求助2007上半年度别墅市场分析报告

各位高人，小弟先谢了。
北京房地产中别墅方面的分析报告最难写，请各位高人指点一下。
有理有据的真的很难弄啊

北京别墅分区汇总资料

北京别墅分区汇总资料


1、中央别墅区
【情况简介】：
中央别墅区是指京城东北郊温榆河与机场高速路相交围合而成的区域,是北京最早的高档别墅群落。经过十多年发展，已成为名副其实的CVD(中央别墅区)，形成了一处高端居住带。特别是政府斥资15亿元对温榆河进行治理，奥运会水上项目基地将在温榆河边建设，投资40余亿元的北京国际展览中心选址在天竺等，目前中央别墅区正朝着京城最为出色的别墅区这一目标稳步前行。
与其他的一些区域概念不同，CVD不是开发商自封的，不是炒作出来的，也不像CBD是政府规划的结果，而是随北京别墅十年发展自然形成的。随着近几年全球经济一体化的高速发展，“国际化社区”的雏形再次在CVD率先展露。这主要得益于三大因素。
第一，紧邻首都机场和靠近燕莎等外国使馆区的独特的区位优势，京承、京顺、机场高速等道路便捷顺畅的交通优势。
第二，四季长流的河水和茂密的成片树林形成的自然环境，加之政府主导的绿色生态走廊规划，使这一带成为北京最适合居住的区域。
第三，近十年间累积起来的别墅氛围，先入为主。
【休闲配套】：
高档生活资源配套齐备：长时间的别墅开发，使该区域形成了自身独特的别墅氛围。包括日臻完善的配套设施及服务，日益成熟的别墅客户群及社区环境以及日趋创新的别墅产品设计。
在中央别墅区内大约有20多家高档度假村，众多俱乐部赛马场环绕其间。如丽京高尔夫俱乐部、天星调良国际马术俱乐部、北京金色河畔高尔夫球会、温榆河高尔夫俱乐部、北京济堂高尔夫俱乐部、北京天竺乡村运动俱乐部、绿岛白帆俱乐部、香江高尔夫球场、顺义别墅区假日俱乐部、北京乡村高尔夫球场、乡村赛马场、丽高王府俱乐部、春晖园温泉度假村、天华洞旅游度假区、格林马术俱乐部、北京顺义空港物流基地、北京顺义汽车城等。香江花园、望京公园、龙腾公园、罗马湖、空港万科城市花园等自然公园点缀期间。
另外，在“空港国际化、顺义空港化、发展融合化”政策实施下兴建的北京空港城、新国际展览中心即将落户CVD周边。总体规划面积86.5平方公里的空港城与机场无缝对接后，将成为集航空系统、物流园区、汽车制造、出口加工、航空城等为一体的国际化港口，目前已经有飞利浦、LG、现代、JVC等20余家世界500强企业进驻空港城，这些知名跨国企业的进驻，势必带动区域的国际化程度，快速拉动区域内住宅需求。
最好的教育环境:温榆河别墅区对外籍人士的吸引力很大，一个重要原因是这里有ISB国际学校、京西国际学校、蒙特梭利幼儿园、顺义国际学校、北京力迈学校、北京国际学校、北京蒙梭利国际学校等多家国际教育机构。以ISB国际学校为例，它最初是美英等七个英语国家为使馆员工的子弟上学兴建的，在此学习的数千名学生，绝大多数是国外驻京机构官员、各国使馆人员以及外企高管人士的子女。一些对北京目前交通状况不是很满意的外籍人士，更愿意在距离学校较近的地方居住，由此缩短孩子的上学路程。
