理论上的就不说了，书上都有，简单说下心得！
1、宏观环境不是特别重要：
GDP、固定资产投资、人口、产业结构等问题在市场分析中的作用不是很大。这些数字每年都是不断增长的（除非发生经济危机），并且都含有很大的水份，是官员们用来升官发财的。
统计方法也比较落后，比如GDP的统计，常常是政府开个会，各大企业报告本年度的生产情况，之后加和就产生了GDP，这种粗略的计算是不能放到市场研究中的。
大家可以看看研究报告中对于这方面的分析，基本都是大同小异，基本方向都是“城市发展速度如何如何快，给房地产发展提供较好的空间”等套路语言。
数据得到也比较容易，政府工作报告或者政府的网站都可以查到。
但如果分析的到位，这些宏观数据还是比较有作用的：城市发展是有规律可遵循的，一线城市常常是二线城市的参照物。不知道是否有一个标准,当这些数字达到什么程度的时候城市就会进入改革期、就会大规模拆迁、产品就会出现改革、小户型公寓销量上涨、高层产品大规模出现等等。
2、政策和规划是分析的重点：
地产是根据政策走的、国家每出台一项政策对地产市场都会产生很大的影响（有时候可能会经过缓冲期、效果不会立即显现）。
规划是比较重要的，尤其是对于小城市而言，城市往哪个方向发展，哪个地区房价上涨空间就大。
至于开发政策、金融政策、住房政策等等作用不是很大，都是给老百姓看的，不掏钱就拿地的现象还有很多，毕竟中国是人制社会。
这些数据在规划网上都可以查到。
3、对于项目地块的调研
重点放在交通和周边环境上，这决定着产品、消费群、价格。也别忘了在swot的同时也应该找到优势的发挥方法和劣势的回避策略。（很遗憾，太多的报告没有提到优势的发挥方法和劣势的回避方法）
周边在售楼盘也是工作的重点，他们的销售情况可以拿过来做参考，同时也避免出现区域替代品转入恶性竞争。
4、踩盘的方法：
先通过网络、广告、工地、电话搜集信息，之后看哪些问题还没有得到再进销售中心
暗调的方法：
分几个组，一组调研90以下的、一组90-144的、一组144以上的。（也可以按总价分）
理由如下：
男女搭配，买房子结婚
给父母买房子
几个人找台车，就说是XX单位来团购，直接找他们领导
如果害怕得到的信息不全，就说哥哥姐姐在国外，准备回来给父母买套房子，让你先来看看，各方面你都给介绍点吧
如果是高档楼盘就说是领导买房子，派你先来看看
如果信息得到的还不全，在马路上找个老太太，就说是你母亲、阿姨之类的。销售员一看见年龄大的准迷糊
如果地方比较小，那些楼盘连广告都不打，或者广告比较烂，导致调研人员获取信息途径大大减少。这个时候就直接往销售中心打电话，就说是搜房网的，现在新开了这个地区的版面，希望各大楼盘把各自的资料报一下，也是为咱们楼盘做宣传了。别忘了是免费的。
暗调可以得到大部分的信息，但有两点信息是的不到的，就是销售量和存量。具体哪个户型卖出去了，哪个户型没卖出去。所以个人比较赞成明调
明调的方法：
进们找个漂亮的销售员（如果是女的就找帅哥）就说是XX地产公司的，过来做下调研，也是和你们学习学习。之后聊聊他们的项目、聊聊自己的项目，之后互换名片。
调研完毕之后给销售员发个信息，感谢她的热情接待，希望以后能成为朋友。
放假没事的时候找销售员吃饭搞关系。
明调和暗调相结合的方法：
说自己是合富辉煌的，印个假名片，说在XX开了个分公司。找销售员明调，搞关系的过程中就说自己的公司过一阶段会招销售精英，待遇和成长空间都很大，如果有意向可以帮忙引见一下。（以利趋人，更容易搞关系）
对于新人的建议：
多看市场分析报告，数字的地方不用看，重点放在分析的部分，看看他们是怎么分析的，结合自己城市的特点，提高会很快的。
刚入行没几天，经验有限，先说这么多吧！
[ 本帖最后由 血色书生 于 2008-2-16 09:35 编辑 ]
