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踩盘实战心得

本主题由水在呐喊于 2008-4-24 13:22 提升

jiangjianhui

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1^# 大中小发表于 2007-5-23 17:59 当前在线个人空间发短消息加为好友只看该作者

踩盘实战心得

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踩盘是市调的一部分，也有分明踩和暗踩，然而应当如何踩盘呢？我以为也要因人而异，现在把我对踩盘的实际运用总结一下，希望得到同行业共鸣：
1、踩盘年龄25岁以上者：建议用暗调，因为外表相对老成，售楼小姐较难从第一感觉判断身份。
2、踩盘年龄25以下者：建议明调，但要考虑城市销售水平，一旦采取明调，则要求踩盘者需要足够大的耐心和职业水平，因为许多重要的数据不可能从售楼人员口中得出，必须通过蹲点观察销售过程才能获得信息，尤其在三线城市更是这样。
根据各类所需数据我将采用不同方法：
1、各类经济技术指标：这类数据是最容易获取的，可以从一些楼书等宣传资料获得。
2、项目周边市政配套：也是比较容易获得，暗调时有培训过的售楼小姐一般都会主动告诉你，明调也有可能得到。一线城市完全可以从市区地图中获取数据，不过最好再亲自走走比较好些。
3、项目内的配套设施及物业管理相关：可以通过先看沙盘、楼书，再询问售楼小姐确认。
4、价格：获取均价很容易，一个电话一般都能成功获取信息，但是要采集的是楼层差价，方向差价，景观差价的话就需要一些小技巧了，该怎么做呢？
4.1楼层差价：通常我到售楼现场后，通过询问获知有相邻楼层同一方向的两套房子有空缺：于是我就把楼上、楼下两套房子价格都问一下，再相减基本上就可以认为是楼层的差价概数了，当然用这个方法还要考虑对方项目是多层、高层问题。多循环几次，一般都能采集到差价问题。
4.2景观差价：也是同理，就是把同一楼层相邻的几套价格都问一遍，可以对销售人员说想买两套之类的话。
4.3其他差价：同理，选取不同角度来询问，但是一次踩盘不要问太多价格，可以考虑多次踩盘。
如果用明调的话我觉得是赌博，一旦售楼小姐不配合，这些数据你就很难获得，而暗调只要有耐心，没什么数据是调不出的。
5、停车调查：相对容易也可以从电话上获取，但要获得车位数量、规格就得看楼书宣传或到现场看图纸了。
6、空置率调查：问保安，查看小区贴出来水电缴费表，凡是没有电费的都是空置，实在不行就只好一家一家走了，看装修情况。或者与物业管理打好关系，这些数据就很轻松了。
7、价格走势调查：盯准相同楼层的相似单元销售价格，不同时期价格相减一般就是价格涨幅了，因为涨价时一般都是没平分涨多少，不会像定价时还看因素不同来微调。
8、销售房源调查：最难的一部分，有些甚至售楼人员都不知道（销售主管可能才知道）。这一部分内容靠询问售楼人员得出数据一般都是假的。坦白说我也没有很好的经验的，一般我采用的推理法，根据已售完楼盘的销售周期来反推调查项目，但这样得出数据不太可靠。一个比较大胆的作法就是派公司一较有名气销售人员到对方公司应聘，成功了以后当卧底使用（哈哈，这个做法太难）
水平有限，请大师指点

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