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中央生活区五大猜想
为保证开发质量，竞买人资格门槛设置较高
业内保守估计，首期地块拍卖总价将逾50亿
[核心提示]：日前，两件大事使东莞市中央生活区地块再次成为全城关注焦点。
一件事是中央生活区扩容，原定居住人口将从4.65万人增加到6万人。5月11日，东莞市城建规划局正式公示了《东莞市中央生活区控制性详细规划一般调整批前公示》，其中包括了总建筑面积、容积率、住宅建筑面积、人口容量等变化。这份新的规划文件既是对2003年已经通过政府审批的《东莞市中央生活区详细规划》的调整和细化，也是从房地产开发角度，对中央生活区即将拍卖地块的相关建筑指标做了比较清晰的规划。
第二件事是相关部门已经将中央生活区首期拍卖地块的有关拍卖草案，包括出让地块概况、拍卖方案、拍卖底价，竞买人资格等提交给了市委市政府。据悉，只要市委市政府联席会议审议通过，东莞市中央生活区首期近115万平方米有望将于今年6月份开拍。
作为东莞市城区内近年来单幅最大面积的拍卖地块，即将拍卖的中央生活区地块吸引了境内外几乎所有知名房地产企业的关注。据悉目前香港新鸿基地产，上海世贸集团、北京世纪金源集团，深圳万科集团、中信地产等品牌公司及一些本土大发展商都对中央生活区地块表示出强烈的兴趣。
那么到底中央生活区地块将于何时推出，地块呈现出哪些特质，整个中央生活区地价房价走势又将如何，该地块又将如何影响东莞整体房地产格局，都成为目前业界最热话题，本期记者将对上述话题做出一些深入剖析！

焦点一：何时推出市场
早在2007年3月20日，东莞市国土局土地交易中心就在网站上公布了“东土交（预告）[2007]2号”文件，其中“拟于近期公开出让的” 28幅地块中，赫然包括了中央生活区两幅地块。其中一幅是1149080平方米，另一幅是304307平方米。与其它地块建筑指标都已经十分明确的情况相比，就只有中央生活区两地块关于容积率和建筑密度这两项，写着“详见规划文件”。

规划设计要点相对明确
从3月到5月，不断有发展商及媒体询问中央生活区地块的具体拍卖时间，但据相关部门介绍，影响拍卖的主要原因有两个，一是项目的主要建筑规划设计要点还在调整之中，第二地块内还有些待拆迁项目。
5月11日，城市规划局的公示文件已经对中央生活区地块的相关建筑规划作出了详细的规划，其中在关于建设规模“调整前后开发强度对比表”中，明确列出了“本次拍卖用地”规划用地面积为146.21公顷（注：该指标与国土局公布的面积有少许差异，国土局有人表示可能是由于土地出让红线和建筑用地红线两种计算方法出现的误差所致。而1149080平方米将是第一期推出的中央生活区地块面积），总建筑面积231.27万平方米，平均容积率1.58；其中净居住用地面积58.97公顷，住宅建筑面积185.81万平方米，平均居住用地净地块容积率为3.15。自此，关于中央生活区拍卖地块的建筑规划设计要点已经相对明确。

地块拍卖只待联席审批
而据南城区相关负责人表示：目前中央生活区第一期准备拍卖的地块中并没有太多拆迁项目，从目前的情况来看基本具备了拍卖条件。据悉，5月14日，相关部门再次对中央生活区首期拍卖地块的具体事宜做了内部会议讨论。而关于中央生活区首期拍卖地块出让文件的草案据悉也已经上报市委市政府，只待联席会议审批。
有政府人士表示：关于中央生活区地块的问题，东莞市委市政府一直抓得很紧，相关文件政府有时甚至是催办，因此很有可能6月份中下旬中央生活区首期拍卖地块就将推向市场。
但也有东莞本土发展商透露最新内幕表示：毕竟关系到整个东莞的新城市建设和城市形象的提升，首期拍卖地块面积又大同时吸引了众多境内外大牌买家关注；因此市委市政府对于这块地的拍卖时机还是十分慎重。最近一次会议，政府又有意向将中央生活区首期地块在6月份的基础上推迟一至两个月上市。

