天酬散人

说楼市不说项目，肯定放空炮。2007年，北京地产楼市的异常，并非全面的失衡，而是在两种平衡之间的短暂摇摆。无论前述的现象还是言论，都必然建立在种种真实的社会心态基础上，而项目也同样如此。

对于购房人而言，价格是第一法则，但在价格背后的深层次心态同样值得我们关注。而在价格之外，项目的变性、莫名其妙的包装、价值实现能力的缺失，都在某种程度上反映着整个地产行业的尚未成熟。所以我们提出的异常楼盘，未必便是否定和贬斥，大环境如此，具体项目又能如何呢？只不过提出问题，以待方家解决探讨而已。一般而言，所选择的异常楼盘，都是北京市场具有一定的代表性的在某些方面堪称优秀的楼盘，它们的表现，在某种程度上，是整个楼市的另一面镜子。

第一类：价格异常楼盘

不动产价格长期向上，这是人类历史财富史上的铁律，无可厚非。北京楼盘一直处于上升通道之中，也不足为奇。但是，过快的价格上升，过高的没有对于产品进行实质性提升的一味涨价，一方面，这不是政府希望看到的，也与和谐社会的要求不符；同时，如果不给客户留下增值空间那怕是增值的想象空间，也不是负责任的开发商应当做的。

柏悦府：

异常点：北京的“汤臣一品”，公寓中的第一高价

汤臣一品的名声并不好，或者，有些人甚至认为，汤臣一品可能是楼市宏观调控首指上海的“罪魁祸首”，那么，柏乐府为什么还要做北京的汤臣一品呢？

虽然，柏悦府也从中学到了经验教训，比如，刻意低调，但是，事实就是事实，几千万一套的房子矗立在长安街上，能瞒得住人吗？

况且，神龙见首不见尾也让产生联想啊。

像汤臣一品一样的高价：与周边最高3万/平米的公寓价格相比，每平米7万起，单套数千万的价格让人惊叹，也让人产生疑问：一样的位置，差不多的产品形态，差不多的装修，凭什么？

像汤臣一品一样的销售疑团：从去年12月就放风说是销售过半，但2007年4月在北京市房地产信息网上的信息显示：从5001号到5804号，共32套房子中，只5001号和5301号已经签约。

价钱很豪奢，但业内人士认为就其品质而言，并没有达到真正的顶级豪宅应该有的高度：户型和空间布局并没有自己独特的创造和构思，与普通的公寓产品几乎没有差别，相反，在室内设计和装修方面，与京城目前已有的几大知名豪宅项目还有劣势。

天酬散人

万城华府：

异常点：京西楼价的领涨者类别墅中最贵楼盘

从2004年开始预售时的每平米一万多，到2007年4月24日，北京市房地产交易管理网给出的拟售均价已然达到27000元/平米，而内部人员透露，目前最高价已达33000元/平米左右。影响所及，周边项目价格也顺势直上。目前尚未开盘的绿城“北京御园项目延迟开盘半年，预定价格也随着一再上涨，目前传出的说法是每平米3万元左右。在国家正以种种努力控制房价时，万城华府的人员四处高喊着我们的楼盘价格涨得最快时，不知是否明白，这本身就不是正常的做法！可别碰到政府反暴利与抑制超高价房的枪口上了。

质量举例：2005年8月31日第一期交房时，业主拒绝收房验房并被指责：未通过验收就交房；整体环境混乱；据说部分楼座墙壁上的水泥面一捅一掉渣；人车未能实现分流。

凭心而论，万城华府是个不错的楼盘，但作为售价如此之高的项目当然就应当有更高的要求与标准；同时亿城地产也是北京业界最优秀的公司之一，其高层团队的专业及敬业精神在业内有口皆碑，可能其内部分治的管理模式，使公司的优势不能全面体现到具体项目上，一旦具体操盘者出现偏差就影响到整体项目形象。

