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14.12亿！东莞“地王”风光“出阁”(上)

本报讯  14.12亿！东莞国有土地拍卖有史以来的总价最高和楼面地价最高的双料“地王”昨日诞生！昨日上午，东莞市今年城区首场国有土地拍卖会上，备受关注的南城水濂村25万平米地块，经过9个买家179轮的激烈争夺叫价，最终以总价14.12亿元“天价”成交，此时新“地王”的“出阁”身家已经超过起拍价7.98亿6.14个亿，涨幅达到77%。

资源稀缺 地块引来9大买家
据了解，本次拍卖的地块位于南城水濂村水濂中心路南侧，占地面积249536平方米。水濂片区是目前东莞市区自然环境保护最好的区域之一。而且该地段路网设施等已经相对成熟。该地块位于就位于水濂中心路南侧，临近东莞大道、环城路和绿色路。地块最大的优势就是自然生态资源丰富，项目旁边就是景色优美的水濂山森林公园，项目不远还有占地2000多亩的水濂山水库和东莞植物园。目前水濂片区由于御花苑、映湖山庄等山水楼盘的打造，已经让此地块成为南城一个豪宅云集的高尚居住区。
具体到地块建筑指标上，该地块容积率不大于1.5，建筑密度要求不大于22％，建筑层数高度不超过18层，90平方米以下套型面积必须占到总开发面积的70%以上。该地块起拍价高达7.98亿元，折合起始地面价为3198元/平米，楼面地价为2132元/平米。
虽然该地块仅起拍价就已经成为了东莞市土地拍卖史上总价最高的“地王”，但是由于优势的自然生态条件，仍然吸引了9家大牌发展商参与竞投，其中就包括来自本土的宏远地产、新世纪地产、中惠地产和建工集团，另外来自深圳的过江强龙则有深万科集团、深业集团和深圳鸿荣源集团；另外两家则是来自广州的品牌开发商保利地产和粤海集团。9家地产商，个个来头不小，因此拍卖会尚未开始，大家都已经预示到会有一场好戏出台。

叫价179轮 最终价格高达14.12亿
由于看好该地块南城区的主流发展地位和绝版的生态资源，以及东莞房地产市场较大的升值潜力。该地块从拍卖会伊始，就进入恶战状态。原本拍卖会定于上午10点开始，记者9：40分左右到达现场时，发现拍卖现场会场内外都站满了人。到拍卖主持人清点持号牌人时，发现有些举牌人甚至已经被挤到会场边上而不得不临时调整位置，好让拍卖主持人看得更清楚。除了9家参与竞投的发展商外，记者更在会场内外见到了不少来自广州和深圳的大牌开发商现场观摩，比如深圳佳兆业地产和富通地产等。随着拍卖过程进行白热化，在会场外出现的“观战”地产界人士越来越多，一直聚集在拍卖厅外议论纷纷。
在经历了长达1小时42分钟、总共179口的激烈争夺战后，最后终于由北京万信投资发展有限公司和东莞万科公司联合竞得此块靓地。而此时从该地块从7.98亿元已经升到了14.12亿元！结合用地面积和容积率，该地块地面价格为5658.5元/平方米，折合楼面地价为3772.3/平方米。此楼面价也打破了今年1月18日由虎门金洲村地块创下的3513元/平方米的楼面地价“地王”记录！（该地块由东莞市金湾花园建筑有限公司和广州凯蓝房地产有限公司联合拍下）
自此，14.12亿的总价，3772元的楼面地价，东莞双料新“地王”风光“出阁”！
第二部分：拍卖现场：掌声四度响起！

★ 10：05分 拍卖开始， 起拍价格为7.98亿元。东莞宏远集团应下第一口价目。但是话音刚落，13号举牌人东莞市建工集团就以一声“9亿”应价，一下子跳过一个多亿的叫价魄力令会场立刻响起啧啧的惊叹声！应价速度如此之快，涨幅如此之大，也让拍卖现场顿时紧张。