焦点二：哪些人可能竞拍
从去年8月南城区政府征回中央生活区2300多亩土地准备整体拍卖开始，就一直有发展商对东莞这块新城市中心区的绝对“风水宝地”十分眼热。当时万科、保利、深长城等表示对这样好的地块自然希望参与其中。经过半年多的调查的研究，据悉，更多的品牌发展商也有望参与到此地块中来。比如新鸿基地产、世贸集团、世纪金源集团、合生创展、万科、金地、保利、中信等都传有意参与此地块的竞争。相对外来发展商的财雄势大，本地发展商对于此地块显得相对保守，仅世纪城地产、高田地产等表示会与其它企业联合竞投，而光大集团、中惠集团、宏远集团等则表示在关注或商量中。

地块特殊 竞买门槛较高
目前有消息灵通人士透露，关于中央生活区首期拍卖地块的竞买人条件等已经基本确定，而且门槛较高。大致条件有：第一：竞买人注册资金不得少于1亿元人民币；第二，竞买人须提供中华人民共和国境内银行或金融机构出具的15亿元人民币自有资金证明；不同银行或同一银行不同帐号开具的多张存款资金证明的，其相隔时间不得超过一小时；第三，竞买人前3年在境内累计住宅和商业开发面积不少于100万平方米，开发面积的计算以取得施工许可证为准。
另据悉，还有规定竞买人必须具有国家一级房地产开发资质3年以上。同时该地块的保证金为15个亿，付款周期不会很长，因此对竞买人的资金实力要求非常之高。
对于东莞市政府可能设立的这一竞买人门槛，东莞业内人士均表示：这些条件将挡住国内一批中小型房地产开发企业。从目前中央生活区的绝佳的地理位置和规划前景来看，保守估计这块地将拍到50个亿以上，因此放眼全国，能在较短时间内交清这笔地价款的企业屈指可数。而在“有钱”的同时，东莞市政府还对开发企业的开发资质、开发经验等做了规定，像竞买人前3年在境内开发住宅和商业面积必须超过100万平方米，且以施工许可证为准，这一条件也直接限制了一些境外资本想盲目抬高东莞地价的可能，他同时还限制了一些以圈地为主但开发很少的企业的进入。但是在这些条件设置下，多家代理公司负责人也表示：除非联合竞投，东莞本土企业拿下这块地的可能性非常小。
发展商称高门槛利开发
在采访中，多家品牌发展商十分赞同东莞市政府对竞买人身份的一些限制条件。比如东莞万科房地产总经理助理王永飚就表示：这些出让条件的限制，直接表明了东莞市委市政府想将中央生活区打造成一张城市名片的决心，虽然竞买人条件较高会减少一些开发企业进入，但是他能有效地减少中央生活区地块后续开发的风险。对于中央生活区这样一个显著的地块，假设一点进入门槛都没有，也有可能一些中小企业拼成一个大财团拿下地块，然后大家再分割成一小块一小块进行开发，规划不一，风格各异，开发品质良莠不齐，这样显然不利于中央生活区乃至整个东莞城市形象的提升。而对竞买人开发资质、开发规模和保证金等条件的限制，也是出于对中央生活区这样大体量的项目后期可持续经营的角度上去考虑的。