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东方普罗旺斯：

异常点：价格高得离奇涨得离奇别墅价格异常的典型

目前该项目所有公开的信息都显示：二期总价在1600万/栋以上；一期两栋现房，总价在3700万/栋左右。

以官方网站北京市房地产交易管理网提供的数据显示：2006年9月3日，开发商提供的拟售参考均价为：住宅11000元/平米，2007年4月24日，同样由开发商提供的拟售参考均已上涨为16000元/平米。短短半年，价格升幅赫然高达50%。而实际销售的价格远远超过上述16000元/平米。有人质疑：在政府平抑房价提倡和谐社会的今天，到底这房子半年内什么方面有大的提升和改进，为什么凭空飞涨如此之多？

价格可以愿打愿挨，但质量却应当提升，但该项目业主论坛爆出的问题有：

其一、地下室面积过大，结构分布不合理；其二、一些户型整间地下室房间没有窗户，通风与采光都是大的弊端；其三、部分户型的车库在一层占用了大量宝贵的通风有窗面积；其四、为节省使用三合土的成本，地下室回填土被认为工料不足；其五，虽然收购了拉非特城堡的一小部分（西配楼）为配套，但这样一个大项目，目前并没有真正属于自己的配套，况且，一个酒店且还只是一小部分，能够解决一个大社区众多居民多大的日常生活需求？这一切，多少给人感觉是在做秀。

天酬散人

第二类：变性楼盘

楼市上演变性记，并非2007年的新戏目，从中国地产业一开始，变性与反变性，就是楼市文化的母题之一。更改规划也好，住宅商用也好，公建、写字楼变公寓也好，都在打着政策的擦边球，在政策监管不严的时候，是很多开发商所擅长的本领，但也造成了中国楼市的混乱。但政策一旦严厉起来，苦头总是接手者来承受。

从2002年开始，北京乃至全国，与地产有关的大政策一个又一个，但相关部门“执法不严”的老形象难以改变，所以种种违规或疑似违规行为依旧。

按制度办事，按政府的要求去做，是中国楼市北京楼市必须遵守的游戏规则！反之，当然算得上异常！

明天第一城：

异常点：公建立项做住宅

北京房地产交易管理网上的数据显示：最早预售的几栋50年产权的住宅依然在销售中，而70年产权的住宅基本被抢光。不完全统计，只以目前推出的几期中，比较集中的以“公寓办公”方式推出土地使用年限50年的住宅项目，主要有9、10、11、13、14、15、16、19、20、21号楼，面积至少有279924.3平米。

且不说政策如何看待此事，50年公建产权必有如下问题：

是否可以如普通住宅一样转入户口；房屋产权证是否可以顺利办理；各栋楼上除了底商之外，是否会有很多小公司将其作为办公场所，并影响最终居住氛围；是否如开发商宣传的那样以公寓楼标准交房，如24小时热水，是否会在签合同时明确写为住宅；购买时各种契税及规费与普通住宅到底有何区别，是否会贵于普通住宅。

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第三类：品牌企业的异常表现楼盘

曾经，因为“外资、外地企业、外行业”企业大举进军北京地产，北京一度风传“三外地产企业威胁论”，几年过去了，实践证明，谨慎认真的三外企业，在浑水深深的北京，也能过得很好，很多三外企业不但在北京立住脚，而且也已成为北京地产界的明星与名牌企业。只有少数的企业在这个圈子内时间不短，却似乎一直水土不服，于是“异常”。

历史证明，决定三外企业在北京地产界发展好坏的关键，肯定不是所谓北京本土的地方保护主义等等问题，而是他们自己在角色转换过程中的心态和做事的方法问题。即使已经在北京地产界立稳脚跟，一旦要从住宅转向商业地产，或者从写字楼领域转向住宅，都有很多门槛要过。能否顺利，关键还是看自己。

融科“橄榄城：

异常点：“外行”做地产的异常代表，一个明星品牌之下的天生明星项目碌碌无为与问题多多

联想旗下融科智地在京首个住宅项目融科“橄榄城证明其开发住宅项目的经验不足，虽然卖得很好，但业主入住后问题颇多。目前在焦点业主橄榄城论坛热议的主要有如下几点：1、承诺不兑现，幼儿园和老年公寓与其他楼的间距原来说是50米，但实际大大缩水；2、出现过实际面积与销售面积严重缩水现象；3、房屋质量不过关，某号楼楼道顶层当着业主的面大面积墙皮脱落；4、中水管管道质量问题，某户中水管突然出水，出水一吨，把实木地板、门泡烂了；5、样板间厨房感觉不错，但交房后发现厨房太小；6、小区环境配套不够完善；7、小孩上学和转学问题严重，社区幼儿园没有在教委备案，小学中学上学是否要交赞助费吵作一团；8、出行不方便，和2、3期施工车辆是一条路，安全隐患特别大；9、房屋质量普遍反映有问题，而且维修不及时，业主与物业沟通不够通畅。