★ 10：15分  “10亿！”，此时叫价到第18口，上次叫价仅9.3亿，11号举牌公司深圳鸿荣源地产的大手笔立刻引发了现场的第一个小高潮。由于东莞土地的拍卖系统是第一次出现10亿这样高的拍卖价，因此电脑还因此出现了一点小小的故障，楼面价一度达到“400744”元，好在拍卖师够幽默，以电脑没有见过大世面一句玩笑话缓解了大家的暂时的紧张情绪！在此之后的20余轮竞价里，土地价格一路攀升，参与举牌竞投的发展商越来越多，土地单价马上突破4000元。

★ 10：42分，深圳鸿荣源地产再次发力，从10.46亿直接喊到“11亿！”，拍卖会场内第一次响起掌声一片，大家可能是会该公司的勇气鼓掌吧！记者也听到坐在旁边的地产商连声感叹“一山还比一山高”。此后东莞宏远和深业地产死死咬住不放，竞拍过程成为了这三大巨头之间的拉锯战，现场频频举牌，竞争叫价陷入了白热化阶段。

★ 11：03分  深圳鸿荣源地产愈战愈勇，又率先突破“12亿”，引起了场内的第二次热烈掌声。但其一路领先的局面立马被打破。深业、宏远两家公司紧追其后，三家轮流竞价，仅仅在两分钟内，鸿荣源、深业、宏远三家共互相竞价12口，土地单价突破5000元！此时，12亿的天价，三家激烈的恶战也引起了台上拍卖主持人的善意提醒：“请注意该地块全部付款要在半年内付清。”，一语引起了现场笑声一片，再次让大家紧张的情绪稍有缓解。

★ 11：24分 从一开始就积极应价，似乎对地块志在必得的深业地产叫价“13亿”，场内再次响起第三次掌声。拍卖进行到此时，大家都以为只剩深业、鸿荣源两家竞投时。没料到本场拍卖会最大的“黑马”——一直没有应声的38号北京万信投资公司第一次举牌就举出了13.02亿的报价，让所有在场的人始料不及！顿时，所有的目光都聚焦在了坐在最后排的这匹“黑马”，现场议论纷纷。在接下来的竞拍中，深圳鸿荣源首先退出战局，只剩北京万信和深业地产两家之间较量。13..3亿、13.5亿、13.8亿……价格不断攀升！会场议论声不绝，有些人甚至发出“疯了”的感叹！

★        11：37分  北京万信喊出“14亿”天价，场内响起第四次掌声，有些人是因为兴奋，有些人则是表示以佩服！即使到达14亿天价，深业集团仍不罢休，又再战6轮，但是每次深业集团一应价，北京万信集团立马回应，试图从心理上彻底击溃对方！终于，在叫价到179口的时候，北京万信举出了14.12亿的价格，三轮询价后，终于无人应价。现场拍卖锤终于落下！最终显示屏上的报价停留在14.12亿元，北京万信和东莞万科成为最终的赢家！






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★        业界声音

天价“地王”对东莞楼市影响深远
本土外地发展商激辩14.12亿
“东莞楼市今天发生了一件大事，对于东莞市场来说，这绝对不是一个好事。”中午时分，“地王”拍出后，两家本土的发展商都先后与记者打电话沟通此事。但是与此相反的是，也有多家发展商包括东莞宏远、深业集团、深圳万科等都认为此价位拍得相对合理，反映了东莞楼市的市场潜力！