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焦点三：地价走势如何？

如果竞买人减少的话，是否意味着地价竞争不会那么激烈呢？记者也走访了一些本土发展商和地产顾问公司。
广东宏远集团房地产开发有限公司总经理钟振强表示：由于够资格参与的公司都是大品牌的公司，因此虽然竞争的人数少了，但最后拍卖总价应该不会低。至于具体会拍到什么价格，取决于多方面的因素。
保守估计首期逾50亿
据城建规划局“关于中央生活区整体拍卖地块规划设计要点的函”相关文件表示：中央生活区内所有市政的配套设施，都将由发展商投资承建，建成后要无偿交给相关部门使用，并且发展商对于这些公建配套不享有所有权。从目前《东莞市中央生活区控制性详细规划一般调整批前公示》相关数据显示，虽然中央生活区拍卖地块规划用地面积达到146.21公顷，但净居住用地面积才58.97公顷，在净居住用地面积之外，发展商要承建较大体量的教育、医疗卫生、文体娱乐、体育、行政管理及社区服务设施；另外还有市政公用设施包括邮政支局、邮政所、垃圾收集站、公共厕所、消防站、社会公共停车场、加油站、公交首末站、变电站……对于开发商来说，这些都将计算成本，打入地价款中。由于要建的配套设施比较多，不少发展商表示要“好好研究一下规划局的新控规，然后再仔细测算一下”，因此现在说地价将拍到多少元每平方米，还很不好估计。
而就在2007年4月28日南城区水濂山地块拍卖，该地块地面价就已经达到5658.5元/平方米，而楼面地价更是创下3772元/平方米的新高，那么中央生活区地块会否再创下新的奇迹呢？目前大多有意向参投的发展商均表示：中央生活区地块由于要建的公建配套较多，摊分到居住用地里面，可能地价不会太高，有可能在4000元至6000元之间。但是由于中央生活区的显赫地理位置和地块面较大，因此中央生活区首期地块最终拍下来的总价绝对不会低，保守估计应该在50亿以上。
有开发商表示：最终地价的高低将取决于东莞市政府将在多广的层面上对社会公布中央生活区拍卖地块的信息，参投公司的数量、参投公司的实力和竞买的欲望。
发展商赞成承建配套设施
而对于中央生活区土地拍卖，必须由发展商承建相关配套设施的要求，大多数发展商也持赞同意见，认为在土地拍卖之前就将公建配套的投资者和所有者明确下来，将使得这块土地的成本计算更加透明，有利于开发商之间的公平竞争。而政府主动承担相关配套设施的经营，也将有利于提高中央生活区公建配套的经营档次和服务水平，有利于优势资源向中央生活区集中。同时在建设之初就明晰了公建配套的产权所有，与10月份即将实施的《物权法》相关规定也是吻合的。

焦点四：房价会突破万元吗？

如果说发展商最关心的是地价的话，那么目前全城老百姓最关心的还是中央生活区今后的房子最终能卖到什么价钱。大多数发展商预测，中央生活区的房价均价很有可能会突破万元。
中央生活区房价或过万
从目前东莞房地产市场的走势来看，最新拍出的水濂山地块楼面均价已经过3772元，业内人士大多预测中央生活区项目届时均价很有可能过万。目前东莞新中心区中信凯旋城最后一批单位售价已经达到9000元/平方米，据开发商称最后一批枫丹白露产品楼王单位均价已经达到1.2万元/平方米；而中心区另一名盘凯名轩年初也表示楼盘均价会在1.3万元左右（含精装修）。相对于这些地块和楼盘，中央生活区地块无论从地段优越性、城市地位、交通条件、周边配套，地块本身规划等多个方面都更具优势。同时基于对未来3至5年内东莞房地产大势会持续向好的判断，因此大多数业内人士都表示，中央生活区将来的房价很可能在万元以上。

四大因素决定未来房价
但是还是有诸多的不确定因素影响着中央生活区房价的高低和未来走势。一方面是中央生活区本次拍卖地块，住宅建筑面积已经达到185.81万平方米，整个中央生活区住宅建筑面积226.48万平方米，因此这么大的体量决定了它不可能完全做高端产品。因此首期拍卖地块的建筑工期到底多长，也直接决定了中央生活区整体房价的定价策略。
第二个关键因素是未来几年东莞优质的土地供应量。如果像《东莞市住房建设规划(2006- 2010)》所述，未来几年来东莞市会同时发展轻轨沿线居住带、中央生活区、万江中心区和松山湖商务居住区以及东莞水道沿线居住带等多个热点，并且对于土地的供应不加以控制的话，有可能也会削弱中央生活区的吸引力。
第三个因素是目前东莞市产业升级和南城区总部经济等宏观因素的制约。对于中央生活区地块来说，他不可能做成有山水的生态型居住项目，他的优势就是地段和地位，因此很有可能定位为城中豪宅。目前南城区沿东莞大道正在打造“总部经济带”，如果中央生活区的建筑速度与南城总部经济带的发展速度相互吻合进程一致，那么由总部经济带来的部分企业金领、高管和投资客户，会直接对中央生活区项目的建设品质、形象、价格等都会起到良好的促进作用。
第四个因素在于中央生活区的配套设施和档次。目前中央生活区规划了两所小学和一所九年一贯制学校，并配套了8600平方米的综合医院以及五大主题公园等。有发展商表示，如果中央生活区的学校能拥有松山湖玉兰中学那样的师资力量、管理水平；医院、公园等也能高档次建设，将能吸引更多东莞有换房需求的客户、镇区乃至珠三角的投资客户群。
从另一个角度，也有发展商提出不同的思考方式。他们认为中央生活区项目的产品定位和消费者定位，开发商的经营模式和开发者的融资成本高低将直接决定未来中央生活区地块的房价走势。例如王永飚就认为有一些财力雄厚、资金运营成本较低的港资企业，他们有可能在中央生活区的项目建成后选择持有并且租赁的经营方式为主，如果是这样的种开发经营方式的话，对于中央生活区的房子定价策略自然又会完全不同。

