hellolhl

知道一个城市的人口，有公式计算住房需求量吗？谢谢大侠！

小李寻刀

这哪里是什么一个公式的问题?这么复杂的问题,你就这么求啊?我想没有哪个高手会以回贴的方式给你答案的!就算简单说了,相信你也不会算.不好意思,说得太直了.

adilina

真正的高手，往往能把复杂的东西，深入浅出地表达出来

房策藏龙卧虎...

拭目以待...

[ 本帖最后由 水在呐喊 于 2008-4-26  17:18 编辑 ]

小衣

买房者的来源,当地的城市人口并不代表多大的购买力

屋顶上的茶杯

每个地方的房地局都要按期统计公布某一时期批准量、上市量、销售量（甚至包括各种户型、面积、价格）等数据，把近年各种数据进行平均，基本就可以推断出未来各阶段大概需求以作参考了。

hellolhl

谢谢楼上各位，我找到了一种简单的测算方法，就是用当地的人均居住面积乘以人口总量就可以得出目前的住房需求，如果知道人口增长率，或者未来规划控制人口数量即可得出未来住房需求增加量。分享一下！

hellolhl

二十一世纪住房需求量预测从城市化发展来观测
目前我国城市化水平为30%,城镇人口3．7亿。预计2020年城市化水平达到45%，全国人口14亿，城镇人口增至6．3亿；预计2050年城市化水平达到60%，全国人口16亿，全国城镇人口增至9．6亿。下世纪前20年城镇人口增加2．6亿，按人均居住面积10平方米，即建筑面积20平方米计算，共需为新增人口建设住房52亿平方米，平均每年需建设住房2．6亿平方米。后30年城镇人口增加3．3亿，仍按人均建筑面积20平方米计算，共需为新增人口建设住房66亿平方米，平均每年需建设住宅2．2亿平方米。有关专家指出，在我国的城市化进程中，多数农民将住在就地发展起来的小城镇中，不会较多地增加城镇住房数量。估计前面计算的因城市化所需增加的住房数，要核减一半多。如果暂按一半核减，则前20年和后30年平均每年需要建设住宅为1．3亿平方米和1．1亿平方米。
按低速提高居住水平来预测
预计2020年城镇居民人均住房居住面积提到12平方米，即建筑面积24平方米；预计2050年人均居住面积提高到16平方米，即建筑面积32平方米。按2020年城镇人口达到6．3亿人，每人增加4平方米计算，前20年为提高居住水平需要新建住房25．2亿平方米，平均每年1．26亿平方米。后30年按9．6亿人口计算，则需在2020年基础上再新建住房76．8亿平方米，平均每年2．56亿平方米。以上预测，是把人均建筑面积的年递增率定在1%以下的低速增长水平上，可能慢了一点。如果把增速稍微提高一点，每年递增率超过1%，即2020年人均建筑面积达到26平方米，2050年人均建筑面积达到36．4平方米。这样，前20年需每年新建住房1．89亿平方米，后30年每年需新建住房3．33亿平方米。
从住房折旧拆除重建来预测
目前我国城镇存量住房有60多亿平方米，按50年折旧计算，并适当减掉有些住房到期末能拆除的因素，预计每年需拆除重建1亿平方米，把以上的三项预测相加，包括对城市化影响未核减和经济核减的数字在内，21世纪的前20年，每年需新建住房4．86亿至5．49亿平方米，或者是核减后的3．56亿至4．19亿平方米；后30年每年需新建住房5．76亿平方米至6．53亿平方米，或者是核减后的4．66亿至5．43亿平方米。以上的预测，仅仅是对需要建设的住宅面积进行了预测。

