专案经理操盘须知

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专案经理代理楼盘须知
项目经理在代理项目确认，并签订代理合同后，开始着手案前筹备工作，在公司与发展商的配合下完成，通过工作进度表控制整体进程。筹备时间视代理项目情况而定，一般为30—45天。

建筑设计部分：
1．蓝图：指工程蓝图，包括小区规划图，单体平面立图，蓝图由　　发展商直接提供，需准备三套，一套提供模型公司制作模型，一套提供广告公司制作效果图，一套留于售楼现场，用于案前产品分析或提供给购房客户查看数据。
2．管线图：指套内管线配置图，主要提供给客户入户装修时使用，由发展商提供。
3．墨线图：该图无任何数据，仅有平面框架结构由发展商提供，主要用于两方面：一方面提供企划部用于制作套内家具配置图，另一方面直接作为合同附件放入购房合同内。
4．扩初方案：由发展商提供，销售部根据扩初方案直接获取代理项目基本数据。
5．基本材料：由发展商直接提供，或由扩初方案中取得，需发展商签字确认后，方可生效。
6．建材设备：由发展商直接提供，或由扩初方案中取得，由发展商直接提供，或由扩初方案中取得，并作为合同附件放入购房合同内。
7．物业管理公约：由发展商指定物业公司提供，需发展商签字确认后，方可生效。并作为合同附件放入购房合同内。
8．预售证：由发展商提供，并作为销售数据放入销售员的销售夹中。
9．发展商证明资料：由发展商提供，并作为销售数据放入销售员的销　　　售夹中

二．企划设计部分：
1．售楼处平面布置方案：由企划部提供，并由发展商签字确认后，组织人员施工，由企划部与销售部共同对施工过程进行监督。
2．案名与LOGO：通过分析发展商提供的产品数据，由企划部与销售部共同参与案前头脑风暴会议，挖掘产品优缺点，提炼广告总精神，由此产生个案推广名和LOGO，并由企划部负责平面创意。
3．名片和胸卡：由销售部提供项目组人员名单，企划部负责制作，名片制作需待电话号码确认后方可实施，名片一般为每人两盒，并备有两盒空白名片。
4．横幅、引导旗、块幅：由企划部负责创意、设计、制作，企划部与销售部共同制定发布周期与发布地点，并由企划部负责实施。（制作需以确认电话号码为前提条件。）
5．套内家具配置图：由销售部提供销售的实际需要，提供合理的家具配置方案，企划部负责创意制作，并提供一套完整的户型家具配置彩图给销售部，放入销售员的销售夹中作为销售数据使用。
6．单片、海报、楼书：根据代理项目情况不同，有选择地制作，并由企划部与销售部共同商定制作形式与内容。（制作以效果图完成和电话号码确认为前提）
7． NP稿：由企划部根据广告总精神和主推卖点，制作报纸系列稿，由企划部与销售部共同探讨，确定媒体投放频率与投放时间。
8．现场广告牌：企划部负责设计制作，由企划部与销售部共同商定广告牌数量与内容。
9．精神堡垒：作为楼盘的精神象征，安放于售楼处屋顶或门前，由企划部负责设计并制作。
10．灯箱：主要内容为小区整体效果图或单体局部效果图，由企划部负责设计并制作。

三．现场表现部分：
1．售楼处选址：售楼处地址的选择要考虑人流量，进出动线的合　　　　　　　　　　　　　　　　　　理性，车辆的停放等问题。　　　　　
2．销控台：销控台的位置布置，使项目经理对销售现场的视线无盲区，能够密切注意销售现场的情况变化，及时做出反应。
3．销售桌椅：视售楼处的大小决定销售桌椅的多少，一般一张桌子配四张椅子为佳。
4．电器：包括空调、饮水机、音响、复印机、传真机、点钞机、计算机、打印机等。
5．电话：在售楼处装修的同时，预埋电话线，并在开盘前三天，确保电话通畅，如有问题，及时修理。
6．室内绿化：通过绿化公司租赁。

四．现场管理部分：
1．人员培训：在代理项目确认后，确定项目组人员名单，并通过　　　　　　　　　　　　　　　　基础培训和专业培训两大块培训对人员进行淘汰，择优录用。
2．销售讲习：分为七个部分
1) 市场篇

