姑孰江上

十一月十八日，农历是我生日，这一天收到了家人和几个要好同学的祝福，真的很开心，
  Z/ [2 a1 x: q/ R% O: p+ D第一天“上任”销售部就我一人，早上把售楼处全面打扫了一遍，中午时分，Y总和会计小L开车过来带我去市区买办公用品
+ m" v! B$ u+ |: ?. Q' @$ \中国地产黄埔军校，藏龙卧虎，海量免费资料，实操为要，思想交锋，广拓人脉，商机无限。由于快要到吃午饭的时候Y总非拉着我和小L去市区他朋友开的“杭帮菜馆”先吃饭，然后再去买办公用品，Y总朋友的饭店不大，生意也不太红火，倒看到包厢里一桌人在打麻将！▓▓房策天下（地产思想库）( _  U- h7 w0 k  o: w' m, S" S; z
Y总进去一个一个给我引见：
) |- y6 o% P3 u# g中国地产黄埔军校，藏龙卧虎，海量免费资料，实操为要，思想交锋，广拓人脉，商机无限。这是浙江****开发公司Q总，这位是***市政工程公司W经理，这位是****建筑公司C总，这位是我从小玩到大的朋友T总，这是我们开发公司销售经理小吴0 B. W6 v7 y* x9 [; a5 F! _
握手示意后，那些老总级人物说话如出一辙：恩，不错，不错，年轻有为啊！你小Y又得一虎将了！哈哈。。。恭喜恭喜啊！▓▓房策天下（地产思想库）- f" b6 \* V1 h$ E' E6 K
里面这些人物我只见过Y总的朋友T总，我也不知道为什么Y总在他的姓后面也加个总字，记得第一次Y总去我们售楼处带的四个人中就有他身影，那时候是T是开车的，以前一直以为他是Y总的司机，那个T总身材高大，声音沙哑，脸上全是大大小小的疤痕，长着一副阎罗王的摸样！中国地产黄埔军校，藏龙卧虎，海量免费资料，实操为要，思想交锋，广拓人脉，商机无限。  u) J& T' v& c1 |) y$ @
之后他也独自去过我们销售部几次，也许其他三销售员以为T是Y总跟班，长相张牙舞爪，对他多少热情不够，只有我陪着他聊天，谈谈自己的爱好，说说他的经历，也算比较投机。▓▓房策天下（地产思想库）* m5 f0 ~# K/ d( u' H
吃完饭后Y总嘱咐T总开车带我们去数码城买电脑、打印机等办公用品，下午4点多T总才把我送回来销售部，在销售部里我们又聊了起来/ d" m# m) V$ j4 y/ F
T总：小吴，从我第一天到销售部我就注意你了，希望你在Y总后面好好干，Y总不会亏待人的，我小T也不会，我最喜欢和你们安徽人打交道了，够义气，我玩的好的朋友都是你们老乡，哈哈
" D: t* M# s2 `7 J7 @+ T9 g4 b4 B房地产策划,营销策划,发展策略,人才库,市场分析,融资,战略,公关活动,广告设计,销售,培训,景观,会所,免费案例方案我：呵呵，尽力尽力
! Z( g; G) R; C' @T总：其实我是以前开了几个厂，都由于自己文化水平不高、管理不善，家里亲戚又坑我，来这之前把家里的几个厂都处理了，现在打算出来做，Y总是我八年的朋友，所以就投奔他来了。房地产策划,营销策划,发展策略,人才库,市场分析,融资,战略,公关活动,广告设计,销售,培训,景观,会所,免费案例方案/ |4 w7 C: S( ?2 f/ b; D# `
说八年的时候手也不忘记比划。
1 g% r; p/ q* C: U" }我：那T总以前一定很辉煌哦！中国地产黄埔军校，藏龙卧虎，海量免费资料，实操为要，思想交锋，广拓人脉，商机无限。% T$ ?/ O# Z3 U# [; {
