住宅定单式生产是否可能?
新模式的提出时机
住宅订单式生产的意义在于新型市场模式的建立，它的影响是方向性而非手段性，本质性而非形式性。
在充满变化和挑战的房地产市场中，要问什么比产品的设计和创新更有价值和意义，答案应该是企业的重新设计和开发模式的创新。
房地产业兴起的初始阶段，住房产品严重短缺，很多大城市人均住房面积不足5个平方米，那时候只要你盖了房子就能卖出去，即便产品是千楼一面的火柴盒建筑，并且毫无任何售后服务。
这是产品短缺的时代，也是完全卖方市场的时代，
随着产品供给的持续增加，住宅产品的供需矛盾得以缓解，并逐步达到平衡，市场出现并加剧了竞争，这应该是中国房地产所经历的第二个时代。它的市场特征是：企业不断的加强产品的创新；现代营销理念被引入房地产业；房地产开发企业开始注重品牌建设；市场的集约化得以提高并出现巨型企业……但是同时市场竞争日趋激烈，行业风险也不断加剧。
这是从卖方市场逐步向买方市场过渡的年代，行业从无风险到风险日趋加剧，市场优胜劣汰越来越强烈，企业间的竞争体现在谁能做出更好的产品。
其后，宏观调控为整个房地产行业亮起了严重的预警信号，问题不仅仅涵盖房地产业是否过热，是否有泡沫，其深层次更蕴涵许多方面。如房地产业的过度膨胀是对市场正常需求的严重透支；供需双方利益的尖锐冲突和严重对立导致着普遍的信任危机；消费者对市场规则的公正性、公平性产生了强烈的质疑；传统的市场秩序面临净化的考验；各种利益集团的博弈加深了房地产业矛盾的深刻性和复杂性。由此，为住宅订单式生产模式的建立提供了机会。
住宅的订单式生产不仅是企业营销方式的转变，社会资源的优化配置、市场公平规则的确立和行业空间的净化，它的意义在于新型市场模式的建立，它的影响是方向性而非手段性，本质性而非形式性。
何谓“住宅订单式生产”
住宅订单式生产的核心意义在于消费者权益可以得到最大限度的保障，社会资源也得以最高效和最优化的配置。同时，对开发商来说避免了盲目开发以及开发后销售的成本浪费。
我们先定义一下住宅的订单式生产（订单地产模式）。
住宅的订单式生产是指在住宅产品开发建设前，由专门中间服务机构对广大消费者的需求进行充分整合进而形成有效需求，以此需求为基础，供给双方在权利平等的前提下，最后开发商根据购房者集体商定的订单组织开发，建设楼房。
住宅订单式生产的核心意义在于消费者权益可以得到最大限度的保障，社会资源也得以最高效和最优化的配置。同时，对开发商来说避免了盲目开发以及开发过程及销售的成本浪费。
整个过程并不复杂。首先由购房者表达自己真实的购房需求，通过中间机构对购房者需求加以筛选、梳理，就相近性需求进行集合与整合，再与开发商达成订单式购房意向。在此之后，有意向的购房者将不低于首付款金额的资金以个人储蓄存款形式存入银行，形成住房有效需求，银行开具集体存款证明。这是前期准备。
接下来第二步，以银行存款作为信用保障，由购房者经济公司与开发商就地段、园区规划、户型设计、配套环境等进行充分的沟通与磋商，就房屋价格、交楼条件、交楼标准等合同条件与开发商进行谈判，并形成合同草案。购房者集体对规划设计初步方案与合同草案讨论后，签订购房合同书。这期间购房者也有权选择完全退出。
第三步，购房合同签订后，购房者以购买信托计划或其他金融产品的形式，间接支付房屋建设资金。在此期间，银行作为信托基金的托管行对购房者的资金进行封闭管理。由于购房者没有直接支付购房款，因而既规避了房地产开发风险，又回避了现行商品房（预）销售的政策限制。
最后，购房者作为准业主推选产生业主委员会，对合同的执行进行全过程监督，在对商品房的开发建设进行合同确认后，购房者购买的金融产品本息转化为购房款。此处购房者依然拥有相对的选择自由和权利。
本方案设计所注重的是购房者全程风险控制。
购房者、开发商与银行的三赢模式
订单地产模式下赢的不仅仅是购房者和开发商，银行也是另外一个大赢家，为订单购房的消费者提供金融服务的银行至少获得三个方面的好处。
如果购房者可以向开发商下订单，开发商按照购房者的订单来加工生产住宅，那么房价会发生什么样的变化呢？
