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从被别人面试到面试别人我经历了8个月,叙述一段辛酸真实的故事(原创)

本主题由 绿荫如云 于 2008-7-27 18:41 提升

支持LZ了,作为80后的操盘手~~学习

13楼的兄弟的话真是经典啊/!1没有艰难的磨练怎么能获得收获.
* P) u6 {7 _9 P0 k" b/ o5 f2 i  p发表于 2007-5-28 19:43  资料  个人空间  短消息  加为好友   
3 T6 z$ ^3 i0 W& y: ?' b, J8 r看了楼主的文字,我的心很慌!!为自己浪费的青春而慌~~房地产策划论坛,营销策划,发展策略,人才库,市场分析,融资,战略,公关活动,广告设计,销售,培训,景观,会所,免费案例方案h

T总的警告


公司提供的工资低,地处新区偏远地带,还是个小项目,况且一个多月就要过年,还有谁肯过来呢?年底宣传蓄势靠两个人又怎么够呢?
( y  c5 [- M$ s. a急啊!第一次的面试就这样结束,如果换作现在,这样的销售员,肯定不会录用
' _  }# A1 O+ f# V2 L: rT总在那个女孩走后(当时真不知道他究竟是什么来头,绝对不仅仅是个司机而已)来销售部看望我这老兄弟,见了面香烟就像不要钱的乱扔,我习惯性的倒了杯水,里面放了点清茶送到他的跟前,T总抿了抿说:+ {' x: W/ d1 c! \/ g+ [
听说上次你把车库全卖光了啊?这事怎么没和Y总说呀?
4 F2 x) {8 S& b" p+ ]# [6 q# Y我:哦,根据形式吧,车库好卖也容易积聚人气(要是让Y总知道卖车库是为了Z总单方面筹钱,肯定会对我有意见的,毕竟Y总也是项目的股东)
  d/ }2 ?- ^8 u0 `: L  n0 \+ h& ?7 ~T:呵呵,是吗!小吴你要知道你留下来是谁举荐的
6 W8 H: F* ]0 p2 C我:T总这话何从谈起啊?
3 L; p; R5 z; D1 z6 MT:我和Y总都8年的老弟兄了,老家在一起,平时他忙其他事情还有融资,没时间过来,就要我多跑跑销售部,那时你们南京几个人只有你做事,我都看在眼里,后来估计你们南京公司要走,我向Y总提到,小吴一定要留,是个人才,然后Z总S总才慢慢注意你,要知道项目合作协议上,Y总可是主管销售的哦,你做事连个招呼都不打,哎。。。(搞不清楚是对是错了,为了让公司度过危机,我所做的伤害到Y总利益,那我该怎么做呢?先打电话请示Y总?万一他要我顶住不卖怎么办,或者他要我私下给他卖,收的钱到他那边,毕竟销售合同章在Y总那里“我们认购协议上盖的是公章”,他完全可以背着Z总先收钱,把签定协议的日期逐个向后推延,等Y总资金到位再不知不觉填到公司帐上也可以啊,只要客户不说出去)( X1 m: E2 g) b8 F6 E) m8 s
我:真是这样啊!那T总太看的起老弟了(这时后搞不清状况还是自己不说让他说好)- L6 `2 R# p% N  s, x: |( r
T:Z总他以前只是个卖菜的你知道吗?
- I* e. c) }+ F/ j- z我:那Z总也很有本事哦,卖菜卖出了几个厂,还卖出了个开发公司,真了不起!
3 b3 E" B- v% L& @9 ^. H" qT:小吴,我说的可都是真的,其实        Z总几个厂不全是他一个人的,他只是里面的股东,开发公司也是他买来的空壳,然后市委有人,给他弄地搞开发,Y总才是真正有大脑的人,在房产界打拼了五六年,在淮安、泰州、镇江都有项目,Z总就是一个项目狠赚一把,以后就不管了,我和Y总可都是在房地产打持久战的人啊!小吴你说该跟哪个?: K' c! K+ I& G( G1 ?2 U
我:我想T总你误会了,我并不是跟哪个好或者与哪个对立,我只是想把项目做好,维护整个项目的利益,公司利益,同时一方面增加自己的经验,结交更多的朋友,另一方面,也是为了维持自己最的生存。(这种状况还是中立好)
- e: Y$ \4 U0 E# _. V7 RT:小吴,我来销售部第一天,就看中你了,现在给你漏个底,以后跟我干,有我吃的绝不会让你饿着。
$ g' `  h& V3 C2 K我:多谢T总照顾了,呵呵
2 p* V& c4 R1 S6 p0 X* ^随后T总电话向起(老鼠爱大米的彩铃,一口一口吃死你,呕吐)接完电话
; l. Y) U6 {* V# x' s) K# \T:我今天和你谈的事你要放在心上,我还有事先走了,以后这边的情况通知我就等于通知了Y总
0 m+ G: a" x$ q" H) M: W! f  w我:好的,T总走好
, T8 l. H0 A9 [: a: H" K8 ?- mT总走了,留下的话足够我深思良久,我没能力改变,就坐观其变,只要自己站在公司的角度,就算得罪某一方,大义上我是不输理的。可是现实还是要考虑的,对于我来说得罪任何一个总都是“走”路一条!!!做事难做人更难!
) ~& e8 y4 q8 y. `9 e/ W+ x
% y/ a+ b2 i# i+ }/ J& K[ 本帖最后由 吴伟 于 2007-6-15  02:51 编辑 ]
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  • 思想者 热心 +2 要摆平这些个老总,还真是不容易!呵呵 ... 2007-6-18 21:08
  • 思想者 房策币 +2 要摆平这些个老总,还真是不容易!呵呵 ... 2007-6-18 21:08