T总：过去的事别提了，现在我也是出来找找机会，哎！我们这个岁数就是吃了没文化的苦啊！: S5 c7 ?$ |% J* c4 q3 d
我：T总这样已经很不错了，至少还开过厂啊，说明T总头脑够精明啊！
6 I7 m$ U' s% m- f; OT总：哪里有Y总精明有胆量啊，他来这的时候就5万块钱，才3年就变了个模样，哎！我要有Y总一半就不会像今天这样了     （看来一个新开发的地方就是淘金者的寻宝地呀）% C; f2 B+ x# c% i( k. F% y
我：哦！Y总是怎么起家的啊？到这里才打拼三年，在我们公司好象都有30%股份啦！确实厉害！▓▓房策天下（地产思想库）6 C2 J0 m. a, T: d2 [' N# T0 l
T总：Y总不是公司股东，是项目股东，那个Z总不懂房地产，十几年钱还是在菜市场卖菜的呢！然后有搞什么造纸厂、玩具厂，刚好他表哥前几年提拔到市委去，于是他利用这层关系才拿到地，现在土地款都还没交呢！房地产策划,营销策划,发展策略,人才库,市场分析,融资,战略,公关活动,广告设计,销售,培训,景观,会所,免费案例方案/ {$ J' O. F1 o0 q3 \7 j2 ]
我：什么？土地款都没交就开工啦，你和T那么好，他们一共投资多少T总你不会不知道吧？（他很要脸，又拉不下面子，忧郁了一下）
' p5 T0 ?" R+ w/ p7 M" o! B" G中国地产黄埔军校，藏龙卧虎，海量免费资料，实操为要，思想交锋，广拓人脉，商机无限。T总：Y总投了270万，占19%，Z总以土地作为股本占51%，本来你们南京公司要投400万的，前期只到位50万就走了，那50万现在挂在公司没还，所以Z总和Y总这几天也在谈项目股份重新分配的问题
; v9 B3 L( D  a  U( t我：是这样啊！那比较麻烦哦▓▓房策天下（地产思想库）3 Z1 Z4 }  ^* K9 n7 y6 }, j
T总：是的，那都是他们之间的事，我们就把自己的事情做好就行了，我说的话你心里有素，不要对任何人说哦，我是把你当成小兄弟才说的！千万不要出卖我，哈哈中国地产黄埔军校，藏龙卧虎，海量免费资料，实操为要，思想交锋，广拓人脉，商机无限。+ i# k2 m( u: q6 H4 D4 k0 l" I
我：哪里话啊！看我小吴是那样的人不？哈哈bbs.fdc100.com9 k5 V4 \( v" J* h  }
说完T总接了个电话就说马上要走了，我顺便坐他车子去菜市场买点菜回来做饭▓▓房策天下（地产思想库）- U) v0 N% J' r$ b. a" w
回来想想，难怪他们千方百计要和南京公司合作，原来缺少资金才是最大的问题，另一方面南京公司的变故也不单单是副总出事的原因，可能是这个项目风险过大、股东复杂、股本分配不合理、管理不便才是南京撤走最大的因素。bbs.fdc100.com* D& y8 r8 Q5 Q' k2 d
从他嘴里说的还有自己的观察以及南京公司的反应相信T应该说的不是假话！中国地产黄埔军校，藏龙卧虎，海量免费资料，实操为要，思想交锋，广拓人脉，商机无限。) }3 O$ ]( k$ \
反正这是公司的事，管不了也不能管，但话虽这样，如果这个项目由于资金都盖不起来，我在这里还有意义吗？哎！还是做好自己的事，也许别的开发商未必比现在的情况好哪，耐心做事，静观其变吧！bbs.fdc100.com( Y& X% x! l; z7 h