14.12亿危害东莞楼市持续发展
14.12亿，东莞新地王成功拍出后，记者在中午时分不断接到相关发展商了解“地王”拍卖会相关情况的电话。而对于14.12亿的价格，三家本土发展商明确表示出对由此“地王”效应引起的东莞楼市后市的担忧。
一位发展商明确告诉记者，这一块土地拍卖的指标性意义十分明显，它直接关系到东莞南城南片区和东莞水濂片区目前正在开发的七八个项目后期的定价体系。而这七八个项目包括南城南片区的金域中央，百悦尚城、国际公馆和深业南城项目，以及水濂片区的御花苑、清华居、南城房地产项目等，这些项目都是这一两年内已经上市或者即将上市的东莞新盘、大盘，所有这些项目的新开工面积将超过200万平方米。而且这些项目所在地正是目前东莞南城——东莞房地产的主流市场，如果这些项目都因此“地王效应”而重新调高价格体系，那么对于整个东莞楼市的后市发展将影响深远。
另一位发展商表示：从今年初开始，由于供求关系的因素，东莞品牌房地产商开发的楼盘均价都已经突破6000元大关，对于普通老百姓而言，这个价位已经超出了许多人的心理预期，市场已经出现了较为浓厚的观望心态，而在此时东莞楼市再拍出3772元楼面价的地王项目，该项目售价绝不会低于7000元，会让一部人有心在东莞安家的人会考虑到生活成本而转战其它城市。而东莞目前正处于产业转型的过程中，如何留住人才已经成为越来越重要的课题。当员工觉得买房已经很困难的时候，企业为了留住人才可能会付出租房，建高级宿舍等更高的成本和代价。因此对削弱企业的竞争力也有深远的影响。因此如果“地王效应”真的发生，将直接削弱这个城市的竞争力和优势，不利于东莞城市的持续发展。
还有一位发展商表示：新地王的产生，将再次给市场一个明确的信号——东莞楼市升值潜力很大！这一信号，对于目前已经越来越多涌现东莞市场的投资客无疑更具催谷作用；而投资客的日渐增多，对于本地居民和真正想安居于东莞的新莞人无疑伤害较大。

地王价如实反映了东莞楼市的升值潜力
相对于更多本土发展商的隐忧，来自深圳的发展商包括深业、万科、富通等都表示此价格如实反映了东莞楼市的水平，而曾参与激烈竞投的本土发展商宏远地产也认为由万科地产以此价格拿下地王是相对合理的。
对于本土发展商担心的“地王”效应会引起南城两大片区相关楼盘重新定价，从而拉高整个东莞的房价体系。东莞万科总经理助理王永飚认为此种担忧可能不太会变成现实。他表示：“经过十多年的发展，目前东莞的消费者已经十分理性和精明，如果一个楼盘的产品品质不值某个价钱，那么他们仅仅因了别的外力而凭空涨出几百块钱，消费者一定不会买账。”他认为：目前东莞的房地产市场已经相对成熟，尤其是南城南片区几乎都是深圳很有经验的发展商在操作项目，绝对不会因为某一个地块的价格因素而在整体价位上出现较大的波动。
至于说到有可能一部分白领消费者可能会因为“新地王”的原因，而对东莞房价、生活成本等存疑，并转战其它城市。几家发展商和业内人士也认为不太可能，因为吸引越来越多外来白领置业东莞的是因为东莞这个城市的魅力日益显现，而绝不会是因为某个楼盘价格很低。而且万科地产也表明，一个城市会有许我定位不同的楼盘去满足每一类消费群体的需求；只是万科地产“地王”项目他们针对的群体不会是普通的白领一族，万科也相信东莞市场上并不缺少针对白领群体开发的房地产项目。
对于新地王的价格，东莞某策划界代理说得更明确，他认为新地王的价格正常的体现了东莞新的城市价值。该业内人士表示：前几年东莞的房价一直被严重低佶，而在东莞花了500亿大手笔打造新的城市中心之后，这两年东莞的房地产的价值渐渐被人正视。对于地王地块，它不仅仅是代理着这一块地，也不仅仅是代理着南城水濂片区，他更是代表了南城房地产这个东莞目前最主流的房地产市场的价值，因此出于对东莞整个城市价值的认同，出于对东莞这个特殊地段的地块，拥有着绝版自然生态的资源的认同，东莞地王拍出这个价格是正常的。


★        对话买家
拿这块地是因为万科要进入东莞主流市场
——访东莞市万科房有限公司总经理助理王永飚

记者：万科是出于什么原因会以14.12亿的高价拍下这块土地呢？
王永飚：对于这块地，我们首先是对于他有山有水的自然资源的认可，同时它处于东莞市目前房地产发展的主流市场南城区。而在南城我们还没有项目，因此在一个预期的可接受的价格范围内，我们拿下了这块地。

