看看东莞的房企并购案——机会多多啊！
宏观调控加速莞企并购
207年6月，随着东莞市闲置土地处理力度的进一步加强以及市场环境的瞬息万变，越来越多实力不足的中小型房地产企业开始在市场上项目转让或合作开发之路。在全国房地产企业并购风潮越演越烈的情况下，股权式收购或者整体项目收购等多种并购开发方式也开始成为不少东莞房地产企业的加快发展的一种新选择。
新一轮并购初见端倪
东莞房地产发展史上并不缺少并购的案例，像2002年新世纪地产收购新世界花园项目，就是一个典型的企业并购案例。但是由于新世纪地产在接盘后与早期业主曾就相关遗留问题产生了较大的纠纷，两大品牌公司在此并购案中都伤透脑筋，不少东莞房地产企业也都从中看到了并购开发的风险。再加上07年之前从东莞一级市场招拍挂拿地成本也不是很高，很多优质地块也不断放出来，因此从政府的一级土地市场拿地仍然是不少企业的首选。
但是从2006年开始，受国家宏观调控政策的影响，各地要求加强房地产市场秩序管理，东莞市开始加快处理闲置土地，并对一些老项目进行限期开发；因此不少闲置多年的项目都在要缴纳较高的闲置土地费的压力下不得不进行开发，或者变卖开发。但是由于目前东莞房地产市场竞争已经十分激烈，因此一些没有房地产开发经验的发展商在试水这个行业之后，觉得并不如自己想象的那么容易，因此部分由自己开发的项目也开始上市寻找买家。于是，房地产企业并购案中的卖方市场已经开始初步形成。
由于这批较早时期拿下的土地成本相对较低，而且大多具有不可复制的自然资源或者地段优势，同时在目前东莞一级土地市场拿地成本越来越高企，而好的地段已经日渐稀缺的情况下，这些有出售意向的项目也吸引了一批极欲在东莞快速扩张或做大的本外地发展商的关注。
广州瑞丰地产、东莞金湾花园建造有限公司XXX还表示：“更重要的是，一些早期的项目公司他们在报规划时并没有太多的限制，一些新的政策比如新开发户型90平方米以下必须占70%，比如别墅禁批令对他们来说还根本不存在，因此这些项目收购下来开发，仍然有较强的操作空间。”
正是由于以上买卖双方都各有所求，因此从2006年开始，很快的一单单房企并购案在东莞房地产市场快速上演。比如，东莞君鑫房地产并购凤岗蓝山锦湾项目，从谈判到达到意向也不过半年左右的时间。广州瑞丰地产并购虎门金湾花园项目也是在06年7月份左右完成，而虎门丰泰集团收购时富花园、联华国际收购景天花园城也都是在去年下半年到今年左右的时间内完成。另外，由万科总公司在北京收购北京朝万房地产开发中心60%的产权后，万科取得东莞常平镇阳光山庄项目（现更名为常平万科城）和大岭山连平管理区项目的开发权，也都属于东莞房地产企业这一轮新的并购风的特殊案例。
企业并购机遇与风险并存
业内人士认为，之所以东莞市房地产市场会兴起新一轮的并购风潮，土地、资金和人力资源是原动力。在并购当中，各方面通过资源的整合基本可以实现多赢；但是也有一些项目由于早期东莞土地市场和房地产市场都不太规范，也存在着一些隐性风险让一些企业有所犹疑。
一位曾经在市场上转让项目的发展商老板曾表示：虽然自己手中拥有土地，但是并没有开发经验，在开发过程中施工、规划、营销各方面的人才也都比较缺乏，企业走了很多弯路花了不少冤枉钱，因此还不如将项目转让，将投资收回到自己擅长的领域中来。自己也省心，对这块地交给更专业的公司开发也是更负责任的做法。
