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一、城市概况
1、重庆——中国最新的“经济特区”
中国国家领导人在6月18日到重庆参加重庆直辖10周年庆典时，正式对外宣布同意在重庆设立“国家城乡统筹发展综合改革试验区”。“国家城乡统筹发展综合改革试验区”的概念是，首先做大城市，然后由城市反哺农村，最后消除城乡差距，实现共同富裕。由于是综合改革试验区，因此区内将享有特殊政策。中国上个世纪80年代出现了深圳经济特区，90年代出现上海浦东新区、进入21世纪有渤海新区。如今，重庆成为了“国家城乡统筹发展综合改革试验区”，它的意义可以与当年的深圳、浦东、渤海新区相媲美。可以说，重庆就是中国最新的“经济特区”。
2、交通状况
伴随着西部大开发，全市交通建设大提速。几年时间，“八小时重庆”主干工程和“半小时主城”畅通工程先后建成，最边远区县到达市区的时间由过去的2天缩短到现在的8小时，主城九区间的通达不超过半小时。铁路、高速公路、空港机场、航运码头建设此起彼伏。重庆人把交通发展目标整整提前了10年，“天堑变通途”的时代憧憬，正快速变为现实。到2010年全市将形成高速公路“二环九射”、铁路“一环八射”、机场“一大两小”、水运“一干两支”，结合管道运输的综合立体交通网络。
3、产业基础
重庆是我国西南地区近代工业发展最早的城市和中国六大工业基地之一。
改革开放以来，工业经济结构发生重大调整，形成了以汽车摩托车为主体的机械工业、以天然气化工和医药化工为重点的化学工业、以优质钢材和优质铝材为代表的冶金工业三大支柱产业，培育了电子信息、食品、建材、日用化工四大优势行业，以电子信息、生物工程和节能环保产业为技术领航的高新技术产业正在崛起，建立了配套能力强、实力较为雄厚、各行业协调发展的现代工业体系，成为长江上游和西南地区最大的综合性工业生产基地。
4、人力资源
重庆市内共有26所大专院校，其中包括重庆大学在内的重点大学13所，学科种类齐全，涉及通信工程、电子信息工程、计算机、检测与控制技术、机械、工商管理等专业，具有十分充足的人才储备，可满足入驻企业对各类人才的需求。各类劳动力资源充裕，成本低，科技力量雄厚，拥有熟练和机动性强的劳动力大军。其中劳动力成本低于全国平均成本约10个百分点，远小于东部及沿海城市。

二、重庆经济状况及2006年房地产销售走势
1、经济状况
2006年全年实现地区生产总值3486.20亿元，比上年增长12.2%。其中，第一产业实现增加值428.54亿元，因受旱灾影响比上年下降5.0%；第二产业实现增加值1500.07亿元，增长16.8%；第三产业实现增加值1557.59亿元，增长13.8%。三次产业增加值比例为12.3:43.0:44.7。三次产业对经济增长的贡献率分别为-6.1%、56.4%和49.7%。按常住人口计算，人均地区生产总值达到12437元，比上年增长11.9%。
分地区看，都市经济圈完成地区生产总值1511.09亿元，比上年增长14.1%，占全市生产总值的43.3%；渝西经济走廊完成959.55亿元，增长10.8%，占全市的27.5%；三峡库区生态经济区完成1015.56亿元，增长11.0%，占全市的29.2%。六大区域中心城市完成地区生产总值767.62亿元，比上年增长11.7%。
城市居民消费价格总水平比上年上涨2.4%，其中居住、娱乐教育文化用品及服务、食品价格上涨较快，分别上涨了6.0%、4.3%和3.1%；商品零售价格上涨1.6%。工业品出厂价格上涨2.2%，原材料、燃料、动力购进价格上涨4.8%。

2006年重庆市居民消费价格比上年上涨情况  

指 标	比上年增长%
居民消费价格总水平	2.4
食 品	3.1
烟酒及用品	0.3
衣 着	-1.8
家庭设备用品及服务	0.3
医疗保健及个人用品	0.8
交通和通信	-1.3
娱乐教育文化用品及服务	4.3
居 住	6.0