# w# }9 ?) i+ N. G# `, @& M9 M! w, k▓▓房策天下（地产思想库）[ 本帖最后由 吴伟 于 2007-6-4  14:19 编辑 ]

姑孰江上

第二天下午我正回复网上应聘者的邮件，Z总来到了售楼处：房地产策划,营销策划,发展策略,人才库,市场分析,融资,战略,公关活动,广告设计,销售,培训,景观,会所,免费案例方案/ f" `9 @0 N9 v- p& C& [( |
Z：现在公司资金比较困难，工程基础已经起来，要交部分工程款还有土地款，你看能不能先给我收点房款啊！
; }' a- @" D0 A6 _% Kbbs.fdc100.com我：什么，现在什么都没有，土地证也没有，预售证也没有，房子还没影子，我总不能卖空气呀！# Q- X0 i+ T6 n+ W/ u
Z：我也没办法，南京公司走了，还要追回投资，小Y那边资金又不到位，还从公司提了20万作为他活动经费，二期土地款已经付了一部分还差200多万，能不能在25号前给我弄些钱，看看那些客户有哪些很想买的，我们给他优惠点就行了！
* v. E/ J+ a( u4 H! ^房地产策划,营销策划,发展策略,人才库,市场分析,融资,战略,公关活动,广告设计,销售,培训,景观,会所,免费案例方案隔行如隔山，一个卖菜的转为开发商果然思路不一样！
2 M9 s4 ?* C0 m! ?, q/ U1 M3 u; r我：Z总我不敢保证能收到钱，但是这样做的话肯定会引起不必要的麻烦
4 Q) e5 x1 F  o9 o* ]+ a▓▓房策天下（地产思想库）Z：这个你不要管，现在解决了钱问题其他都不是问题了（有见地的处理问题方式——钱是万能工具）
/ o; U  J! Q4 Q( r. F我：既然你这样说，我就先试探下客户，不过我还是不能保证收的到，而且这也是违法的，Z总您要想清楚- |0 {7 a0 _  a: ^
Z：行了行了，照我的意思做吧！房地产策划,营销策划,发展策略,人才库,市场分析,融资,战略,公关活动,广告设计,销售,培训,景观,会所,免费案例方案3 A0 W# g3 B' o/ D  [8 h- u
我：好% H$ O5 Y7 r$ f, Y: t
Z：我真被小Y和南京公司给骗了，答应的钱一个都不到位
# \! n4 j  `9 `& ]我：怎么啦
* t* x; b" n1 R. I* `$ GZ：我前段时间和小Y谈了要用资金的事，他答应的好好的，结果这个星期需要，他又说没有啦，投这么点钱还占49%的股份（看来南京公司走之前，他们就在一起商量股份分配的事了哦）
* D  e7 o7 s$ ^+ }2 j2 Tbbs.fdc100.com我：Z总我可以问下地价吗？对我们项目均价定位比较重要，毕竟我现在不能从代理商的角度来考虑中国地产黄埔军校，藏龙卧虎，海量免费资料，实操为要，思想交锋，广拓人脉，商机无限。- C2 k' ]5 j% E6 ?6 u3 j
Z：这地我三年前就买了，当时是18万一亩，现在价格涨到34万一亩（还是通过关系），市场价格都40多万了，没办法还要补土地差价，现在缺的多哦！▓▓房策天下（地产思想库）; m* \7 e7 ?  b- @9 U
（当时要是真的把土地款全额缴清办了证，现在还需要补啊，按新区的政策以后交个土地增殖税不就完了，八成当时就交了点定金，肯定是新开发的时候政府为了鼓励投资者才有这样的政策——交定金拿地开发，开发完补上，可是现在政府又开始要土地款了，典型的“笑面迎客，关门打狗”）房地产策划,营销策划,发展策略,人才库,市场分析,融资,战略,公关活动,广告设计,销售,培训,景观,会所,免费案例方案( F& }6 c# N. s; l$ O/ i
我：我知道了，我马上给一些有意向的客户打电话！
4 J& A7 A  ]3 `; E: E% f* Hbbs.fdc100.comZ：那我先走了，还有事要办，这里就拜托你了
( M4 v$ a* }# B! D8 z; |  M7 ^房地产策划,营销策划,发展策略,人才库,市场分析,融资,战略,公关活动,广告设计,销售,培训,景观,会所,免费案例方案我：恩，Z总再见
. Y) z. }) h  n) ]4 J& F  Y就现状理清思路：
; A( m" u( T5 }; S0 }7 O% K估计双方总投资约1000万; W( w6 ~# \# g  I0 R& h0 b
一：Z总项目原始投资 土地款18万/亩ⅹ28.6亩=514.8万  占51%股份6 x' M$ b6 [' f! T/ i% J. q
                     需要追加土地增值部分投资（34-18）ⅹ28.6ⅹ51%的股份=233万1 e2 s9 t9 w- @, {& @% Q% C4 q* \
二：Y总项目原始投资  270万（当时没有从Z总方面得到证实）  占27%3 `5 s: F  e1 x/ ?
                     要达到49%股份需追加投资220万房地产策划,营销策划,发展策略,人才库,市场分析,融资,战略,公关活动,广告设计,销售,培训,景观,会所,免费案例方案. j- S& p4 E0 J" h; @
                     需要追加土地增值部分投资（34-18）ⅹ28.6ⅹ49%的股份=224万
- j! f7 p8 S- y3 M1 I3 Y7 l房地产策划,营销策划,发展策略,人才库,市场分析,融资,战略,公关活动,广告设计,销售,培训,景观,会所,免费案例方案股本结构：Z总前期土地款未必付清，他股本是按全额缴纳土地款计算的，但交没交清不管，只要一期该付的土地款都是他付就行，另外他有能耐可以缓交，所以他现在需要补233万土地增值部分就可以了！: P. @9 C) w: E2 Q$ h# d! y( \* q
Y总是在Z总拿到土地后参股的，南京公司撤走，他要补足49%的投资，还要追加土地增值部分投资，一共需要445万左右！
3 u0 A; T4 [/ jbbs.fdc100.com而且要在一个星期之内补上，晕了！Y总压力大大的啊！
* h5 m6 A- ?! G" h* x7 v6 i房地产策划,营销策划,发展策略,人才库,市场分析,融资,战略,公关活动,广告设计,销售,培训,景观,会所,免费案例方案现在Z总找我估计是私自买卖凑足他的二百多万！
2 Y3 A" L6 N* `4 bbbs.fdc100.com真是无商不奸!