hellolhl

有点长，请大家耐心看，分析的很科学。

“十一五”期间，预期住宅需求总量为11670万平方米，平均每年需求量为2334万平方米。
　　从需求来看，按结构与家庭收入匹配的原则，未来高、中、低档住宅需求分化，各段需求量皆较高。其中，中档住房需求量约为6683万平方米，占需求比重最大，同时也根据收入情况考虑了不同家庭的需求差异和不同档次的住宅需求量水平。
　　从需求的时间分布来看，近期的消费者意愿显示，未来5年内，前两年平均每年需求量稍高于后三年。
　　在“十一五”期间，上海房地产市场正处于以住宅商品房为主导的发展时期。因此，进行房地产市场需求预测时，我们将住宅商品房市场作为主要研究对象。
　　考虑到定量需求研究属于具有开创性的尝试，为避免单一方法的局限性和片面性，易居（中国）研发中心、复旦大学专家、上海大学专家三方各自基于自己对于市场的认识和理解，分别从不同的角度进行了数学模型的分析和预测。
　　方法一：收入分析法。ND（净有效需求）＝TD（总有效需求）－S（当前的房屋存量）。
　　总有效需求合计为33263．9 万平方米。包括上海本地总的有效需求预测：假定一个家庭的年住房支出上限为该家庭年可支配收入的1／3；当前的利率为贴现率，即5．31％；未来五年收入的增长率为6％；工作年限为35年，最后预测出上海本地的总有效需求为29150．9 万平方米。外省市人口在沪总有效需求预测：预计“十一五”结束时，上海市外来人口达900万，其中构成上海住宅市场有效需求的大专以上学历的外来人口占12．41％。设定他们每人所需的房屋面积为30平方米。可以推算出外地人所构成的有效需求是：900万×12．41％ ×30＝3358．6 （万平方米）。境外人总有效需求预测：预计“十一五”结束时，境外人口可达125741 人。考虑到其收入水平、家庭结构、生活习惯等因素，我们可以假定每位境外人员所要求的面积为60平方米。于是，境外人士的有效需求为：125741×60＝754．4 （万平方米）。
　　目前的住宅总量为21236．6 万平方米。2004 年，上海市区人均使用面积为20．4 平方米，人口为1041 万，因此，2004 年上海住宅总的存量为：1041 万×20．4＝21236．6 （万平方米）。
　　有效需求的预测量为：ND＝33263．9－21236．6＝12027．3 （万平方米）。
　　方法二：修正法。将住宅有效需求分为“现实有效需求（即成交量）＋潜在有效需求”两部分，其中考虑到了社会经济发展、城市化进程和近期影响需求的重要因素，在对历史成交数据进行SAS筛选、信息扩散的基础上，利用蒙特卡洛方法得出最优增长率，进行现实有效需求预测，随后通过系数修正得到需求总量。为了确保本模型运行结果的可靠性，我们选择三种方案进行加权平均，得出“十一五”住宅成交总量预测值＝10551 （万平方米）。考虑到数据灰色性，对于住宅需求量中潜在有效需求部分的预测难以量化，按照一般经验和专家估算，潜在有效需求约为现实需求（成交量）的10％－20％，此处取中值15％如下：
　　住宅预测需求总量＝10551 ×（1＋15％）＝12134 （万平方米）。
　　方法三：逆推法———将需求类型细分后汇总。
　　本地改善型需求预测：据上海市房地产学会估测，2003 年住房改善型需求每年约为7万户左右，考虑到经济发展和收入水平上升，本文按平均每年9万－10万户改善型需求量推进，“十一五”期间，约需4500 至5500 万平方米住房建筑面积，取中值得5000 万平方米。本地动拆迁需求预测：预计，“十一”五期间，平均每年可以保持约5万户拆迁进度，即拆迁总户数约为25万，由此产生拆迁性需求约1700 至2000 万平方米，取中值得1850 万平方米。本地投资（机）需求预测：据政府抽样调查显示，投资（机）需求约占总需求量的16％左右，对于本地需求者这一个大样本群体来说基本适用，即本地投资（机）需求量约为1300 万平方米。由此，本地需求量＝5000＋1850＋1300＝8150 （万平方米）。外省市需求预测：据市政府发言人公布数据，在沪上购房者的地域属性构成中，外省市需求量约占总需求量20％，据此，可以测出“十一五”期间，外省市购房者需求量约为2150 万平方米。境外需求预测：同外省市需求预测方法一样，因境外需求量约占总需求量5％，“十一五”期间境外购房者需求量约为550万平方米。
　　需求总量预测＝8150 ＋2150 ＋550 ＝10850 （万平方米）。
　　总量预测结果：综合考虑三种预测方法，最终得到：“十一五”住宅需求总量＝（1202 ＋12134 ＋10850 ）／3＝11670 （万平方米）。平均每年住宅需求量＝11670 ／5＝2334 （万平方米）。



很不容易找到的，有心的人可以收藏起来！

[ 本帖最后由 hellolhl 于 2007-6-18  09:59 编辑 ]

grft

不错的搞法,顶起来,

两会一致通过

1、人口自然增长率指一定时期内人口自然增长数（出生人数减死亡人数）与该时期内平均人口数之比，通常以年为单位计算，用千分比来表示，计算公式为：

　　　　　　　　    年内出生人数－年内死亡人数
人口自然增长率＝─────────────    ×1000‰
　　　　　　　　　　　    年平均人口数

＝人口出生率－人口死亡率
2、人口机械增长率 mechanical growth rate of population 【概念】一年内城市人口因迁入和迁出因素的消长，导致人口增减的绝对数量与同期该城市年平均总人口数之比。 【说明】 城市人口机械增长率是反映城市人口因迁入和迁出等社会因素引起人口增减变化的指标，其计算公式为：
城市人口机械增长率=（本年城市迁入人口数-本年城市迁出人口数）÷年平均城市总人口数×1000‰
3、通过城市统计年鉴，可以查出以上人口自然增长率和人口机械增长率指标。
4、结合统计年鉴、房产局、规划局等关于城市城镇居民人均居住面积指标和旧城改造计划，可以计算比较实际的未来年内该城市住宅需求量，即：
未来年内该城市住宅需求量=（人口自然增长+人口机械增长）*城市城镇居民人均居住面积+旧城改造拆迁总户数*城市平均家庭人口数*城市城镇居民人均居住面积
5、相对而言，如以政府五年/十年规划中的“未来规划控制人口数量”，做为计算基数，则比较务虚。

[ 本帖最后由 两会一致通过 于 2007-6-18  10:42 编辑 ]