记者：大家都对这个项目今后做什么产品，会以什么价格出现很感兴趣。
王永飚：这个项目虽然万科以3700多元的楼面价拿下来了，但是它不会是一个利润率很高的项目，不会卖一个特别高的价格，可能比目前的中信凯旋城还要低。但是在这个项目上，我们一定会将产品的品质和生活配套做到最好。在具体的销售对象上，这个项目可能不会是针对普通的白领，我们会把他打造成一个舒适型的、有山有水的生态住宅项目，而我们这个项目的主要消费市场可能会有城区市场和厚街市场两个。

记者：对于东莞万科，自从松山湖1号之后，不少消费者都有非议认为万科在东莞赚取了很高的利润，而这次的地王项目大家可能又会有类似的联想，对此万科怎么看？
王永飚：我认为大家看待一个企业，应该站在一个公平的角度上去看问题。当年万科开发“松山湖1号”项目的时候，当时市场的评论是“看看万科怎么去死吧”，而我们在这个项目中付出的巨大的努力的心血可能大家都忽视了，当时这个项目方圆5公里内都没有人的，而且政府刚刚换届谁也不知道松山湖的前景如何，对于这个项目我们在认筹之前心里都是没有底的，因此如果大家只是从我们现在的成功来看待这个问题，对于万科来说绝对是不公平的。
至于水濂山地块，我们也不会卖一个很高的价格；因为对于房地产市场的快速上涨，我们比任何发展商都担心，因为万科绝不是说在东莞做完一个项目就走，东莞万科目前在莞正在开发和待开发的土地应该有200万平方米左右，因此万科是想在东莞做长远的企业，根扎东莞，与东莞一起发展的。因此万科在东莞追求的绝不是高利润，而且要给客户提供物有所值甚至物超所值的产品。

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7.89亿！东莞“地王”今日“出阁”！
[核心提示]：今日（4月27日）上午10时，东莞市土地“招拍挂”制度实施以来，总价最高的一块土地将于市土地交易中心公开拍卖。这块位于南城水濂片区的地块起叫价就已经达到7.98亿元，每次叫价增幅200万元。目前据了解已经有本地及深圳一批中小发展商强烈关注此地块，因此业内人士估计极有可能东莞“地王”将于今日风光“出阁”。
随着这块地的“天价叫卖”，关于这块地拍卖过程中各方的心理博奕，拍卖后这块地的具体开发走向，以及由这块地的拍卖、开发所关联引起的整个南城水濂山片区、“南城南”片区的开发节奏和地块价值提升等都引起了业内人士的强烈关注与议论。

关于地块本身
自然环境优越 地价成本不低
    据市土地交易中心的资料，即将拍卖的这块“地王”编号为20071001，位于南城区水濂村。整个地块用地面积249536平方米，用地性质为商住，容积率不大于1.5，建筑密度要求不大于22%，起叫价7.98亿。根据这些条件，可以计算出该地块的起始地面价为3198元/平方米米，折合楼面价2132元/平方米。
    但是由于该地块内有一个天然的小山丘，而且在该地块的规划建筑设计要点上明文规定了该山丘属于受严格保护的山体保护区范围内，不得进行开发。据了解该山体面积为60375平方米，因此如果减去山体的面积，我们可以算出该地块的起始地面价已经去到了4218.63元/平方米，而起始楼面地价已经去到了2812.42元/平方米。这一数字对于目前整个东莞市区的土地价值而言，都算得上中等偏上价位了。
    但是这块地最吸引人的地方在于——水濂山板块的绝版自然资源。目前水濂山片区是东莞市区生态绿化保护得最好的区域之一。不仅拥有占地面积约130万平方米、水域面积约90万平方米的天然水濂山水库，还拥有378.8米海拔水濂山。既显山又露水，可以说是东莞绝无仅有的一块风水宝地。另外自去年五一建成的水濂山郊野公园也是东莞著名的五大森林公园之一，拥有古庙广场、水濂洞天、天池等多处旅游景点，已经吸引了越来越多的游客前往休闲、旅游。
    驱车考察该地块现状资源，从东莞市中心行政办事中心、市民广场出发，10分钟左右即到达东莞大道与水濂山大道的交界处。而该地块处于水濂山大道向内五公里处，地块隔着水濂中心路对面是目前已经建成开学的东莞市南开实验学校；而项目另一侧东侧则是已经竣工尚未入伙的12栋南城水濂村农民公寓（建筑面积51807.6平方米），再远一点就是水濂山郊野公园。从东莞大道一路开车进来，交通是双向六车道景观性道路水濂山大道，而路两边基本是待开发的绿油油的山林和绿地。在水濂山水库附近则是目前已经开发了二期的千亩别墅大盘御花苑。因此，无论从外部水濂片区的大环境，还是从项目周边的小环境，该地块的自然资源都十分优越；但是相对于已经环二千亩水濂湖开发的一些项目，还是欠缺了一些水的资源。

