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商铺投资“六项注意”提高掌握商业经营规律

商业地产是时下房地产市场中增速最快的部分，但近来的统计数据表明，其上市量远大于需求量，致使其租、售价格明显下行。例如，北京市商业地产前几个月增幅高达120多个点，而反映需求意愿的销售增长仅有20多个点，其差额自然就是空置率大升，致使其销售均价下降千元之多。
对于信奉"一铺养三代"的商铺投资者而言，在商铺投资风险增加的同时，商铺投资的选择性、机会以及低成本性也在提高，因而掌握商业经营规律，明了商业择址的成功经验，是保障商铺投资决策正确的前提条件，"一铺养三代"才能真正变为现实。
以下向商铺投资者介绍一些经验之谈。
其一，在一条商街上要选择"角"与"边"上的铺位。"金角，银边，草肚皮"是商业内流行的择址、选铺的要诀。一条商街制造的效益并不是均等的，街角上的铺位是择铺首选。因为街角汇聚四方人流，人们要立足的时间长，因而街角商铺因人流多必带来财气旺。"边"是指一条街两端的铺位处于人流进入的端口，也是刚进入商街的客流有兴趣、有时间高密集度停留的地方，商铺生意由此兴旺。"草肚皮"则指街的中间部分，因客流分散、购物兴趣下降、行走体力不支而使店铺经营困难重重。
其二，选低不选高。顾客在店铺内行走购物为省时、省力，往往不愿向楼上走，因而店铺低层往往比其它楼层创造更高的营利。为此，在择铺时，选择一、二层比选择三、四层店铺要更具有经营上的安全性。换言之，一个商业楼的层高与其经济效益成反比关系，即楼层越高，销售越低，从而利润就会越少。这是由顾客的购物习惯与消费心理决定的。
其三，店铺离公交站点越近越好。国外称之为"TOD"导向，即商铺经营受制于公交线路。因为，公交站点汇聚人流，周边的店铺自然会受到青睐。商铺投资者在投资之前，要首先了解城市，特别是该区域的未来规划信息，而公交规划是其择址的基本依据。
其四，社区内的商铺更具投资价值。社区是居住人群常年生活的空间，因而抵近消费地的社区商业能够提供充分的便利性，使商铺投资的安全性和营利性大为提升。当前的问题是，新兴社区入住率偏低，使消费规模难以支撑商铺经营；社区商业规模往往大于社区需要。但是，从长远看，社区商业的远景向好，因而，把握有利时机进入可以保证商铺投资坐收长期稳定回报。
其五，店铺要与业种、业态要求相吻合。一定的市场空间对业种、业态的组合有客观要求，只有适应才能使经营顺畅。一般而言，现有商圈内对零售、餐饮、娱乐、修理等业种要齐全。对业态的需要则视消费人群的多元化差异而定。因此，投资商铺之前，投资者需了解这些具体情况，进而确定自身店铺未来要做的行业以及不同的业态，才能使经营具有针对性。
其六，了解城市及区域规划。规划是对未来发展的远景描画，从而改变未来城市在空间上的格局，使某些市场由此繁荣或由此变得冷寂。这种大背景、大环境的考量，是投资者在局部市场选择的先决性条件，否则一铺不但养活不了三代，反而成为三代人的负担。
总之，财富的持续增长，往往是一个正确而英明决策的衍生物，而不动产特别是商铺投资更具有资本化特征，不仅可以带来持久和丰厚的现金流，更可以带来远胜于其它地产项目的快速增值和大幅溢价的美好前景。正因为如此，它吸引了越来越多的眼球和越来越多的行动，以致商铺投资失败的案例俯仰皆是。如何在这种躁动中深刻理解商业经营规律，进而冷静分析，果断行动，是确保正确的投资决策所必须的逻辑保障。

影子

商铺的投资回报应来自二方面：一是收租，二是本身的增值。在目前的情况来看，本身的增值利润很大，所以我认为也要考虑价格因素。有些商铺价格奇高，远远超出市场价，超出人们的心理预期，这样的商铺投资时应慎重考虑。

ching8275

xiaoyao

尤其是关于公交站台的论述
深有体会啊。
这肯定是商铺投资所应该首要考虑的问题之一。

蓝色的

zhengweileo

一、养旺铺如养肥猪

    近年来专注于南京商铺投资的温州人姜友年，40来岁，清清瘦瘦，很有学者气质，被南京炒铺圈内人士公认为“养铺高手”。在许多温州人炒铺一哄而起“捞一把就走人”的躁热中，在短线铺价突上突下的风雨飘摇中，姜友年似乎总能一直稳坐钓鱼台，手头总有七八个铺位不急不躁地慢慢培育着，最后他却取得了比很多短线炒铺者高出数倍的赢利，如今手头的15个商铺总价位在1800万元以上。

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但姜友年却自嘲自己“养铺高手”的名头应改为“养猪高手”:你看我投资商铺的过程真还就像养猪，先精挑细选价格便宜但将来极可能“长膘”的商铺回来，然后慢慢而耐心地养着它，不是谁出价高就租给谁，而是精心给它选合适的“食物”，尽心培育着它升值“长膘”，最后在真正养肥升值后再从容卖掉它，然后又进行下一轮的类似饲养过程。