姑孰江上

二百多万的任务，招聘新员工，产品、价格重新定位、工作计划、销售策略一系列问题摆在我的面前
- F  g3 u  L- P4 t( b还是先解决燃眉之急，筹钱
* }' Y- [) H- N; H9 O▓▓房策天下（地产思想库）打了几个电话给先前聊的比较投机的客户，反应一致：你们那现在什么都没有，要我买什么？我们也看不出那里好那里不好，而且现在你们没造好就卖是不是没钱开发，到时候把我们钱卷走了怎么办？想拿我们钱开发再买给我们，门都没有！
$ V" `# h9 w, P8 q8 `bbs.fdc100.com精明的客户！换作我有钱想买也不会现在就买啊！看来来硬的不行得来软的！- T( E% o0 E1 F7 N6 r
怎么来软的呢？
0 l# c5 }, C$ {% x5 j8 Ybbs.fdc100.com客户买商铺肯定是想买市口好的、人流量大的地段，但目前道路和配套还不够完善，只有沿西一条大路，做生意的都知道，西面铺位不好，夏天西晒做不了什么生意，正大门两边商铺到看的出来好与坏可是特别大，总价都在100万以上，就算交10%的定金也要十几万，二层三层就更不会考虑了
9 ^  D' c! J% U8 R/ `3 G: Y房地产策划,营销策划,发展策略,人才库,市场分析,融资,战略,公关活动,广告设计,销售,培训,景观,会所,免费案例方案住宅本来和商业一起开工的，由于南京公司撤走，没足够的资金，所以只能等商铺销售收入再来开发，住宅本来就要细细挑选，现在连盖哪个地方都不知道如何和客户解释？
2 y  ^* e) T' t$ b( @+ c; M+ k* P6 `/ j中国地产黄埔军校，藏龙卧虎，海量免费资料，实操为要，思想交锋，广拓人脉，商机无限。想来想去也只有地下车库有文章可做，基础已经出来，车库自然可以看到了，而且商业广场车库本来就奇缺，单价不高，面积也不大，总价较低，好就这个啦！马上打电话给Z总：
( i9 f! v/ L+ u6 ?房地产策划,营销策划,发展策略,人才库,市场分析,融资,战略,公关活动,广告设计,销售,培训,景观,会所,免费案例方案Z总，考虑到商业我们一定要有一套系统操作思路，现在我们招商方案也未定，具体如何分割也要重新调整，现在不能拆着零卖，我觉得现在只有地下车库可以卖，总价低，而且对商业住宅基本上没有什么影响
: ?9 G$ }/ D9 V  M6 Ebbs.fdc100.comZ总：好，那就这么定了
2 r$ y) b8 C: ~, i  }bbs.fdc100.com“Z总觉得应该卖多高价格”
* B- A- X1 w$ G3 A4 i8 c中国地产黄埔军校，藏龙卧虎，海量免费资料，实操为要，思想交锋，广拓人脉，商机无限。“最低1500一平方！我现在在区长办公室，你自己做主吧”
* b0 b. e" L9 A2 X, V/ N, A6 [+ N中国地产黄埔军校，藏龙卧虎，海量免费资料，实操为要，思想交锋，广拓人脉，商机无限。我操！整个一吃人不吐骨头的主儿！周边楼盘住宅楼层差的不过卖1500，普通车库才八九百，你个小车库公摊那么大尽敢卖1500，还最低价，更可恨的是还要我做主，我卖800你同意嘛，还要我做主，我看是你大脑不做主了，心里直骂娘！bbs.fdc100.com. ?  r% E6 ^- @% K6 F2 L1 p$ k; A