2、06年房地产销售走势
2006年上半年全市商品房销售面积增幅逐月回落，至2006年二季度末，全市商品房销售面积同比减少19.9%。随着二季度我市主城区一批如融侨半岛、金阳罗马假日、龙湖观山水等优质商品房项目批准预售上市（同期重庆主城区住宅项目批准上市预售面积同比上升36.6%，较一季度上升88.8%），有力的拉动了我市商品房销售，市场开始出现回暖势头，销售面积增幅逐月回升，下半年我市的商品房销售增幅稳步攀升至四季度末的13.3%。2007年开年后，我市的商品房销售市场延续了2006年下半年以来的良好发展态势，主城区的中华新城、融汇半岛、鲁能星城等项目依然销售势头强劲。一季度销售面积增幅达41.1%。

2007年一季度，我市房地产开发完成投资118.93亿元，同比增长17.9%，增幅同比回落7.5个百分点，低于全国平均水平9.0个百分点。

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三、重庆市房地产发展状况
重庆市作为西部的直辖市，在西部大开发战略的推动下，经济快速发展，人民生活水平大幅度提高，为重庆房地产业发展提供了良好的机遇。重庆作为新兴的直辖市，房地产政策十分灵活，房地产市场呈现一片繁荣的良好势头。重庆市住宅房地产市场近年一直保持持续、快速、稳定、协调的发展势头，逐步成为支撑全市国民经济发展的重要力量。
目前重庆正处于大发展阶段，居民消费能力不断提高，政府加大基础设施建设，已完成“八小时重庆”和“半小时主城区”工程为主的基础设施建设；未来几年内将相继建成几个上百万人口规模的卫星城市；城市总体规划修编以后，都市发达经济圈（主城区）内城市规划区面积将有所扩大，渝中半岛城市形象设计方案招标完成后，数个片区将在重新调整规划后进行改造建设，这些因素都将极大地促进重庆房地产开发投资和消费的进一步活跃。
经过宏观调控的“洗礼”，重庆市房地产市场已由成长期向成熟期迈进。2005年，重庆市主城区商品房成交均价为2587元/平方米，比2003年同期增长8.45%，较2004年13.7%的增幅，增速已经明显放缓。2005年，重庆市主城区商品房成交均价为2587元/平方米，稳中有升。2005年房地产开发投资中住宅投资300.37亿元；商业营业用房投资71.39亿元。主城区批准可售的商品住房，面积在120平方米/套以下的普通住房占到了60.85%，价格在3000元/平方米以下的占73.34%。
2006年上半年，重庆市商品房销售面积累计807.23万平方米，实现销售额188.69亿元。其中住宅销售733.87万平方米，实现销售额156.68亿元，占全市商品房销售比重的90.9%；办公楼销售10.84万平方米，比重为1.3%；商业用房54.97万平方米，比重为6.8%。上半年全市商品房现房均价1816元/平方米，同比上涨2.5%；商品房期房预售均价2550元/平方米，同比上涨9.3%。
重庆做为西部大开发的龙头城市，近年来在房地产业政策日趋完善，政府进一步促进经济发展，扩大消费，加大宏观调控力度，整顿市场经济秩序等一系列措施促进经济发展的政策环境下，重庆房地产经济发展趋势良好。随着各项房地产政策法规的贯彻落实，重庆房地产市场势必更加规范，房地产市场秩序将进一步好转，消费环境将越来越好，房地产业将持续健康的发展。

四、南岸区房地产发展规划
1、区域简介
南岸区位于重庆市的长江南岸，依山傍水，全区幅员面积265平方公里，森林面积44平方公里，辖6个街道、9个镇，总人口约60万余人。9.6平方公里的国家级重庆经济技术开发区位于区内。
2、建设定位
主城中心区、都市工业区、国际会展区、中央商务区、风景旅游区和对外开放的“窗口”。
3、发展规划
南滨路规划为重庆唯一的RBD区域，是我区经济发展的增长带、社会活动的迎宾道、文化建设的新走廊，是重庆的一张“名片”，享有较高的知名度和美誉度，荣获中国人居环境范例奖。近年来组织了法国图卢兹文化节等大型文化活动10余次，引进和记黄埔等开发企业15户、餐饮企业65户，完成投资110亿元，招商引资合同金额104亿元。
该地品牌发展商云集，目前在售项目如武夷、融桥、阳光100、隆鑫、帝豪、阳世达、浦辉等均为重庆本土或外地实力品牌，开发项目主要以较成规模的小区开发为主，规模多在十万方以上，销售普遍看好。
和其他的滨江路一样，南滨路的物业也以供应高档江景物业为主，南滨路沿线地块大部分已被发展商所圈定，使人们对这块风水宝地更寄予了厚望。
南滨路的未来供应量预计在750万方左右，随后即将推出市场的中央大街、景瑞弹子石项目等更是将南滨路变成名副其实的“大盘城”。南滨楼市将成为一个便捷、时尚的居住区。在未来几年都将是重庆主城中的一大热点开发板块，并形成北部新区、南滨路、北滨路激烈竞争的“三足鼎立”之势和其他各特色板块的“百家争鸣”时代。南滨路将以其独特的江景优势和产品竞争重庆的高端客户群体。
同时，弹子石作为重庆三大CBD之一，承担着配套服务功能，包括高级居住、公寓、酒店、文化设施等，弹子石区域的南滨路三期、盘龙大道也已建设完毕，发展前景看好。改建后的弹子石片区将成为南部CBD商业中心，这对该片区的房地产市场有着较大的提升作用。