    “不过，养铺对我来说真是成功的唯一制胜法宝，且其中诀窍甚多。”他说。

    街铺更好养

    “投资者想要取得商铺投资的良好收益，‘养铺’是达到这一目标的重要途径，投资者可以通过‘养铺’取得租金、房价双双上升的叠加收益。”姜友年说。

    而时下商铺市场上商铺投资有两种基本的类型可以选择，一种是商场分割式的商铺，另一种是独立式的街铺。哪种商铺投资性更好呢？

    姜友年回答：“我喜欢选择街铺。商场分割式商铺虽然收益确定，但是相邻关系复杂，产权经营管理权等权属概念含糊，不好培育；而街铺虽然收益前景不明朗风险大，但权属明晰，可控制性与自主性都很强，受相邻关系影响较小，投资者可以根据商铺价值变化规律进行‘养铺’，以时间换得(升值)空间，从而使得投资收益最大化。”

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至于应选择什么样的街铺进行“养铺”，姜友年认为：投资者应该选择有区域发展规划、升值潜力尚未完全体现出来的商铺来实施“养铺”计划。

    而姜友年自己去年选购的5个小商铺，全在南京市城西的一个新开发居住区内的商业街。

    精心制订“养铺”计划

    姜友年一般把自己的“养铺”计划分为三个阶段：在居住区刚建成的两年里，他会选择引进经营装潢、五金、电器或建材等业种。因为在这一个时期里，商圈内最有效、最迫切的商业需求是家庭装饰的配套服务，此时提供与居家装饰相关的服务能使商铺变得有价值，并可取得一定的租金收益。

    而在两年以后，家居装饰进入尾声，人口入住率达到一定水平、尚未达到高峰之际，人们需要的是零售业的服务，而此时大型零售企业尚未进入。这时姜友年会把商铺出租给便利店，因为此时的便利业态最适合社区内服务需求，其提供的服务最有价值，而且租金向上提高，超过建材装潢行业的租金水平，他的商铺的使用价值会得以体现，市场价格会开始向上攀升。

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而当商业街市进入成市阶段以后，主力商业纷纷进入商圈，姜友年会给商铺设定个性化强、代替难度高的业种，如时装店、鞋店、饰品店。这样做除了避免与主力商业正面竞争，减少出租风险之外，更重要的一条是为了提高商铺的产租能力而引进边际利润高、租金承受能力强的业种，在他取得较高的租金收益的同时，还间接地提升了商铺的市场价格，因为此时商铺市场上一般的定位方法就是以租金收益作为参数来研究、分析、制订商铺的市场价格的。

    姜友年自信地说：“最后我这5个商铺的情况肯定如以前我操作过的商铺一样，租金呈稳定的曲线上升，低开高走、逐渐推升，而升高的租金不但指示着我商铺投资的年租金收入在增加，而且提示着我的商铺售价在上涨。”

    二、商铺投资进入“技术时代”

    从2005年的市场情况来看，全国各大城市越来越多的新商铺投入使用，同时越来越多的投资人关注着商铺投资中的宝藏，显然商铺投资已告别了“能轻易买到原始股的童话时代”，所以我们的投资者需要有基本的投资技巧和赚钱门道。

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介绍商铺投资技术的资料开始大量涌现，但商铺投资最基本三个黄金法则是：1，人气；2，位置；3，供求关系。

    告别“童话时代”

    香港人把投资分为“金、银、铜、铁”四个档次，而把商铺投资列为“金”。在1995-1997年之间，临近香港的广州人得香港人投资真传之先，他们中一些人率先悄悄投资商铺，取得了“驴打滚”式的令人匝舌的极高投资回报率。

    1999年后，温州、永康、金华等地的浙江人，开始续写中国商铺投资的早期童话。他们在江浙、上海等地购买的商铺在短短二三年里，价格翻了好几倍。

    2000年后，商铺投资获得高额利润的普遍现象开始被越来越多的人关注，“买股不如买铺”、“一铺养三代”等投资格言开始出现。

    然而在2003、2004这两年里，全国商铺投资悄然升温，越来越多的投资人开始关注买铺机会，同时全国各大城市新建投入的商铺也越来越多，一些还抱着“逢铺就买、买了就赚”观念的投资人开始遭遇商铺投资风险：风险之一，是在全国某些偏僻区域出现了商铺开发过热、投资者非理性跟风被套的现象。比如在山东某个以炒作“黄牛”而闻名的农业小城，加上农业人口全县不足40万人，却大建商贸城80万平方米，结果那些不闻不问、逢铺就买的外地投资者，商铺闲置；风险之二，是在全国各大城市中都出现了少量“死铺”。这些“死铺”，有的地势太偏没有人气，有的在某商业区商铺数量太多而被“轮空”，有的是在城市改造过程中被大量人口迁出的二手商铺。