工作还是要做的，连忙给刚刚打过电话的客户联系：中国地产黄埔军校，藏龙卧虎，海量免费资料，实操为要，思想交锋，广拓人脉，商机无限。' b5 i/ j' x$ E" @
您好，我是****公司的销售员小吴，上次和你聊的很投缘，觉得你王老板这个朋友值得交，所谓在家靠父母出门靠朋友啊！告诉你一个内部消息，千万不要告诉别人哦，要是被我们老总知道了我可要丢饭碗的（客户被我这么一吊胃口更想知道是什么内部消息了，不然肯定敷衍几句挂断电话的！）▓▓房策天下（地产思想库）- |% j/ X  Z4 H
什么内部消息啊，你告诉我我绝对不告诉别人，我嘴是出了名的稳啊！哈哈，老弟你放心bbs.fdc100.com: b6 o3 r3 n$ d" ?/ M/ o
王老板，我这可把你当成大哥才告诉你的哦！千万不要传出去，记住千万哦！
! K; Q* ?- Q0 Z  }▓▓房策天下（地产思想库）放心吧，还信不过我，快说啊！2 O! W$ O2 j* {/ K  f
那好，我说了
( U+ B/ P5 }3 u% j▓▓房策天下（地产思想库）恩恩，快说快说（时机到了，哈哈）bbs.fdc100.com; ]" `5 @0 t8 _) A9 P! a) j! j
我和你说，我们两个老总现在都想把我们这里的地下车库据为己有，两个争的不可开交，我们那个副总没办法，争不过老总，但是他管销售，他现在自己得不到就想叫我卖出去，这样大家谁都保留不下来，要是被老总发现了我们就卖不了了，你知道他们为什么争吗？
: ~) d( ?: D( O, v) R& P* P房地产策划,营销策划,发展策略,人才库,市场分析,融资,战略,公关活动,广告设计,销售,培训,景观,会所,免费案例方案为什么啊？
1 @0 c0 M# v7 V# Z: W- @▓▓房策天下（地产思想库）因为那么大的一个商业广场就50个车位哦，你说缺不缺，明白人都知道车库的价值哦，王老板不会不知道吧？啊？bbs.fdc100.com3 ^; K0 h- X1 B& E( w+ ?( w
哦。。。这我知道（我这么一问就算他不知道车库的价值也会说知道的，不然他就不是明白人，哈哈）$ a& e; j8 D0 K) m! S+ t7 K
你知道吗？浙江人现在上海不炒房都开始炒车库了，浙江人真有眼光bbs.fdc100.com; v5 B5 @1 a. z; M7 L
是的，是的，你们车库怎么卖的啊？多少钱一个平方？（现在改他问我了）▓▓房策天下（地产思想库）7 h6 p0 d4 n8 l. |3 O9 R
便宜啊，才一万多一个（避免单价吓人）▓▓房策天下（地产思想库）/ q9 g) g7 C4 L# `, _0 {& U6 ?
是吗，多大
$ m2 X  I; G( |' N. H! I% K我们论个卖，不按面积，估计有一二十个平方（把公摊面积加上，不然一个停车位哪有那么大）▓▓房策天下（地产思想库）( [$ ~# k% x. o2 b# z
哦，但是现在你们还没起好啊▓▓房策天下（地产思想库）" b& Z3 S$ f1 R
怎么没啊，我们都起一层了，车库哎！在地下的呢！你现在不买，等老总知道了，你想买都买不到！房地产策划,营销策划,发展策略,人才库,市场分析,融资,战略,公关活动,广告设计,销售,培训,景观,会所,免费案例方案1 p# ^3 P, ]7 N2 B0 Z- f7 D