首先，从购房者的角度来说，第一，购房者不再支付开发商的风险成本。由于开发商通过价格手段向购房者转嫁开发风险是业界的一种潜规则，按订单模式组织开发，理论上销售率为百分之百，因而消费者也就无需支付开发商的风险成本。其二，可以购买到自己的真实需要的房屋乃至住宅环境。其三，购房者的税负减轻了。在以前的房产交易环节上，开发商和购房者双方都需要纳税，按照现行的税率标准和征收方法，双方累计要占总房价的15%以上，但是目前这统统却要由购房者埋单。
综上所述，在不涉及房价的固定成本要素，亦即不影响住宅的居住品质（地段、建设标准、环境配套）的前提下，两种不同的购房模式，其房价的差别是巨大的，平均差别水平应该在20%以上，因此，购房者整体所要付出的资金大大减少，这是住宅订单式生产模式带来的最大好处。
同时，开发商也是赢家。
在现行的房地产开发模式下，这一行业一直是在高风险、高利润的轨迹下运行，我们一味地批判房地产行业的暴利也就显得有失公正，因为风险和利润总是成正比的。我们看到的既有一夜暴富的开发商，同时也不乏辛苦经营积累十几年，一个项目失败便负债累累、破产倒闭的实例。订单地产模式的建立，给开发商提供了另一种低利润但低风险的运作模式。
在订单地产模式下，开发商至少赢得以下几个方面好处：第一，解决了开发过程中的资金瓶颈。开发商为购房者按订单开发的产品，购房者通过购买金融产品的形式支付了部分开发建设资金，这既解决开发商低成本融资，又开发出新型的、可靠的融资渠道。第二，降低了开发商的风险成本。对开发商而言，如何规避房地产开发风险，甚至比如何赚取更高利润来得更加重要，住宅的订单化生产，则有望房地产开发风险最低的模式。第三，营销成本几近于零。激烈的市场竞争促使开发商的营销成本节节攀升，保守估计平均也占到房价的3%～5%之间，在订单生产模式下，开发商则不必支付营销成本的。
最后，降低了开发商的信任成本。老百姓对高房价的抱怨与愤恨，房地产业供需双方尖锐的矛盾，形成了购房者对开发商的信任危机。住宅订单式生产，信息透明了，消费者权益实现充分了，有利于重新建立行业的新秩序，塑造开发商新形象。
当然，订单地产模式下赢的不仅仅是开发商，银行也是另外一个大赢家，为订单购房的消费者提供金融服务的银行至少获得以下三个方面的好处，首先是购房准备金增加了银行的中长期储蓄存款。然后这种模式为银行集合了一大批优质的个人贷款客户。另外，银行在为购房者提供理财服务时，也同时扩大了银行的增值业务。
制约因素与应对方案
住宅的集合性需求，信用体系的缺失和现行法律政策的限制使得中国的住宅消费者无法向开发商下订单。
改革开放以来我们的房地产业学习的是香港模式，虽然订单式开发是房地产开发的一种理想模式，但是在中国目前还有两大因素制约其发展。
第一，从住宅的物质形态上讲，欧美国家大部分住宅产品为独立式住宅，而中国的国情决定了我们的绝大多数住宅产品为集合式住宅，这就极大的约束了住宅的个性化需求。
第二个因素，从经济环境下，中国目前最缺乏信用体系。与西方发达国家比，我们的差距不仅仅是在技术和经济实力上，更重要的是我们还严重缺失全社会的信用保障，而这恰恰是订单式地产最为严重的障碍。所以住宅的订单式生产需要一个强大的中间服务体和一套完整的信用保障体系。住宅的集合性需求，信用体系的缺失和现行法律政策的限制使得中国的住宅消费者无法向开发商下订单，我们需要构建一个功能完备具有信用保障的服务中间体。
首先，将中间服务体设计成为消费者的宣传和组织平台。消费者对住宅产品的需求是千差万别的，诸如地段、户型、面积、档次、价格、配套、交通、教育等诸多因素，将千差万别的需求分门别类的整合出集体的有效需求，是这一平台的作用。
平台的作用在于推广宣传新的购房理念和模式，让更多的人认识这一模式下消费者所能得到的实惠和权益，进而理解、支持这一模式并加入到平台中来。中间服务体对众多差异化的需求进行分类、甄选、组合，进而整合出可以向开发商下订单的有效需求。在这一环节上，响应和支持这一模式的消费者的数量是成败的关键。
其二是建设一个操作与服务平台。
购房对于普通老百姓而言是一辈子最大的投资行为，而房地产行业本身又有非常强的专业性和技术性，要将美好的愿望变成现实，需要非常强大的专业化服务支撑。由房产中介、金融机构、法律服务机构、会计师事务所、建筑评估中介事务所等共同构建这一服务平台，可为购房者提供全程的、全方位和透明的服务。