【交通情况】：
众所周知，首都机场是我国最大的国际空港，是接驳世界的桥头堡，根据政府规划，2007年底机场扩建工程竣工后，首都机场年旅客吞吐量将达到6000万人次。空前蓬勃的国际客流、物流交换必将扩大CVD在国内外人士中的知名度，在给此地的房地产租售市场带来强大动力的同时也将促进“国际化社区”的成熟发展。
另外，京承、京顺、机场高速以及规划中的15、13号轨道交通线路、机场高速北线构成的四通八达的立体交通网络也为注重高效的国际化社区提供了硬件支撑。
【价位范围】：（2005年统计）
据粗略统计，该别墅区域价位基本控制在6000－20000元之间。其中30－40％集中在10000—12000左右价位；10％左右在15000－20000元之间；50－60％在6000－10000元之间。
【前景展望】：
■ 中央别墅区明年放量：统计显示，顺义别墅区今年以来放量大大放缓，新增项目寥若晨星。不过有迹象显示，温榆河畔的中央别墅区将在05年出现4、5个新项目，供少于求的情形将得到扭转。
从1992年第一个别墅项目在这里兴建，到目前为止，中央别墅区的别墅项目不过10个左右，入住的业主也仅有2000余户。而近一两年的开发量将超过过去10年的总和。这一方面说明这一区域的价值以及它所承载的产品得到了众多发展商的认可，不过另一方面也表明，未来市场竞争将会更加激烈。
市场对这一区域产品的消化能力是很强的，因此明年的市场前景依然会很好。中央别墅区的国际化氛围非常浓，90%以上的居住者是海外人士。相对于北京其它别墅区而言，外籍以及有国外生活经历的人更愿意在此居住，这部分人群的购买能力是非常强的。
■ 风格、定位寻求差异化:中央别墅区80%的客户是海外人士，这其中的80%又是港台人士，他们更喜欢在北美风格中融入一些现代的东西。开发商都在极力追求差异化，尽量做和别人不同的产品。温榆河畔的众多别墅项目，风格没有完全一样的，这样出现在购房者面前的就是各具风格的产品。在购房者的个性化需求得到满足的同时，别墅之间也避免了同质化竞争。 但从市场反应来看，开发商追求产品差异化的想法虽好，但并不一定都能成功。一位业内人士指出，此前一个开发商为了抓住市场空白点，选择在这个区域做联排TOWN－HOUSE，这样产品的单价和总价都可以降低。以较低价格住在中央别墅区，这本来是一个不错的想法，结果市场反馈并没有想象中好。中央别墅区的别墅项目既有独栋又有联排，从销售情况看，独栋的销售率往往好于联排，说明有实力在这个区域买房的人更加看中居住品质，而对价格并不敏感。
【推荐楼盘】：
●红螺湖别墅    ●优山美地    ●万万树   ●莫奈花园   ●观唐
●财富公馆：财富公馆位于机场高速路苇沟村出口附近，温榆河南岸，总占地面积32万平方米，项目规划建筑别墅172栋，定位为法式古典风格的顶级豪宅别墅，每户面积从1500平方米至3000多平方米不等，售价在2000万元至6000万元之间。一期预计5月开盘。