①区域概述（包括历史沿革，区域特性分析对区域有综合的定位和评判）

②商业配置通过扫街取得资料

③公建配置通过扫街取得资料

④ 道路交通

⑤市政动态
2）产品篇
①小区规划（附小区平面图

②小区基本数据
               发展商
               承建商
               设计单位、人
               小区占地面积
               小区建筑面积
               住宅建筑面积
               商场建筑面积
               绿化率
               得房率
               容积率
               建蔽率
               车位
               售楼处地址
               预售许可证号码
               售楼电话
               物业管理
Ø 房型平面图
Ø 面积表（包括厨房、卫生、厅、主卧等各部分面积）
3）建材设备篇
Ø 结构
Ø 大堂
Ø 公共走道
Ø 分户门
Ø 窗
Ø 阳台
Ø 地坪
Ø 墙面
Ø 供水系统
Ø 供电系统
Ø 供气系统
Ø 弱电系统
Ø 闭路电视
Ø 消防系统
Ø 保安系统
4）产品利多利空篇
Ø 优势
Ø 劣势
5）销售标准说辞（销售统一说辞）
6）答客问（针对客户可能提出的疑难问题设问自答）
7）竞争个案市调汇总表
3．销售夹
Ø 预售许可证复印件
Ø 发展商营业执照复印件
Ø 小区平面图
Ø 户型家具配置图
Ø 面积表
Ø 价目表
Ø 付款方式
Ø 银行贷款利率表
Ø 贷款所需资料明细表
4．价目表、付款方式：经发展商签字确认后，方可生效。
5．样本合同：由项目经理起草，经发展商签字确认后，方可生效。
6．文件资料：
Ø 预售许可证
Ø 发展商营业执照
Ø 蓝图
Ø 扩初方案
Ø 销售讲义
Ø 样本合同及补充条款
Ø 墨线图、物业管理公约、管线图
Ø 价目表
Ø 付款方式
Ø 面积表（测绘局面积测绘报告）
7．业务窗体
Ø 来人表
Ø 来电表
Ø 预定单
Ø 退房单
Ø 考勤表
Ø 排休表
Ø 事假单
8．管理窗体
Ø 业务日记（月、日工作安排）
Ø 周工作统计
Ø 周工作计划
Ø 意向客户跟踪明细表
Ø 内部工作联络单
Ø 合同流转签收单
Ø 周报（周工作计划）
Ø 资金回笼表
Ø 已购客户明细表
Ø 营销汇总表
Ø 销控表
Ø 月度考评表
Ø 预算表
Ø 人力资源预测表
Ø 业务日记（月、日工作安排）
Ø 周工作统计
Ø 周工作计划
Ø 意向客户跟踪明细表
Ø 内部工作联络单
Ø 合同流转签收单
Ø 周报（周工作计划）
Ø 资金回笼表
Ø 已购客户明细表
Ø 营销汇总表
Ø 销控表
Ø 月度考评表
Ø 预算表
Ø 人力资源预测表

楼主: adianhb 当前离线发表于 2007-6-23 10:40

2007-6-23 17:21 2^# chengchao515

沙发,不错

2007-6-23 17:55 3^# liangzhuquan

好东西，顶了。

2007-6-25 15:26 4^# 山高人为峰

个人觉得这样的大路货在目前这样竞争激烈的时代已经基本上不能发挥太大的作用了，但是作为刚刚入门的理论教材可以说基本具备了框架。
在目前竞争激烈的市场，个人认为专案经理的主要工作职责应该分为几个方面：
1、人员协调和管理：如何调动销售人员的积极性和责任心？如何对专案营销策划和广告策划提出高的要求，不断提升他们对市场的灵敏度和专业性？如何让开发商心悦诚服接受自己的策略，有效的与开发商沟通，引导开发商？
2、市场资讯的一手性和真实性：如何快速获得市场资讯并确保其真实性，并迅速作出反映？
3、在前期如何提高项目的知名度？通过新闻策划，还是其他招数？后期如何提高项目的美誉度，增加客户对项目的认同度和信心？

个人觉得专案经理或者是项目经理或者是销售总监对一个项目的成功与否有着十分关键的作用，其最大的功效还是创新能力和执行能力，至于理论的东西只要基本了解就可以了，关键还是要熟悉市场，发现问题，分析问题，解决问题的能力。科班出生不一定超越游击队就是这个道理！
一家之言，尽供参考！

2007-6-25 16:34 5^# 红色经典