哦哦，那要是我买了，你们老总知道了，不认帐怎么办房地产策划,营销策划,发展策略,人才库,市场分析,融资,战略,公关活动,广告设计,销售,培训,景观,会所,免费案例方案, x& Q/ }, x3 Z' x/ P
哈哈，这你不晓得啊，和你签合同啊，合同上可有我们公司的章哦！而且我们副总分管销售，他也会签字的，就算上法庭，公司的章总赖不掉吧！中国地产黄埔军校，藏龙卧虎，海量免费资料，实操为要，思想交锋，广拓人脉，商机无限。6 g* t4 p0 T/ c( q( u
那好，我马上就过去看看▓▓房策天下（地产思想库）. d  \; W' g0 }: e' x( o' h
客户来了以后，只谈总价不谈单价（论个卖就那样），只谈车库稀缺和老总们在争这块肥肉不谈什么时候交付，等客户想买的时候，突然提出要求就是车库款一次性支付，不预付定金，不然老总到时候知道了，你们只交了定金还是要你们退的，如果交了全款老总就不得不认了，然后又反问客户：“你说是不是这个理”，客户想想觉得也对，但是一下交全款他们还不塌实，毕竟房子还没造好，由于我打电话的时候把客户统一时间约到销售部，你一句我一句，都在积极的讨论，最后竟然全部要买，最多一个客户买了12个，50个车库一下午就卖完了，而且都是全额付清！除去优惠一共收到了112万，两个会计忙了一下午！
% H! U) \6 G8 `0 E, h$ |9 F) Qbbs.fdc100.com首战告捷，老总自然表扬了我一番，晚上请我到附近一家大排挡吃了一顿！* B5 j8 `/ E/ X$ k) B: ?
在吃饭期间我把整个项目的定位和老总汇报了一下，提出了很多问题，如项目定位要改、产品要重新分割等等！老总只关心钱什么时候收上来，这些他根本没兴趣！( ~( U. \+ N$ Y' E
无奈！吃完回家就当对牛弹琴罢了！
9 X' n( k/ L( ]房地产策划,营销策划,发展策略,人才库,市场分析,融资,战略,公关活动,广告设计,销售,培训,景观,会所,免费案例方案出现的问题：告诉你一个内部消息，千万不要告诉别人哦，要是被我们老总知道了我可要丢饭碗的与由于我打电话的时候把客户统一时间约到销售部，你一句我一句，都在积极的讨论，最后竟然全部要买，最多一个客户买了12个，50个车库一下午就卖完了，而且都是全额付清！ 看上去确实矛盾
  R: b+ i& n7 V# l' @( l0 H" dbbs.fdc100.com前期“真正”有意向的客户绝大多数是Z总朋友、Y总朋友或者是建筑商、材料商朋友（下面会涉及到客户分析时提出），之所以对客户说不让别人知道，潜台词是不能让Z总的人知道，并非说不让其他客户知道，至于客户后来的讨论有很大部分还是Z总和Y总之间的关系，看到销售部来了那么多人都想要车库，客户彼此会认为对方可能是副总（Y）放风过来的，不一定是我小吴一人所为，（之前电话中就已经提到Y副总想法：我和你说，我们两个老总现在都想把我们这里的地下车库据为己有，两个争的不可开交，我们那个副总没办法，争不过老总，但是他管销售，他现在自己得不到就想叫我卖出去，这样大家谁都保留不下来，要是被老总发现了我们就卖不了了），来的几个客户就更加确认了这个消息并非空穴来风，人都是自私的，况且车位本来就稀缺，好的产品加上适合当时情况的促销手段完成销售，我当时的目的只是尽快收钱，而且事实证明我并没有坑他们，以后他们还感谢过我中国地产黄埔军校，藏龙卧虎，海量免费资料，实操为要，思想交锋，广拓人脉，商机无限。" G% A8 W* m1 {& ?