2、东部泛CBD别墅区
【情况简介】：
京东的通州区地域广阔、发展空间较大，可以延伸到河北与北京交界地带。该区域别墅价格优势较大，从客户分析来看，多来自CBD区的中产或中上阶层。相比较于传统的别墅区，市场相对平静，尚未成别墅气候。通州以北关环岛为界，别墅主要集中在县城北部、温榆河等河流景观沿线和京哈高速沿线。近两年，随着通州交通状况的大幅改善，特别是八通轻轨的建设，以康城为代表的第一代Townhouse成为通州及整个东部别墅类产品的主力军。
京沈沿线以交通便利性为地区的主要优势，但配套设施的缺乏又阻碍了地区价值的攀升，因此价格普遍以中低价位为主，各种类型的产品定价普遍都在4000～6000元／平方米之内。大规模的开发也使各项目自成体系，有效弥补了通州配套不足的劣势，中端产品发展前景看好。并且值得关注的是，以“运河岸上的院子”为代表的通州新生别墅项目的出现，使人们开始重新审视通州别墅的市场及价值。
【休闲配套】：
整个区域内拥有20余所高档俱乐部及运动会所等。如格林马会、华谊影视城、千亩荷花池休闲度假村、月亮河度假村、枫露皇苑军体俱乐部、华堂高尔夫俱乐部、大运河高尔夫球俱乐部及潮白河旅游渡假村、通州运河源度假休闲乐园、金港汽车俱乐部、北京通顺赛马场、珠江国际城运动会所、康城高尔夫郊野公园、运河文化广场、伯爵园高尔夫俱乐部等。
多所高档私立学校环绕区内。如北京中加学校、北京私立树人学校、北京力迈国际学校等。
千亩森林公园、齐天乐园、西海子公园、徐辛庄水上乐园、朝阳公园等数十所公园点缀其间。
【交通情况】：
与顺义、昌平等别墅集中区域相比，通州对于CBD置业群体最大吸引力就是“距离”，从国贸驱车到通州的直线距离应该是最短的。目前，通州到市区的交通线路主要有５条：市内的朝阳北路通过通顺路与通州区内的滨河路连接在一起；朝阳路通过京哈高速公路与通州的北关大街相连；而京通快速路则将长安街和通州的主干路——新华大街相连，还有一条尚未完全接通的两广路延长线，建成后将成为市区连接通州区南部的“黄金大道”。
并且该区域高速、快速收费问题的改革也已经提上了议事日程。朝阳区及CBD管委会相关人员在谈到未来CBD交通规划时也强调，计划用3年的时间，完成北京CBD区域内的路网改造，其中很重要的一点就是通州进入市内车不必再经大北窑。年内，京通快速路和京哈高速公路之间将修建一条快速联络线，使过境车辆从京通快速路直上京哈高速，减小城市中心交通压力。同时，北京也将逐步引导个体交通向公交转移，而未来客运系统将设立新北京东站，而其选址也是在通州。由此可以看出未来通州地区的交通前景将极为乐观。
【价位范围】：（2005年统计）
据粗略统计，该别墅区域别墅产品随地理位置的区别价位比较分散，从3000－25000之间不等。京东的通州地区以运河岸上的院子、水郡长安、天地美墅等一些高端产品，其价位大多在10000—25000元之间，其余中档产品价位大多分布在4000—6000元左右；京通高速紧靠四五环沿线的别墅产品价位也较高，大多在8000－13000元左右；南部京沈沿线大多在4000～6000元/平米，其中亦有3000元