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激辩地块价值
部分发展商认为地价高
“90/70”开发有难度
    从这块土地挂牌到本周三的时间，据记者对一些以往积极拿地的莞、深两地品牌发展商的采访中，发现了一个既在情理之中又颇有些意外的现象，就是大牌发展商大多缺席。
    近来年一直活跃于东莞一级拍卖市场的金地集团，目前由于手中储备地块仍然不多，因此也曾被业内看作是此地块的有力竞争者之一。但据记者对其东莞公司总经理谢文云的采访，他明确表示了金地集团不会参与这块地的竞拍。谢文云表示：据金地的分析，水濂山这块地虽然市场潜力不错，但目前地块还比较“生”，因此短期内开发可能会有一些阻力和困难。而且从东莞大道进去一路上5公里的土地上，金地集团认为与这块地具有相同条件的地块还有很多，因此金地的判断是“作为储备用地是可以的”，但对于金地集团这种手中土地不多，拍下土地就要开发的公司来说不太合适。
    除了金地之外，去年高调拍下松山湖地块的深长城集团也明确表示，不会参与这块地的竞拍。深圳长城地产总经理宋杨表示：这块地虽然素质和自然条件都不错，但90平方米以下套型要占70%以上的规定让这个项目不会那么好做，而且这块地内6万多的山体禁止开发，因此从目前的地价来看，已经不便宜了。
深佳兆业地产也与深长城持同样观点，认为这块地容积率虽然表面是1.5，但是扣除到6万平方米的山体面积后，要做到90平方米以下面积占70%以上，同时项目建筑设计规划要求建筑层高不能超过18层，从地块本身而言不太容易做好。
    近年内多次参与佛山、中山等地块拍卖的中信华南（集团）日前也表示无意竞拍此地块。对此该公司经营部经理杨懿解释说：一方面是由于目前中信集团在该片区还有近600亩的中信森林湖后期地块有待开发；另一方面的原因也是由于这块地日前还比较“生”，该地块从东莞大道进入还要走5公里左右，而且前不着村后不着店的，无论从人气、商业、公交等配套方面来看，都还不太成熟。第三个最主要的原因是在这样一块还不太成熟的土地上要做“90平方米以下占70%以上”的产品，暂时还是有一定困难。第四个原因，他认为虽然大环境上讲整人水濂片区自然环境优越，但这块地本身资源却不是很多，虽然地块上有一个山丘，但是该山丘却是在整个地块的南面，对于大家平时讲的“背北面水”，这个地块却是南面向山，因此在建筑布局上还要再花一番心思。
    曾在深联地产做过的注册房地产估价师翟志球则从成本上对这块地算了一下账，他表示2800多元的楼面起始价，再算上1500-1800元的建安成本，再计上税费营销成本等，真正开发起来这块地每平方米的成本价都会达到5500元左右，因此还是有一定的难度的。而且目前这一个片区各种类型的产品都有，从高端别墅到高、中端洋房再到公寓产品，包括今后90平方米以下大量的产品，竞争会很激烈。他表示拿地的发展商是要真正拿出一定本领来才有可能赚到钱。