3 D8 D3 X. W" N$ Z1 j; ?& Z[ 本帖最后由 吴伟 于 2007-6-5  14:23 编辑 ]

morong

一直在想，潘石屹，任志强，陈劲松。。这些地产大碗们，写出的文章或者报告怎么就那么的资料翔实，数据精确！！！; R3 I9 l9 I; d
请教楼主和广大朋友们，要得到大量的调查数据，除了查阅最新统计的年鉴、市志、网络资源外，还有甚么方法？且年鉴、市志一般哪里方便查阅？

水平真的不高

引用:

原帖由 morong 于 2007-6-4  14:44 发表
' e4 V  W6 X# h2 D▓▓房策天下（地产思想库）一直在想，潘石屹，任志强，陈劲松。。这些地产大碗们，写出的文章或者报告怎么就那么的资料翔实，数据精确！！！
3 s! ]4 f/ S0 n% d( u! j- _▓▓房策天下（地产思想库）请教楼主和广大朋友们，要得到大量的调查数据，除了查阅最新统计的年鉴、市志、网络资源外，还 ...

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/ y% ^" U! l5 Z* t& |! Q( X6 ]/ p# f中国地产黄埔军校，藏龙卧虎，海量免费资料，实操为要，思想交锋，广拓人脉，商机无限。别忘了专门的市场调查公司，商业经营管理公司，专业研究院他们的数据库可是满满的，还有就是去相关部门了解，年鉴、市志一般图书超市都有，但是往往都是前些年的，最近的总是找不到，没发觉吗？可能大多数一出来的就被人家买走了，也有可能图书超市觉得是冷门书籍根本不进货，一般到统计局网站查阅，国家级地方级网站，好多都不是直接给出分析结果的，要自己去收集整理，还有就是自己体验了！呵呵！; p6 p6 V& J2 L$ ^
另外补充一点潘石屹，任志强，陈劲松数据也不一定精确，有时候也是一种预测！只不过人家是高手，提出的说法往往比较权威罢了！

xiaomei881024

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laofan198386

   前面： “您好，我是****公司的销售员小吴，上次和你聊的很投缘，觉得你王老板这个朋友值得交，所谓在家靠父母出门靠朋友啊！告诉你一个内部消息，千万不要告诉别人哦，要是被我们老总知道了我可要丢饭碗的（客户被我这么一吊胃口更想知道是什么内部消息了，不然肯定敷衍几句挂断电话的！）
5 I' p2 E: g; G3 A1 f% ]' B1 l▓▓房策天下（地产思想库）什么内部消息啊，你告诉我我绝对不告诉别人，我中国地产黄埔军校，藏龙卧虎，海量免费资料，实操为要，思想交锋，广拓人脉，商机无限。  Z  j' K6 j+ S; [% J
嘴是出了名的稳啊！哈哈，老弟你放心”中国地产黄埔军校，藏龙卧虎，海量免费资料，实操为要，思想交锋，广拓人脉，商机无限。! Y$ x: T2 }& i% x

