    翠屏湾地处城南三环内的神仙树板块，距中海名城仅约800米。紧邻玉林、紫荆及桐梓林成熟国际生活区，高端餐饮娱乐、酒店、金融邮政等设施一应俱全。同时，无缝对接国际城南，未来的城市新中心。在翠屏湾东侧，是政府规划的500亩商业配套，目前已经入驻的有宜家、欧尚、迪卡侬、富森美等。
    翠屏湾是中海地产为热爱神仙树成熟繁华生活的主流人群，开发的价值居所。项目不仅与105亩神仙树公园，285亩成都现代体育公园相临，而且三面均被城市绿地围绕，呈现出城市罕有的U型翡翠屏障围合之态，是成都尤其城南不可多得的生态居所。
    大围合组团规划、一梯四户的高层华宅、超大休闲园林景观、城南稀缺舒适90主流居家户型、高档商务会馆、完善配置等，构筑起城南高贵精致的现代都市花园。
    在景观设计中，翠屏湾被划分为三个独立又相互连通的空间，并分别以乐水、静思、阳光进行风格打造。项目所有户型均能享受到良好的景观面，绝大部分户型都有独立入户花园。通过建筑中的绿化设计和整体景观实现融合和对话，将建筑居住的品质进一步提高。
   在每一户的设计中，设计师均考虑了一定的弹性空间，使业主能够以自己的爱好，充分发掘和延展套内的使用。在90平方米以下户型中，以空中花园来实现装修时个性化的追求，在大户型中，以双层高的套内露台来实现业主对居住的品质追求。同时户内的惊喜随处可见，赠送的衣柜空间，灵活的凸窗形式，将户型的灵活性进一步得到发挥。
随着中海-翠屏湾的正式亮相，标志着中海08战略正式启动。

车水马龙

谢谢楼主,受益非浅！

[ 本帖最后由 房策族 于 2008-4-19  21:50 编辑 ]

房策族

引用:

原帖由 车水马龙 于 2008-4-19  19:42 发表
谢谢楼主,受益非浅！

应该是感谢楼主，不是感谢版主，我给你改过来了。

easonvan

谢谢

红色经典

中海地产小户型公寓产品研究
    目前国家对房地产市场住宅产品供应结构进行调整的趋势日渐明朗，尤其是2006年6月国务院出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，简称“90/70文件”，即在新开工的商品房总面积中，套型建筑面积90平方米以下的住房所占比重，必须达到70%以上。在此背景下，中海地产进行了一系列新政策下的小户型的设计研发与工程实践，探寻既符合国家和地方政策又适应近期和远期房地产市场需求，并同时具有超值性和竞争优势的户型产品的设计方向。
中海地产集团有限公司的小户型公寓产品研究，正是基于国家对于住宅产品供应结构宏观调控的趋势，同时市场上低总价、高品质的功能灵活性居住产品供应存在较大缺口，开发低总价居住型产品可以满足市场巨大的潜在需求。
研究目的
第一，满足市场对于功能灵活性小户型公寓产品的需求，创立小户型公寓的拳头产品，具有弹性定位和广泛性的市场号召力，扩大品牌在各阶层中的影响力。
第二，结合项目的发展目标、市场要求、地域特点，挖掘小户型公寓设计创新点，创立小户型公寓的创新产品。
第三，结合精装修，形成小户型公寓的标准化产品模式，结合地域和市场进行推广使用。
第四，形成小户型公寓平面化、组合化、立体化的成品化产品模块。
产品研究
    已完成以下四项研究：小户型公寓设计条件分析研究、小户型公寓原型产品研究、小户型公寓原型产品的创新与升级研究、划分再组型公寓产品研究。在以下几个方面进行了探讨：
空间的可变与生长
小户型公寓功能空间分为固定部分与可变部分，分别满足普适性要求与地域性要求，同时考虑户型之间组合的可能满足空间生长性需求。
室内庭院空间的引入
通过各种形式的阳台、凸窗的引入，为户型创造室内庭院空间增加户型的舒适性。
自然采光通风的公共空间
公共走廊与电梯厅作为公共空间在所有楼座设计中均要求自然采光通风。
多样化的楼型及其组合
研发设计出多种楼座形式，并研究其相互之间的拼接组合方式以适应多种规划条件的需求。
标准化与个性化兼容的室内装修
结合小户型公寓创新户型进行标准化室内装修设计，并推出各种不同档次的装修标准以满足个性化需求，同时强调室内设计与建筑设计将作为一体化设计，形成具有规模生成的成品化产品模块。
产品实践
在小户型产品研究进行的同时，我们在杭州、南京及重庆等地区公司的部分项目中对小户型产品也进行了大量工程实践，积累了不少小户型开发的实践经验。
在重庆北滨一号项目中对接近30-50平方米的小户型公寓进行了创新，客厅与卧室空间独立，厨房、卫生间均可自然通风采光，大尺度阳台为业主赠送4-6平方米的使用面积。
在杭州滨江项目中对接近90平方米的小户型住宅进行了创新，设计空中花园，并可将其改造成功能房间，使两房便三房，大大提高了户型的使用率。
在南京凯旋门目中对各种面积层级的小户型公寓组合高层平面进行了研究。