项目重新定位之区域环境商圈分析



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区域环境分析分析:该区是在工业大镇的基础上改编的,工业优势强,基础设施差,自然环境好,只是未开发,楼盘相当多,销售进度慢,房屋品质佳,价格卖不上,人口比较多,但是很分散。
( L+ Y3 l3 d# D9 B9 ^; S商圈分析(怕人对号入座,模糊一点,主要谈谈分析的方法)* F& \0 m4 u" G1 U1 m
当时主要从下列几个方面来分析(也是根据书上指点)
$ G$ f4 V' c! k2 B% R人口特征分析:" [4 G6 \& F9 e4 y& Z0 a* k1 H
商圈内的人口规模、家庭数目、收入分配、教育水平和年龄分布(政府的人口普查、购买力调查、年度统计等资料中获知)
8 f3 e$ T( O; n$ h7 ?- h商品的零售额、有效购买收入、总的零售额等资料(从商业和消费统计公告获悉)。2 y; A9 E. F; N, @- R( b* B# v
竞争分析:/ M$ @3 j* m+ C, k4 u* b, r
重要考虑下列因素:现有商店的数量,现有商店的规模分布,新店开张率,所有商店的优势与弱点,短期和长期变动以及饱和情况等。任何一个商圈都可能会处于商店过少、过多和饱和的情况。商店过少的商圈内只有很少的商店提供满足商圈内消费者需求的特定产品与服务;商店过多的商圈,有太多的商店销售特定的产品与服务,以致每家商店都得不到相应的投资回报;一个饱和的商圈商店数目恰好满足商圈内人口对特定产品与服务的需要。饱和指数表明一个商圈所能支持的商店不可能超过一个固定数量,饱和指数可由公式求得。 (IRS=C×RE/RF 式中 IRS——商业圈的零售饱和指数;  C——商业圈内的潜在顾客数目;RE——商圈内消费者人均零售支出;RF——商圈内商店的营业面积。商圈饱和指数越大,则意味着该商圈内的饱和度越低;该数字越小,则意味着该商圈内的饱和度越高)3 v! e- M5 J2 e, v1 G0 h
 商圈内经济状况的分析:
1 |; D$ B& ?2 Z1 |- s" w; w如果商圈内经济很好,居民收入稳定增长,则零售市场也会增长;如果商圈内产业多角化,则零售市场一般不会因对某产品市场需求的波动而发生相应波动;
# ^) o+ m! f+ b( G- c如果商圈内居民多从事同一行业,则该行业波动会对居民购买力产生相应影响,商店营业额也会相应受影响,因此要选择行业多样化的商圈开业。
3 q) _# h5 U5 p: C1 G0 u- f7 Z9 T! s, i1 {3 I! U7 u5 w
商业业态与周边环境:该区只有原先镇上的两条老街,长不过2里,主要经营日杂百货、修配、餐饮;人口主要集中在底下乡镇、乡村,新建设数十平方公里几乎成为无人区,根据目前的趋势,如果建成大型商业体5年内未必形成气候" T! W( T( J. [
竞争分析:本项目原先定位是购物中心,受该区与市区之间一个所谓的SHOPPINGMALL制约,距项目4公里外的国道、高速公路边上大型家具城、五金城、装饰城、电子城、鞋帽服装城众多,人气被吸纳& I) d: Q: H' [+ U  k7 c& ?+ C

* e' T. T; L5 l: N商圈内经济状况的分析
6 f) K; W8 v, w  f乡镇企业众多(主要是电子、机械、加工、服装企业,部分民营企业在全国都比较知名,产业分析不赘述),人均收入和消费水平较高,但区域内居民仍习惯性去市区消费3 G4 G! {0 C$ A( n

