umhoney

顶一下

ddye

不错哦.正在考虑作一个2w平方米的商业,我们考虑做规划前先做招商,

wj810925

首先可以肯定的是楼主有过失败的教训，所提的昏招中好几点都很到位有几点不敢认同
一、八大昏招之先盖房再招商与招商推广主要靠忽悠，最盛行的就是概念包装自相矛盾，以楼主观点，该未盖房前就要招商，楼房未盖好，所能炒出的不管是销售还是招商都是概念
二、业态组合中的主力店一定要是国际大品牌
首先要清楚购物中心的概念，面积和业态组合是两个最大的特征，面积大才能叫购物中心，而一般规划出购物中心的地域一般都不是核心商圈。国际大品牌不管在招商还是销售带来的好处是显而易见的，除非两种情况，卖方市场如广州北京等地的成熟高租金地域，只考虑那个出的租金高就给谁，本人有个亲身经历；或是大品牌根本不考虑的地域。所以首先考虑的肯定是大品牌，除非是核心商圈或是大品牌根本不来才考虑其他策划方式

wj810925

三、先盖房再招商与重眼前利益轻后期营运的矛盾
对万科目前的商业有选择的销售，主要依靠商业地产后期的升级和提升自身的品牌价值来达到利润的提升，本人非常认同，但全国范围内有这样实力的开发商屈指可数。
商业地产肯定要靠商业的推动销售才能带来利润，如能先盖好房再招商，开发商就可以成为第二个万科，中国的万科为什么只有一个，也正是由于实力，资金链才是最关键的因素
开发商实力不足，需要资金来盖房子，大家都知道，返租式产权就是变相集资，只不过是分期付款的方式，所以才有这么多开发商明知道返租的不好还是要用返租，包括很多策划高手都选择返祖，销售之后的商铺产权属于业主，有极少部分物业卖的是部分产权年限，但是开发商如果看中营运，给予很多前期扶持，等于是出钱来买业主开心，除非想拿钱砸高品牌形象，一般开发商根本不会这么傻拿钱来买业主开心

wj810925

开发商一定要招国际大品牌，其实如果开发商知道招国际大品牌进来需要付出的代价的话，也许会有20-30%的好地段购物中心的开发商不会这么做
国际大品牌如超市的接洽到签订正式合同的时间大概是半年或以上，而且在未签订合同前会告知你不要打他的广告，其实对于开发商来说，前期为了回笼资金，推动销售，打广告才是最重要的，当国际大品牌真正要签订合同时开发商才会知道，租金、物业结构、甚至室内商业精装修都要开发商来承担时他才会知道心疼。
以前很多人就想过完全不销售商业或是有选择的销售一部分商业（如面积较大的主力店次主力店），但第一个做出品牌效应的还是万科
其实商业经过返租期的市场淘汰其业态已基本趋于稳定，再经历一次业主的选择，业态就会变形甚至由于大部分业主的原因会导致商家集体出走，这样就又需要几年的调整才能稳定，这也是目前的国际大品牌跟开发商谈时会提到的很多苛刻条件，从某种意义上来讲，国际大品牌也是一个经营者，靠做活经营好来赚取利润，开发商和业主是坐享其成的

a417538632

嘿嘿~~路过也学到不少~~~

tonyscottlee

分析得好啊！

我爱天天

我估计中国90%以上开发商都是这样的：）

lsw6974

支持楼主观点