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焦点五：如何影响东莞房地产市场？

对于东莞市民来说，中央生活区可以说承载了新一代人的居住理想。这里拥有整个城市最成熟、最完善的市政配套资源，行政中心、市民广场、玉兰大剧院、图书馆、科技博物馆、展览馆、少年宫、群众艺术馆等八大公共建筑环绕左右。在交通方面，四环路、五环路、东莞大道、南城科技大道等都是城市的主要快速干道，便利于中央生活区往来镇区和其它城市。在内部规划配套上，中央生活区拥有较充足的学校、医疗、市级和居住小区级多重文化娱乐体育用地等，在公共绿地上，人均拥有近5平方米的绿地……
或改写多区域发展格局
那么中央生活区首期地块拍卖后，其在建或建成后的项目将在多大程度上影响着整个东莞市房地产的格局呢？
一部分发展商认为中央生活区项目的建成将改写东莞目前房地产市场多区域发展的格局，它会进一步将分散在各个镇区的潜在目标客户吸引到新项目中居住；进一步加强东莞市中心城区的房地产力量。同时，他独特的地理位置带来楼盘的保值增值效益，还会广泛吸引来自珠三角范围内的投资者。
会成亮点但难成冲击
另一部分发展商则认为中央生活区项目肯定会形成城市的一个标志性产品，但是它对整个东莞市房地产格局的影响就不会很大。一个是中央生活区毕竟只有6万人（除去现状的石竹新花园和水涧头农民公寓的1万人），新中央生活区项目能容纳的也就是5万人，如果分5年开发，每年能消化的人口也就1万人。另外目前东莞很有钱的一部分可能早已购买了条件较好的别墅，或者他们更希望居住在山水资源型生态居住区，对于交通、配套等反而不是他们最看重的居住要素。同时虽然近一两年东莞的投资风潮很重，但细分投资客户群体，他们投资的产品也多是向两个方面走， 一是投资别墅类产品，二是重点区域5000元以下的升值潜力较高的产品。因此这部分发展商认为，中央生活区新项目肯定会是一个亮点，但对于目前房地产市场还很难说会形成多大的冲击。

拍卖用地主要经济技术指标
拍卖（一期、二期）总用地指标        146.21公顷
拍卖用地总建筑面积        231.27万平方米
其中        经营性用地总建筑面积        219．04万平方米
        其他用地总建筑面积        12.23万平方米
拍卖用地毛容积率        1.58
其中        经营性用地毛容积率        1.50
净居住用地面积        58.97公顷
居住建筑总面积        185.81万平方米
平均居住用地净地块容积率        3.15
拍卖范围规划居住人口        50000人
中央生活区规划居住人口        60000人
（备注：1、本表所述建筑面积均为计算容积率建筑面积；2、经营性用地包括居住用地、商业金融业用地，办公用地。）

vinson296

看来玲记者对这块地还是挺关心的。


水濂村地块拍卖当天你在现在场吗？？？



当时做在哪个位置啊，我当时可是在场的哦。

可惜俺手头子弹不够用，要不和万科还得争到15亿呢。

玲玲ling

superfang81

楼主是在哪个单位工作啊，对这块地这么清楚，^_^，希望交个朋友！！

独立视界

呵呵，我出卖一下楼主：楼主是南方都市报的大记者***

玲玲ling

先对方案进行评估，再竞标。有点意思。

zhengweileo

潘玲玲～～～～～是吧？
呵呵呵，，