  [+ s. w/ A" \( p. ~" p; x[ 本帖最后由 吴伟 于 2007-6-15  01:57 编辑 ]
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策划方面(基础与程序)



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  • aieas 我顶 1 个 人气 + 1 2008-03-10 05:44:58
  • lzq850 我顶 1 个 人气 + 1 2008-01-13 08:29:55
引用:
原帖由 rayo 于 2007-6-12  13:23 发表
4 E$ f4 o& P1 W4 m执着!
/ |: O( W) B  x! A* F认准了一个方向,坚定不移 的走下去!是现在年轻人所缺少的。# ?4 V( D- w& A" G* W
实干!
5 M7 W% P+ f+ J& M" e把自己的位置放低,什么事情都做!也是现在年轻人做不到的。
1 c' j' X  p1 b2 @6 H0 |* x' z) ]勇敢!
5 w& Z' @2 N- A敢于从自己的生活圈子跳出来!是很多人难以做到的!
( d) T' `" d! ]- I$ B$ E: `智慧 ...
5 N2 b! y) H' J( q0 ^5 L

& T  _, Z3 Q3 o
, y3 Z0 Y$ W8 L' ]* R2 f 推荐几本经典的(作者要付广告费了哦)
; J5 A+ Y/ x3 Q, u《房地产全程策划实战教程》 莫宏伟 中国电力出版社  策划代理方向比较好$ F. t( |( l2 F$ H& w+ g+ o
《商业地产经营与管理》 姜新国  商业地产经营管理方面的
' c; Q! t6 l+ G4 k; a2 ^; ^! i. G+ r《房地产项目全程策划》 贾士军   房地产开发方面比较好
( I6 ?& a$ Y* ]5 a$ z" d' W) a! G; N7 _+ {& B. i
《上海商业谋划》 朱连庆   经典
/ \3 N+ Q* N, X; L1 @《大型商业地产定位与策划》 朱连庆  经典中的经典
: g3 E+ }" z6 r/ A! L. c《中国购物中心》张红卫
' Q% x( M) c, F
: ?$ P- \( I5 `《土地估价师实务手册》  机械工业出版社  基础
  e5 \# U& q8 A7 z7 O4 U* S《房地产估价师实务手册》  机械工业出版社   基础) G: K( Q$ Q# O. C' N. N' u5 q
《投资项目可行性分析与项目管理》 冶金工业出版社  房产开发前期必须要熟悉掌握
: a& g7 R2 {* f* @) s1 C0 S《西方经济学》 高鸿业  丰富下理论知识: N& x5 f; k$ ^: q5 Z

2 B) D, W" M. e5 c7 O$ c《房地产开发案例》 中国法制出版社  处理法律纠纷方面  t/ j$ k' Q1 Q) ^( l
2 P2 ?5 R, s; w6 w  s8 S
9 _7 [% v# d9 C3 c2 N- V( a4 F
策划书大致是相通的,都是程序性的东西,选择一两本好一点的看看就可以了,其实网络是最好的资源,房策网上的资源我一辈子都看不完、学不完,关键要能融会贯通,要有针对性的学习,把某一方面知识钻透,你就是这行的行家了,比如专门做购物中心、商业广场、生态别墅、小城镇改造项目等等,' c4 F3 F  ~- c0 S; X' O$ q

9 Y! {# N+ w+ X; @& }; f* e6 z; y: @尤其是求助悬赏专区,很多策友的想法思路都是非常好的,也是非常有价值的,很多都是我想不到也做不到的,看看人家的点子与操作思路对自己有很大的启发,房策网高手如云,我不过是其中的好事者而已  n( n3 _; T2 f  r5 a/ t

' `* `- L; Q* s1 m/ n. {太晚了,就写到这里,明天还有投资可行性报告要做,搞市场、策划、销售还能凑合,建筑设计、工程造价、施工管理就一通不通了,不是房产科班出生搞开发难度太大,本人也在学习中,也希望策友们推荐指导分享经验!  G- ~% N+ l- Y5 M
欢迎做过旅游资源开发或者生态农业开发的策友能够对我进行指导!, e- U1 i( n+ j* u( U+ g
( s  {9 D* ^! i/ n& C
[ 本帖最后由 吴伟 于 2007-6-15  02:48 编辑 ]
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回想起自己走的弯路不少,都是血的教训啊

这些书名我都记下了,一定要好好的读下.* A( _+ ?3 q5 Z8 \  v
      多谢楼主!

也记下了!谢谢!

谢谢楼主了。
- E! f2 s4 p" i只是这些书籍都是掌控全局的,现在我开始做销售。3 B* M9 N' `& Q9 _
! O' n; g  `3 l* o
但是这些书,肯定会用到的。

写的好啊


经历让我感动啊   LZ很聪明啊  不像是刚从大学出来的啊 呵呵
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