部分发展商看好资源 认可地块前景
    虽然众多大发展商都出于这样那样的原因不太看好该地块的开发，但是也有一些企业非常感兴趣，并认为上述发展商的言论不排除放“烟幕弹”的可能。
其中比较典型的是万科，该公司在周一的时候还表示可能不会参与竞投，认为公司会集中更多的精力与资金在中央生活区那块地的竞投上，但周三的时候该公司又表示有意向参与。近年一直活跃于东莞一级土地市场的保利房地产（集团）股份有限公司表示已经拿到地块资料，但对于地块情况则不愿意多谈，该公司综合开发部高级经理黄萍表示：“一切到现场你就知道了”。
另外本土的中惠、宏远等都表示对地块有意向，“虽然不是志在必得，但一定会去参与”。对于深圳发展商质疑的地价不值的问题，似乎本土发展商更有信心，他们都表示：从目前的价格来看该起拍价还是比较客观的；但两家也都预测，今天的拍卖现场竞争会很激烈，到时拍出什么价位来就不好评论了。
    一家准备参与竞投的本地发展商认为：目前该地块对面就有一条路通往东莞植物园（即原来的绿色世界），因此未来水濂山、水濂湖、东莞植物园等山、湖、林、水各种自然资源都将连成一片，形成东莞的“城市绿肺”；而这块地正位于这条城市生态走廊的中心部位，另外地块本身自然资源不错，地块规模大小适中因此是大有文章可做的。
    至于对于业界质疑颇多的“90/70”的规定，该发展商认为该地块南面目前已经修起了一条通往厚街横岗水库的道路；这条路的建成至关重要，它将把目前的厚街横岗板块与南城水濂板块连成一体，而厚街人到东莞置业的趋势会更加明显。该发展商认为目前厚街真正意义上的高素质洋房项目并不多，除了横岗湖一带的高端别墅区，就是城中心的一些商住项目。而随着东莞城市中心区魅力的进一步加强，厚街本身高端洋房项目的用地就不多，因此将来会有越来越多的厚街客户对南城水濂板块的高端洋房有较大需求。
    另外一家深圳发展商则表示：目前东莞城区拥有绝版自然山水资源的地方已经不多了，因此该地块现在开发虽然有一定的风险，但是地段价值和自然资源在那里，风险也不会太大。目前东莞的黄旗山板块就可以成为这块地发展前景的一个参照系。
另外这块地要求的建筑工期不是一般的2-3年而是4年，这也是他们十分看中的一点。该深圳地产公司表示：相信随着南城区对水濂山生态板块的打造和配套，在未来三至四年内会有越来越多的城市人群看中这里的山、水和绿地资源。同时该发展商表示目前水濂片区已经有中信地产、深联地产、新世纪地产、宏远地产等在这里开发产品，随着大众对这些品牌发展商产品的关注，这块地在三至五年内成熟起来并不是难事。

ossbyygy

wosoto

这块地在三至五年内成熟起来并不是难事!!!!

欺骗村民

因为东莞市南城区骗了村民土地私自拍卖,现在搞到水濂的村民门愤,万科到现在还是不能动工,村民还挂起了三条旗,"坚决执行张德江三句话","严惩私订协议炒卖土地的不法分子","农民的土地不容侵犯",希望有兴趣的朋友来东莞市南城区水濂九里潭村对面,也就是万科14.12亿买下的土地的地方.现在村民天天都有几百人在那里抗议.

欺骗村民

因为东莞市南城区骗了村民土地私自拍卖,现在搞到水濂的村民门愤,万科到现在还是不能动工,村民还挂起了三条旗,"坚决执行张德江三句话","严惩私订协议炒卖土地的不法分子","农民的土地不容侵犯",希望有兴趣的朋友来东莞市南城区水濂九里潭村对面,也就是万科14.12亿买下的土地的地方.现在村民天天都有几百人在那里抗议.

xh0807

爽!!!!!!!!!!
            
好爽!!!!!!!!  

太爽了!!!!!!!