五、弹子石组团G区简介
1、地理位置
项目地块位于南岸区南滨路的北端，为南滨路延伸开发最后、也是最大规模的地块。
2、未来规划
该地块位于“解放碑——江北城——弹子石”重庆市中央商务区（CBD）三角体系规划中的核心位置，是未来弹子石CBD的中心。
3、地块优势
该地块交通便利，毗邻内环高速（距内环入口不足2公里），能遥望渝中半岛、俯瞰江景。也是市内唯一一块能够同时正望两江（长江、嘉陵江）风景的地块，优势独一无二。
4、发展前景
    由于外来入驻南岸区进行房产开发的企业日益增多（如：和记黄埔、武夷集团等），加之重庆市政府严格控制土地放量，与该地块同等规划条件的地块价格直线上涨。据市政府公布的价格来看，目前江北嘴土地挂牌价已达到1000万元/亩，而市中心（解放碑）地价已超过1000万元/亩，更有甚者达到了1380万元/亩（鼎固）。相较两地而言，本地块的升值空间与潜力更为巨大。
5、相关数据
项目展长：887米
项目纵深：780米
项目坡度：＜10%
项目地块范围内最大高差：78米
占地面积：约652亩
总建筑面积：1956097.8㎡
住宅面积：1633527.8㎡
非住宅面积：218380㎡
商业面积：104190㎡
功能规划：以住宅、商业为主，土地级别分别为住宅4—6级、商业4—5级
容积率：4.5
绿化率：35%
拆迁体量：约60万㎡，其中
住宅：35万方，约5500户
非住宅：13.5万方，约250户
营业：1.5万方
烟厂：10万方
农村房屋：1万余方
该地块属政府划拨地，政府能在二——三个月内完成地块内烟厂的拆迁工作，并按照一定时间段逐步完成全体拆（搬）迁工作，因此建议房产开发分3期进行，第一期工程投入大约2亿元人民币。
由于该地块内房产项目属城市建设旧城改造项目，根据重庆市城市建设旧城改造政策规定，可免交土地出让金及配套费，仅配套费一项就能节约成本2—3亿元人民币。

