楼市如何在股市飙升的背景下杀出一条血路？（原创）
纯属愚见，只是想大家参与这个话题谈谈自己的看法，以及对房地产未来的预测。" t7 j0 }2 A" r: I- D' l- _! g$ _; e
股市火暴给楼市带来的积极影响多还是消极影响多？他们之间成什么相关性？楼市是否被股市的持续攀升所压制？怎样在此背景下给投资型物业带来新的曙光？
3 z: G2 k) h9 }, Z4 S) d& E2 Z一、现在的股市就像前两年火暴的楼市一样受到众多投资者的追捧，从以前排队购房变成了排队买股票，从长线投资变成了短线投机，至使大量的资金融入股海！这对以房地产经营为主营业务的上市公司是个极好的机会，可以解决公司融资困难、融资成本高的问题，但是这些公司的利润还是需要销售这个途径实现啊！开发出来的产品谁去消费？在大牛市的背景下又多少人会去投资收益相对较低的不动产呢？融资成功的公司用这部分资金进行开发实现增值的购买支撑在哪？上市公司有可能会解决这些问题，因为他们有实力耗的起，投资相对分散，也有能力转向其他行业投资或者海外房产投资，风险远远没有中小开发企业来的高？那么只靠运营一两个项目的中小型开发公司，能撑多久？地域的限制、融资的困难、银行的加息、政府的调控、销售的缓慢必将导致大批公司出局，造成社会资源严重浪费，这些问题将如何解决？笔者走访了很多城市，见到过不少楼盘根本就是空城一座，入住率低的吓人，同时也很惋惜，为什么那么多没有房子也渴望有自己的房子人没地方住？为什么物业品质、小区环境那么好楼盘却没人买没人住？供求矛盾加剧，难道只是物业价格问题吗？这些不难使人想到经济危机出现了很多失业者排队领救济粮、救济金，企业却把“过剩的牛奶”倒入河流现象。
1 _- l0 Q9 y( y8 U* f. {" Y) T如果股市持续好走，其中相当一部分资金也必然会流向房产上市公司，这些公司可以借助资金实力集中开发，原本不敢操作的大项目也有能力上马，房产将进入规模化发展阶段，有利于社会资源的有效整合，避免重复建设带来的浪费，可见股市炙热是一把双韧剑！% q6 [7 _% f7 y% @$ h1 P& |
二、根据前几年做毕业论文时收集大量数据，以及运用数量经济学中的回归分析可以得出以下结论：2005年以前，地产股和大盘股指成弱相关（相关系数0.25），房地产行业景气指数、价格指数与大盘股指成负相关（相关系数为-0.65），地产股与房地产行业景气指数、价格指数相关系数为0.69（中度相关），2005年至今地产股和大盘股指强相关，地产股也一度成为引领大盘的主力军，但是房地产行业景气指数却大不如以前！换句话说就是：现在地产股随大盘波动明显，但房地产价格指数、景气指数却与地产股相背，这就是房地产行业与股票行业的翘翘板效应！原因就是原本投资房产的资金逐渐流向股市，但股市并没有起到返哺的作用。
4 F r3 ]! s( F三、现在部分城市由于股票牛市的出现资金涌入股市造成了房产销售速度缓慢，对于仅靠销售回笼资金用于开发的企业来说无疑是雪上加霜，尤其是投资型物业，开发商承诺商铺返租、回购、带契约租赁一时得不到市场的关注，炒房者变成炒股者，他们更关心的是股票的涨跌，广大群众对股市信心百倍，对楼市反而感觉很迷茫，琢磨不出楼市未来的走势（与政府行为也有一定的关系）。在短期来看，房产行业将被大牛市所压制！
/ p, b+ ?' k0 z四、无论是股市还是楼市中的投资客信心最为重要，怎样树立他们对楼市的信心，是解决投资型物业滞销的前提（本人愚见），投资型物业不景气与其价格也有很大关系，就像股票低价建仓、持仓，高价平仓，很多投资者认为现在的房价在高位运行有风险、没有几个真正好的项目值得投资，进而持币观望。就像日本一家开发公司用了20多年打造一个项目，无数次调整规划、充分的挖掘资源，站在客户的角度多方面进行论证，最后实现了巨大的成功，这样的项目就像股市中的蓝筹股，其价值可见一斑，如果我们把思考如何定价、如何定位、如何推广、如何销售等国内房地产商惯用手法所耗费的时间用在挖掘项目的资源、如何提供更好的客服、如何为客户创造更多价值、如何使客户与自身形成统一利益体这些方面，何愁不大志不成哪！但现实往往不如人意，很多所谓的专业市场、购物广场、SHOPPINGMALL等商业项目把客户引进来以后就“关门打狗”，反正开发商钱赚到手了，管那些投资者呢！有的项目根本就没有后期管理，房子卖完了了事，有的开发商还算比较“仁慈”，打着返租、回购的旗号把房子推给了广大消费者，然后花个200万注册一个擦屁股的经营管理公司负责背开发公司遗留下来的黑锅，那些被多少年多少回报率忽悠的投资者拿了一纸合同视如珍宝，当时可有多少人想到其中的风险呢？一个200万的公司能负担的起每年上千万的返租额吗？不出两年投资者发现自己已经被骗，追悔莫及；这样的项目在中国多不多？多的要命哦！投资者上了一次当以后会相信你吗？这些公司看中的都是眼前的利益，等到拿着骗过来的钱再开发别的项目，发现是消费者都变聪明了，他们扬言以后不再上当受骗了，开发公司的拐也卖不出去了，怎么办，干脆自己卖给自己，把银行的钱套进来，越陷越深，带有这样目的的公司多了，银行又精明了，要严格审查了，贷款发放变紧了，开发商又动脑筋了，搞定银行领导就OK了，结果人家下台了，这都是有开发企业自己一手造成的，原因就是暴利的驱使和不负责任的态度。你们是在伤害消费者的感情，所以在你跌倒的时候人家也不会同情你，做好自己的产品积极的为投资者服务才能给项目带来曙光！
7 I, Y/ X3 B& d千万不要欺骗消费者，后果很严重！/ s' w2 E' b1 }
8 b$ h0 j7 L! z0 i9 d, P4 i# {4 c[ 本帖最后由 吴伟 于 2007-5-26 15:25 编辑 ]
