二、土地一级开发市场化的难点
(一)土地一级市场难以完全剥离
由于一二级联动能节省时间、提高效率，减少成本约10%，此前协议拿地的开发商，基本都是开发商做前期开发，然后接着搞二级开发。所以不少人认为土地一级市场难以从二级市场剥离开。
谈起土地一级市场无法剥离开其原因多在于开发商，由于利润导向的作用，开发商会想办法使土地两级市场联动。即使土地一、二级市场分开，这其中也是有操作空间的，通过这之间的制度空白，以控制公开交易条件的“隐性手段”做到适合自己摘牌。总结起来看，可能会有以下几种方式：一是开发商在做一级土地开发的时候，设置一些只有自己适合的条件，别人虽然想要摘牌，因为各种条件不能够完全达到要求，只好退出。二是对于取得一级开发权的经济实力比较雄厚的公司，可能同时也会注册一个二级市场的房地产开发公司参与二级市场竞标。三是通过各类宣传或行规限制，让别人知道自己做的一级开发，让别的开发商不好插手。
(二)一级开发难度大、成本高
因为土地一级开发和二级开发不一样，二级开发只针对一个项目，而一级开发往往是针对一个区域，开发商需要处理的事情非常多，如铺设市政管线等，一些管线要经过其他区域，这就需要我们与其区域相关部门做好沟通工作，有时难度较大。而这并不是问题的全部，土地一级开发和二级开发联动，在一级开发中的损失，可以在二级开发中得到补偿，使开发商能够在资金上顺利周围，让项目得以顺利进展。一级二级分开，开发商只做一级开发，二级开发又不得确保能够得到，成本可能会非常大，项目就不一定会进展顺利。
(三)中小开发商缺少机会
一方面，在政府委托的情况下，中小开发商缺少机会参与到土地一级开发中来。一些中小型的开发商想做土地一级开发，但却缺少机会，因为只有土地方才有机会成为一级开发商，再就是政府指定的实力比较强大公司为一级开发商。在推行市场化，实施竞标的情况下，仍然也会存在这种情况。在竞争一级开发商时，由于土地一级开发投入的成本很高，一些小的开发商根本没有能力竞争，即使想要参与建设，但是心有余而力不足，同样会无缘土地一级开发。
(四)一级开发的效果难有保证
由于一级开发面积相对较大，因此开发商会出现不能完成所有土地的一级开发的情况，基础设施和拆迁有时候会遗留尾巴。同时，由于开发面积较大，开发商对于开发不完善的地方，往往对土地信息披露不全面。而这些信息不全面的土地在招拍挂时，使竞买者无法实现对土地整体价值的真实判断。
土地一级开发结束后，一般由专门的土地评估机构对整理后的土地进行评估，但这个评估也要参考开发商提供的一级开发成本和利润。而部分开发商会夸大一级开发成本，这样可以为自身增加利润额外，同时会对后续的一系列土地交易开发产生影响。例如，地价的抬高会导致房地产开发过程中土地成本的提高，相应的影响房地产价格；也可能出现成本夸大后，地价相应被抬高，造成地块乏人间津，于是一级开发商可以轻松摘牌。
三、几点建议
(一)一级开发企业资格条件应当放宽
业界有人提出土地一级开发的企业应设定进入的资格和限制性的条件。如土地一级开发企业不得从事商品房的建设与开发；必须拥有征地拆迁的资格；有一定的资本实力和完整的管理队伍；有较高的专业化规划水平，及拆迁安置用房建设的能力和资格等等。
但我们也在考虑对土地一级市场的开发企业是否有必要实行过多的限制，毕竟土地一级市场的开发是使“生地”变成了“熟地”，对国家的基础设施建设水平的提高有着重要的促进作用，是在给政府“干活”，是在给招商引资创造条件。并且一级土地开发是一个需要大量资金和人力的工作，没有一定实力的开发商是很难完成一级土地开发的，我们应当鼓励更多的开发商参与进来。
(二)可考虑有国资背景的企业介入土地一级市场
如果一级二级土地市场完全切开，一级开发企业的利益则与土地招、拍、挂的价格没有直接的联系，只按政府的招标条件完成开发工作，获取8%的利润，企业只相当于政府的临时工，可能会导致开发商参与一级开发的兴趣大减，甚至影响到土地一级市场的开发和二级市场的土地供应。因此，可以考虑具有国有资产企业或具有政府背景的土地开发企业来介入土地一级开发市场。一方面是因为，这些企业属有国企性质，有为政府服务的属性，另一方面，这些企业大多实力雄厚，有能力完成“五通一平”、或“七通一平”等的土地一级开发工作。
(三)改变土地开发利润测算方式
土地开发利润特别是一级开发的利润测算方法需要改善。目前北京市的相关规定，通过有相应资质的开发企业负责实施土地开发的，利润率不得高于预计成本的8%。如果再算上资金利息，利润就非常有限了。这种情况，开发商往往会和政府讨价还价，会拖延一级开发的时间。一级开发的速度降低，影响到供应二级市场的土地供应量，会加剧土地供需之间的矛盾。“回购”现象也是基于这种的背景而产生的。因此。需要尽快改变现在一级开发利润的计算方式，增强开发商一级开发信心。我们综合考虑业界的建议认为可以采用以下几种方式：
一是对取得一级开发的企业负责实施土地开发时，适当提高当前8%的利润率，以加大企业参与土地开发的积极性。
二是让一级开发商参与分配土地出让收益，即土地一级开发完后。出让时的溢价部分由一级开发商和政府按一定比例分配。土地一级开发的效果将影响土地出让价格，因而一级开发商的获取的分配额也会受到影响，这样可以提高开发商对基础设施建设的积极性。
三是可以把地块面积的一部分将来有条件转让给一级开发商来做二级房地开发以从中获利，这个地块面积比例可以根据情况来定。