北京别墅分区汇总资料

1、中央别墅区
【情况简介】：
中央别墅区是指京城东北郊温榆河与机场高速路相交围合而成的区域,是北京最早的高档别墅群落。经过十多年发展，已成为名副其实的CVD(中央别墅区)，形成了一处高端居住带。特别是政府斥资15亿元对温榆河进行治理，奥运会水上项目基地将在温榆河边建设，投资40余亿元的北京国际展览中心选址在天竺等，目前中央别墅区正朝着京城最为出色的别墅区这一目标稳步前行。
与其他的一些区域概念不同，CVD不是开发商自封的，不是炒作出来的，也不像CBD是政府规划的结果，而是随北京别墅十年发展自然形成的。随着近几年全球经济一体化的高速发展，“国际化社区”的雏形再次在CVD率先展露。这主要得益于三大因素。
第一，紧邻首都机场和靠近燕莎等外国使馆区的独特的区位优势，京承、京顺、机场高速等道路便捷顺畅的交通优势。
第二，四季长流的河水和茂密的成片树林形成的自然环境，加之政府主导的绿色生态走廊规划，使这一带成为北京最适合居住的区域。
第三，近十年间累积起来的别墅氛围，先入为主。
【休闲配套】：
高档生活资源配套齐备：长时间的别墅开发，使该区域形成了自身独特的别墅氛围。包括日臻完善的配套设施及服务，日益成熟的别墅客户群及社区环境以及日趋创新的别墅产品设计。
在中央别墅区内大约有20多家高档度假村，众多俱乐部赛马场环绕其间。如丽京高尔夫俱乐部、天星调良国际马术俱乐部、北京金色河畔高尔夫球会、温榆河高尔夫俱乐部、北京济堂高尔夫俱乐部、北京天竺乡村运动俱乐部、绿岛白帆俱乐部、香江高尔夫球场、顺义别墅区假日俱乐部、北京乡村高尔夫球场、乡村赛马场、丽高王府俱乐部、春晖园温泉度假村、天华洞旅游度假区、格林马术俱乐部、北京顺义空港物流基地、北京顺义汽车城等。香江花园、望京公园、龙腾公园、罗马湖、空港万科城市花园等自然公园点缀期间。
另外，在“空港国际化、顺义空港化、发展融合化”政策实施下兴建的北京空港城、新国际展览中心即将落户CVD周边。总体规划面积86.5平方公里的空港城与机场无缝对接后，将成为集航空系统、物流园区、汽车制造、出口加工、航空城等为一体的国际化港口，目前已经有飞利浦、LG、现代、JVC等20余家世界500强企业进驻空港城，这些知名跨国企业的进驻，势必带动区域的国际化程度，快速拉动区域内住宅需求。
最好的教育环境:温榆河别墅区对外籍人士的吸引力很大，一个重要原因是这里有ISB国际学校、京西国际学校、蒙特梭利幼儿园、顺义国际学校、北京力迈学校、北京国际学校、北京蒙梭利国际学校等多家国际教育机构。以ISB国际学校为例，它最初是美英等七个英语国家为使馆员工的子弟上学兴建的，在此学习的数千名学生，绝大多数是国外驻京机构官员、各国使馆人员以及外企高管人士的子女。一些对北京目前交通状况不是很满意的外籍人士，更愿意在距离学校较近的地方居住，由此缩短孩子的上学路程。
【交通情况】：
众所周知，首都机场是我国最大的国际空港，是接驳世界的桥头堡，根据政府规划，2007年底机场扩建工程竣工后，首都机场年旅客吞吐量将达到6000万人次。空前蓬勃的国际客流、物流交换必将扩大CVD在国内外人士中的知名度，在给此地的房地产租售市场带来强大动力的同时也将促进“国际化社区”的成熟发展。
另外，京承、京顺、机场高速以及规划中的15、13号轨道交通线路、机场高速北线构成的四通八达的立体交通网络也为注重高效的国际化社区提供了硬件支撑。
【价位范围】：（2005年统计）
据粗略统计，该别墅区域价位基本控制在6000－20000元之间。其中30－40％集中在10000—12000左右价位；10％左右在15000－20000元之间；50－60％在6000－10000元之间。
【前景展望】：
■ 中央别墅区明年放量：统计显示，顺义别墅区今年以来放量大大放缓，新增项目寥若晨星。不过有迹象显示，温榆河畔的中央别墅区将在05年出现4、5个新项目，供少于求的情形将得到扭转。
从1992年第一个别墅项目在这里兴建，到目前为止，中央别墅区的别墅项目不过10个左右，入住的业主也仅有2000余户。而近一两年的开发量将超过过去10年的总和。这一方面说明这一区域的价值以及它所承载的产品得到了众多发展商的认可，不过另一方面也表明，未来市场竞争将会更加激烈。
市场对这一区域产品的消化能力是很强的，因此明年的市场前景依然会很好。中央别墅区的国际化氛围非常浓，90%以上的居住者是海外人士。相对于北京其它别墅区而言，外籍以及有国外生活经历的人更愿意在此居住，这部分人群的购买能力是非常强的。