联想是个好企业，柳传志更是中国企业界的一面旗帜，但是，这并不能说明联想旗下的房地产也会象其IT一样的风调雨顺。比较“三外”进军地产，联想的地产相比黄光裕的地产发展与气势相比可就相差太远了。当周边同等档次的项目价格多已冲上8000元大关时，在北京房地产交易管理网上体现的橄榄城单价保持在7800元/平米，或者这也是其畅销的原因吧，靠价格战也是其大品牌效益未被充分利用的表现，联想地产的高层实在也该思考一下了。

天酬散人

和黄逸翠园：

异常点：外资房企异常代表，李嘉诚金字招牌下的低质量

2006年年底开始，和黄在京首个开发项目逸翠园就传出种种说法，2006年12月31日，和黄业主顶风冒雪收房维权，现场律师参与并打出条幅，后引发在京多家媒体曝光，让先前的种种猜测终于引爆。某媒体引用现场业主“文先生”的话指控说：“墙是斜的，门是晃的，窗户安装不标准，空调管道安装严重错误，上百万买的豪宅质量竟然不如经济适用房！”2007年1月9日，和记黄埔香港地产的董事、副总经理徐先生和董事邓先生前往逸翠园了解情况，在看了几处住宅后，面对业主的质问，不得不承认北京逸翠园的质量、品质与和记黄埔一贯的定位和品质要求存在严重差异。此前，逸翠园给我们的感觉应该是精装修的豪宅，但未曾想到，居然是一个质量问题如此之多的“毛坯房”。

3月，香港文汇报报道说，在对项目状况做出认真调查后，和黄地产已决定暂停北京逸翠园项目的交楼工作，对整个项目进行优化和改善工作，待项目达到和黄地产的一贯标准后再重新启动交楼时间表。但是，事后工作做得再好，影响已经造成了，成本多花了不知多少。

和黄北京的营销管理团队是一流的，在几乎没有做任何广告的情况下把房子卖光了且价格不错，当然和黄的名气也功不可没，可惜工程不争气啊。

天酬散人

绿城百合：

异常点：大品牌下的尴尬外地名企水土不服异常典型

外地房企进京打天下，无论珠江、合生、富力、万科、复地、万达，金地，到新进京的龙湖，到目前为止，大都树立了自己比较明确的“标签”，但绿城（北京）是什么样的公司？目前还面目模糊。品牌企业不能清晰自己的定位，不能说成功。

绿城百合产品很好，但整体营销不能说成功：

在窦店这样目前不可能卖出高端价格的区域，偏要去树立项目“高质高端”形象，又缺乏对于客户群的明确定位，60万平方米的绿城百合面临的问题不可能少。就像一开始定位于做西服，而这西服又注定只能卖三四百元，那么即使你天天喊自己的西服质量怎么好，但价格档次注定无法让人相信，反而让人觉得不伦不类。

就销售而言，缺少长期持续性的计划，同时更多的是在单纯卖产品，而没有卖出绿城的品牌，整体营销没有想象力。

就产品营造功底而言，绿城很好，但没有真正分析清楚北京各个区域特点和北京地产独特文化特点，整体表现必然水土不服，整体感觉，绿城没有融入北京地产圈，没有融入北京地产文化的氛围中。希望即将开盘的北京御园真的想清楚，做得更好。

曾经一度被人倡议又淹没的房贷首付提高到50%的建议如今又被老潘提了出来。这一招肯定有用，但肯定也把众多有真实需求的老百姓给“抹杀”了。

duoduo_yj

是从楼市转载的吗/??

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何以谈构建和谐社会

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地产商们成天想的就是追求利益最大化，缺乏对消费者的研究，才导致不考虑地段、市场、产品，就把自己的东西定为成高端