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六、周边环境介绍
1、重庆市滨江楼盘分布图

2、南岸区楼市分布一览表
南坪版块        南滨路
版块        四公里•学府大道版块        南山版块        经开区
版块        铜元局
版块        上新街•弹子石版块        茶园新区版块
上海城        阳光100国际新城        学府大道69号        高山流水        骏逸天下        融侨半岛•云满庭        骏龙园        长青湖
渝能•都市经典        骏逸第一江岸        回龙湾        第一庄        骏逸江南        骑龙山庄•闲庭居        祥和人家        嘉杰•
江南丽景
泰正•丽甸园        雅典汇        回龙•兰湖天        崇文小区        城市江山        帝豪香奈尔        紫光学苑        长盛花园
城市之光        海棠晓月•南滨城        华宇•江南枫庭        江山多娇
•天池林海        春风绿苑        天水家园        骏龙园        东原
檀香山
斌鑫辰光        阳光汇        中天•阳光美地        寻常人家        美堤雅城•格莱美        金阳
罗马假日                静安美岭
天水家园        龙湖•观山水        绿洲龙城                                        同景
国际城
        融侨半岛        蔚蓝时光                                        麒龙丽都
        喜来登国际中心        康恒万友                                       
        武夷滨江        江南国际新城                                       
        和记黄埔项目                                               
        聚丰•江山里                                               
3、南滨路板块重要楼市一览表
楼盘名称        体量        总户数        均价        开盘时间        主力户型        广告主题语
阳光100国际新城        120        7444        5100        06.8        1*1 （36㎡），2*2 （79、89㎡）,3*2 （89-132㎡）        两江汇CBD国际化新生活
骏逸第一江岸        23.7        1476        4800        06.8        3*3 108-116㎡,4*2 160-170㎡        心无界 江无双
聚丰•江山里        20.5        1900        4600        07.4        1*1 （45.62㎡），2*2 （72.65、79.24、84.58㎡）,3*2 （104㎡）       
雅典汇        9        910                06.8        1*1 （33㎡）,2*2 （52-75㎡）,3*2 （89-95㎡）        山水•运动•和谐空间
海棠晓月        40        3000        4900        05.4        （33-77㎡）,（77-130㎡）,跃层（235-275㎡）        南滨正中心 成熟方显价值
阳光汇        18        1506        4050        06.3        （66—116㎡）,（110-160㎡）        南滨核心 新都会生活
观山水        31        2500        4500        05.10        2*2（ 56-67㎡）,3*2（ 75、99-110㎡）,4*2 （126-140㎡）        春动山水•心往龙湖
融侨半岛        91        6550        4500        06.7        2*2 （66㎡）,3*2 （101㎡）,4*2 （112）        教育融合性城市社区
喜来登国际中心        16        1100        约6800        07.10        （28-81㎡）       
武夷滨江        36                约5600                        领袖山水 城之豪宅
和记黄埔项目        45                约8000                        傲岸之美 列鼎长江
4、相邻楼盘资料
阳光100国际新城
开发商：重庆渝能壹佰房地产开发有限公司
地  址：南岸区滨江路（朝天门广场长江对岸）
基本指标：
占地面积：477729㎡
建筑面积：1200000㎡
容积率：2.51
绿化率：35%
建筑密度：29.48%
均价：正江面5700元/㎡  背江面4500元/㎡  整体均价5100元/㎡
配套：游泳池、标准网球场、篮球场、健身房、棋牌室、儿童  游乐场、老年活动中心
交通：朝天门长江大桥、江底隧道、轮渡、规划中的轻轨环线
主要经营业态：15万平方米的商业配套，分别在11幢高层公寓下面，构成近1000米沿江商业街，主要经营百货商场、银行、药店、美容美发、酒吧、咖啡馆
主要招商方式：租售结合
目前该盘整体销售看好，最高房价已突破10000元/㎡，为滨江楼盘之最，而该盘离本地块不足1000米。

武夷•滨江
开发商：武夷集团
项目地址：南岸区南滨路（海客瀛洲对面）
项目批准用地：14.4万m2
总建筑面积：36万m2
目前规划中，住宅：27.1万m2
商业、配套设施：4.7万m2
车库：4.2万m2
容积率：2.5
建筑密度：20.5%
绿地率：35.7%
其中一期项目为：
总占地面积：53477 m2
总用地面积：38180 m2
总建筑面积：约4.7万m2
其中住宅：约2.4万m2
商业：约2万m2
车库：362个
容积率：2.15
建筑密度：20.5%
绿地率：27.7%
总户数：672套
预计均价：5600元/ m2
该楼盘虽还未正式对外发售，但前期市场关注已十分强烈，加之“阳光100”一定的价格引导，销售前景同样看好。
5、重庆市中央商务区（CBD）三角体系
按“重庆市中央商务区”的规划，未来重庆CBD区将由“解放碑——江北城——弹子石”组成“金三角”。并明确了江北嘴、解放碑、弹子石各自的职能分别是现代商务区、商贸区、功能配套区。按城市规划的整体要求，未来弹子石与渝中半岛、江北城城市形象设计相呼应；此外还将利用滨江资源优势，合理布置体现中央商务区的标志性建筑和城市广场；同时也将打造一大批布局合理规模适宜的居住小区及城市公共空间。
解放碑——商贸区
重庆解放碑中央商务区是重庆中央商务区的重要组成部分，其“核心”部分包括东起小什字，北至沧白路、临江路、民生路，西至金汤街，南至和平路、新华路等构成的“十字金街”范围，面积约0.92平方公里，“核缘”部分包括朝天门地区0.69平方公里，合计1.61平方公里
江北城——现代商务区
江北城规划范围是王家沱大桥、黄花园大桥及两江围合区域，面积2.4平方公里。规划江北城为双城结构，由原有古城基础上形成记忆之城，西部结合自然台地形成未来之城。规划形成五个功能分区：记忆之城以混合使用为主要功能，未来之城以商务功能为主，新老城之间的综合服务区，主要为商务区提供各种服务配套；北部居住区以现状南方上格林（南方上格林：大社区的名称）为基础做为重要组成部分；休闲娱乐区主要安排在城市开放空间之中，成为CBD的活力要素。
弹子石——功能配套区
作为重庆中央商务区三大组成部分之一，这里将建成包括高级住所、公寓、酒店、文化设施等在内的新型开发区。
中央商务（南部）开发区与解放碑、江北嘴隔江相望，共同支撐重庆中央商务区“巨鼎”。该开发区包括重棉三厂和孙家花园以东、长江以南、弹广（弹子石—广阳坝）公路以北的共11平方公里土地。南岸区政府和市地产集团已將此范围內的弹子石、鸡冠石、塗山镇等片区的16000亩土地纳入统一规划、整治、储备和建设。预计经过5年至10年的开发，南部开发区將初具规模。