. `% o9 t) f5 u1 P1 s) A   后面：        “由于我打电话的时候把客户统一时间约到销售部，你一句我一句，都在积极的讨论，最后竟然全部要买，最多一个客户买了12个，50个车库一下午就卖完了，而且都是全额付清！除去优惠一共收到了112万，两个会计忙了一下午！”5 r9 }" Z# p; U
  房地产策划,营销策划,发展策略,人才库,市场分析,融资,战略,公关活动,广告设计,销售,培训,景观,会所,免费案例方案- t4 j) P/ j4 _- O
    2 H% E/ ^3 R. q5 S# m
    最近除了坚持看“辉煌的成就，惨痛的教训” 就是看这篇帖子了，因为此帖子的定位就是给新手看的，我也因此向你学到了不少知识，真心感谢你！！
6 t" M6 M6 d: n) w   昨天看了新更新的几段之后，自己有些疑问，希望给予解答！
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    就是上边我所标红的字段，我先说下我自己的感觉：“如果我是客户的话，那么在我到达了销售部之后，看到有那么的人在，我就认为你——小吴再忽悠我！第一段红体字给人的感觉是你看在我们的交情之上才把此“内部”消息透漏给我的，而且你还冒着丢饭碗的风险，而其实在我来销售部之后居然会有那么多人在，那么就说明你所透漏给我的所谓“内部”消息不是特意给我的好处，是你门自己另有打算·······  我就会感觉自己好象上当了一般，这样很可能导致客户对你公司的反感，进而会造成一部分客户的流失·········”
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2 b1 @/ L: `5 e: b) d% \       这是个人的一个小小的疑问，还请楼主给予解答！▓▓房策天下（地产思想库）3 V2 g# t3 Z  ~) b( F
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个人认为：依然按照楼主的方法进行“忽悠”，但时间应相应做下调整，最好能单独和每个客户谈，这样就更有利楼主和客户建立感情，为以后说服他们买住宅做铺垫！
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morong

专门的市场调查公司，商业经营管理公司的调查结果是要银子的啊。。。所谓年鉴，市志，的确都是很老很老的，能找到前年的就算不错了。
+ v/ z% _2 j, X中国地产黄埔军校，藏龙卧虎，海量免费资料，实操为要，思想交锋，广拓人脉，商机无限。总之，无论是项目前期的分析，还是总结，涉及到房产中任何方面的数据问题搞得人头疼。。。

姑孰江上

引用:

原帖由 laofan198386 于 2007-6-5  09:43 发表
+ h2 ~) `% A5 K0 l▓▓房策天下（地产思想库）   前面： “您好，我是****公司的销售员小吴，上次和你聊的很投缘，觉得你王老板这个朋友值得交，所谓在家靠父母出门靠朋友啊！告诉你一个内部消息，千万不要告诉别人哦，要是被我们老总知道了我可要丢饭碗的（ ...

bbs.fdc100.com5 Y& k% o( d# @5 O

: q6 U% Z' ~: @4 w& ^% [, b: k房地产策划,营销策划,发展策略,人才库,市场分析,融资,战略,公关活动,广告设计,销售,培训,景观,会所,免费案例方案中国地产黄埔军校，藏龙卧虎，海量免费资料，实操为要，思想交锋，广拓人脉，商机无限。+ @$ W1 X+ L, j7 y
回复：楼上所言极是，谢谢！为了不让其他朋友看到产生异议，我把回复放在原帖中了
- f9 F( V  H& \. X4 @* L与客户建立感情非常重要，当时做法是有点自私，极力想取得领导对我能力方面的信任，事后才知道如果没有我的100多万倒帐他Z总还是能筹到钱的
4 q7 E6 ?% A- K: M2 X' O5 P房地产策划,营销策划,发展策略,人才库,市场分析,融资,战略,公关活动,广告设计,销售,培训,景观,会所,免费案例方案现在也时常后悔，觉得自己太把自己当成人物，太喜欢为老板分忧了
% l  q' i: u5 q5 ~+ l& [9 [bbs.fdc100.com同时感谢朋友们提出问题，因为不可能把当时所有的情形在文章中都能描写到，只有在看到大家提出的问题后，才能细细道来！
! ]9 ?/ z' N" S% z" R把文章写出来就是和大家分享得与失，叙事是按照时间的推移进行的（不是事后诸葛亮，呵呵），出现问题解决方法也多有欠妥，贵在总结嘛！
6 G, l1 _0 k$ E1 s  D6 W▓▓房策天下（地产思想库）
+ }; ?  g  V' @& w0 k[ 本帖最后由 吴伟 于 2007-6-5  15:03 编辑 ]

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