■ 风格、定位寻求差异化:中央别墅区80%的客户是海外人士，这其中的80%又是港台人士，他们更喜欢在北美风格中融入一些现代的东西。开发商都在极力追求差异化，尽量做和别人不同的产品。温榆河畔的众多别墅项目，风格没有完全一样的，这样出现在购房者面前的就是各具风格的产品。在购房者的个性化需求得到满足的同时，别墅之间也避免了同质化竞争。 但从市场反应来看，开发商追求产品差异化的想法虽好，但并不一定都能成功。一位业内人士指出，此前一个开发商为了抓住市场空白点，选择在这个区域做联排TOWN－HOUSE，这样产品的单价和总价都可以降低。以较低价格住在中央别墅区，这本来是一个不错的想法，结果市场反馈并没有想象中好。中央别墅区的别墅项目既有独栋又有联排，从销售情况看，独栋的销售率往往好于联排，说明有实力在这个区域买房的人更加看中居住品质，而对价格并不敏感。
【推荐楼盘】：
●红螺湖别墅    ●优山美地    ●万万树   ●莫奈花园   ●观唐
●财富公馆：财富公馆位于机场高速路苇沟村出口附近，温榆河南岸，总占地面积32万平方米，项目规划建筑别墅172栋，定位为法式古典风格的顶级豪宅别墅，每户面积从1500平方米至3000多平方米不等，售价在2000万元至6000万元之间。一期预计5月开盘。
2、东部泛CBD别墅区
【情况简介】：
京东的通州区地域广阔、发展空间较大，可以延伸到河北与北京交界地带。该区域别墅价格优势较大，从客户分析来看，多来自CBD区的中产或中上阶层。相比较于传统的别墅区，市场相对平静，尚未成别墅气候。通州以北关环岛为界，别墅主要集中在县城北部、温榆河等河流景观沿线和京哈高速沿线。近两年，随着通州交通状况的大幅改善，特别是八通轻轨的建设，以康城为代表的第一代Townhouse成为通州及整个东部别墅类产品的主力军。
京沈沿线以交通便利性为地区的主要优势，但配套设施的缺乏又阻碍了地区价值的攀升，因此价格普遍以中低价位为主，各种类型的产品定价普遍都在4000～6000元／平方米之内。大规模的开发也使各项目自成体系，有效弥补了通州配套不足的劣势，中端产品发展前景看好。并且值得关注的是，以“运河岸上的院子”为代表的通州新生别墅项目的出现，使人们开始重新审视通州别墅的市场及价值。
【休闲配套】：
整个区域内拥有20余所高档俱乐部及运动会所等。如格林马会、华谊影视城、千亩荷花池休闲度假村、月亮河度假村、枫露皇苑军体俱乐部、华堂高尔夫俱乐部、大运河高尔夫球俱乐部及潮白河旅游渡假村、通州运河源度假休闲乐园、金港汽车俱乐部、北京通顺赛马场、珠江国际城运动会所、康城高尔夫郊野公园、运河文化广场、伯爵园高尔夫俱乐部等。
多所高档私立学校环绕区内。如北京中加学校、北京私立树人学校、北京力迈国际学校等。
千亩森林公园、齐天乐园、西海子公园、徐辛庄水上乐园、朝阳公园等数十所公园点缀其间。
【交通情况】：
与顺义、昌平等别墅集中区域相比，通州对于CBD置业群体最大吸引力就是“距离”，从国贸驱车到通州的直线距离应该是最短的。目前，通州到市区的交通线路主要有５条：市内的朝阳北路通过通顺路与通州区内的滨河路连接在一起；朝阳路通过京哈高速公路与通州的北关大街相连；而京通快速路则将长安街和通州的主干路——新华大街相连，还有一条尚未完全接通的两广路延长线，建成后将成为市区连接通州区南部的“黄金大道”。
并且该区域高速、快速收费问题的改革也已经提上了议事日程。朝阳区及CBD管委会相关人员在谈到未来CBD交通规划时也强调，计划用3年的时间，完成北京CBD区域内的路网改造，其中很重要的一点就是通州进入市内车不必再经大北窑。年内，京通快速路和京哈高速公路之间将修建一条快速联络线，使过境车辆从京通快速路直上京哈高速，减小城市中心交通压力。同时，北京也将逐步引导个体交通向公交转移，而未来客运系统将设立新北京东站，而其选址也是在通州。由此可以看出未来通州地区的交通前景将极为乐观。
【价位范围】：（2005年统计）
据粗略统计，该别墅区域别墅产品随地理位置的区别价位比较分散，从3000－25000之间不等。京东的通州地区以运河岸上的院子、水郡长安、天地美墅等一些高端产品，其价位大多在10000—25000元之间，其余中档产品价位大多分布在4000—6000元左右；京通高速紧靠四五环沿线的别墅产品价位也较高，大多在8000－13000元左右；南部京沈沿线大多在4000～6000元/平米，其中亦有3000元左右的产品。
【前景展望】：
●通州：进入整体拔高期
通州之所以被称为ＣＢＤ的后花园，仰仗于其便捷的交通体系及相对较低的价位，突出的优势使其在今年进入了急速扩张期。据统计，今年通州区新开盘项目有世纪星城、绣江南、ＤＢＣ等１９个，总供应量达到４３８．９万平方米。
随着交通、配套的完善，通州的产品趋势从多层转向高板，价格稳步上涨，品质也一改回迁房的旧面貌。产品定位也逐步向高端靠拢。像鼎晟国际要建通州地标性建筑——一个五星级酒店，瑞都国际商业街引来家乐福和洋华堂等外资大企业的竞争。

北京各别墅区分析及前景展望

http://blog.sina.com.cn/xlvilla
这里面有一篇北京各别墅区域分析及前景展望或许能帮上你吧，呵呵

资料都稍微有点老了

都是好人，顶一下！