七、综述
从2003年第一个外来房企进入重庆，随着重庆楼市的日趋成熟，外来房企挺进重庆的步伐越来越快。2006年，重庆给这些外来房企留下了难以磨来的印迹。不少外来企业沉戟重庆，在于企业开发理念游离，没有真正寻找到切入市场的口子。有着华立、融科等重庆败北的前车之鉴，也有在重庆搅动一池春水的楷模。比如：鲁能、融侨。鲁能和融侨的成功源于其清晰的定位，无论从社区规模、主打的“教育牌”，还是适中的价格定位，均是充分考虑了重庆人的需求。而另一个成功的典范则是棕榈泉，从某种意义上来说，棕榈泉采取的是“复制”，保持一贯走的中高端路线风格，其来渝开发的产品品质和形象并没有做较大的变化。棕榈泉电梯房的价格，从4200元/平方米一路飙升到5600元/平方米，这样的价格，在重庆甚至可以买到花园洋房和类别墅的房子。而且棕榈泉的地理区位还没有在城市主城核心地段。这也充分证明一点，重庆市场上各种势力生存空间都在，关键在于相信市场，做真正好品质的楼盘。
目前，重庆房地产泡沫较少，较低的土地出让金和房价造成了重庆成为全国房地产市场的价格洼地，随着这几年重庆GDP的不断增加，房价后市上扬的空间巨大，精明的房地产企业是不会错过这个时机的。重庆楼市的空置率不高，这说明，市民是实实在在要买房子，这些是市场的硬要求，重庆楼市可以算得上最稳健的市场。
尽管目前重庆的外来开发商已经逐渐占据半壁江山，但整体市场中“跺一跺脚，市场震三震”的大型房地产企业却依然存在欠缺。这或许正是不少大型房地产企业看中的机会。 同时，一个不容忽视的细节在于，在这段特殊时期，频频流露拿地欲望的往往是资产超过数十亿的“航空母舰”，均为上市公司。对于长期发展的上市企业来说，土地储备无疑是相当诱人的。它能够带来收益的利润点，有着雄厚资金支持的香港和国内大型企业集团，往往选择作长线，通过抢占土地资源、加大投资来形成规模效应。
目前多数外来企业都力求于在重庆的长远发展，在其项目推出后纷纷加强了后期的土地储备，例如融侨集团在融侨半岛项目进入正轨后就分别在沙区和巴南新获取了3000多亩后续用地、融创集团在奥园项目面世后不久就获取了南岸会展中心200亩开发用地。而富力集团更是在进入重庆不久后就连续获得三块土地。外来开发企业的土地储备的加强在一定程度上是对重庆市房地产市场投资环境和发展前景的肯定。

jkeeper

绝对原创。。。。。版主大大，给点鼓励哦！呵呵！看帖或者下载的朋友们也要回帖啊，算是鼓励啊！不然下次发东西我也要收费了！呵呵！

[ 本帖最后由 jkeeper 于 2007-6-18  11:51 编辑 ]

jkeeper

又是看帖不回帖，还有没有天理了，55555555555！！！！

heyada_wind

楼主辛苦 了 ·····

偏左偏右

好东西,谢谢分享!

erui45

稍微粗了点 但还是顶一个 8错

andyhhp

资料更好，顶得更多

kps_009

谢谢 好东西顶了