还有一位正在转让项目的老板也表示：随着房地产业宏观调控的深入，要想保证土地不被收回只有尽快将手中的土地投入市场开发；但是宏观调控后，企业开发项目的自有资金门槛一再提高，东莞的民营企业本身融资渠道有限，银行信贷的闸门也越收越紧；因此，在手头有多个项目有待开发的时候，找一些有经验的开发公司合作或者转让一些项目，将钱集中到更好项目中，都是可行的思路。
一位业内人士还表示：目前在全国房地产企业的并购整合都是趋势，在东莞这个趋势在今明两年还将更为明显。一来是由于宏观调控关于闲置土地处理的压力，截止6月，东莞已收取土地闲置费超过3亿大关。二来是东莞的房地产企业与别的城市还有很大的不同，目前东莞登记的房地产开发企业虽然有390多家，但是大多数都是地产公司，真正做过房地产开发项目或者有项目在开发的公司不过100来家，因此大部分的所谓房地产公司是没有开发经验的；而且目前东莞房地产企业开发人才十分匮乏，在广州、深圳乃至全国知名的房地产开发商都抢滩东莞之后，东莞房地产行业的整体开发水平已经不低，一些中小型“地产公司”已经交不起学费了。第三，从去年到今年，东莞的一手地价已经明显上涨，因此在这样的背景下，一些地产公司卖地和出让股份直接获利也十分可观。
而对于收购方来说，君鑫、瑞丰、鼎峰等多家公司都表示：目前在一级市场上要竞买一块地，一方面是成本比较高，另一方面你不一定能拿到比较好的地块。而目前在开发的一些项目，如果不是一块好地或者没有前景，可能原发展商也根本不会开发，因此在土地二级市场上，采用直接购买、参股等方式并购也可以实现企业的低成本、快速的扩张。同时采用参股的方式收购项目，比起直接购买项目和投资开发税务成本更少，直接交易成本更低，所以性价比更高，更有效率。
但是也有一些公司认为，早些年间东莞的一些土地情况比较复杂，有些项目公司在转让后存在着较大的隐性风险。比如可能这块地由于整个片区的控规没有通过，因此项目收购后也没有办法开发；再比如这块地以后会通过一条高压线，当时出售项目时对方可能也没有告诉收购房；另外最常见的是项目的用地红线常有更改，可能对方拿出来的就是对自己最有利的一个版本。还有一些如果前期已经开发了一部分项目的，可能遗留问题也会很多，比如后期规划的更改，管理和服务水平的衔接等。因此这部分公司也认为：房地产企业的并购合作会是目前东莞房地产行业做大做强，实现资源优化配置的一个方向，是不少外地公司和本地公司快速扩张的一条新的思路；但是大多数企业面对完全并购时可能依然会持审慎态度；东莞房地产企业传统的合作开发之路和从一级市场拿地开发仍然会是房地产发展的主流。
案例：凤岗蓝山锦湾花苑项目
2006年，从上市公司广东锦龙发展股份有限公司发表的收购、出售资产公告上，我们可以清晰的看出，东莞市君鑫房地产投资有限公司是如何通过股权收购，两步实现了对锦龙旗下富麟实业、富鹏置业两个公司的产权收购。而凤岗蓝山锦湾花苑项目正是富麟、富鹏全资投资开发的房地产项目，通过两次溢价收购，据称君鑫公司已经拥有了东莞市凤岗蓝山锦湾花园项目100%的产权。
2006 年6 月2 日，广东锦龙发展股份有限公司转让富麟公司34%的股权和富鹏公司34%的股权给东莞市君鑫房地产投资有限公司，转让价格分别确定为7122 万元和2211 万元。本次股权转让事项为非关联交易。
2006年10月7日，广东锦龙发展股份有限公司又将其手头持有的25%富麟公司股权和25%的富鹏公司的股权，转让给君鑫公司，转让价分别为4675 万元和3825 万元。两次转让均为净资产的溢价转让。
但是很显然，以今时今日凤岗房地产与深圳房地产的关系，作为一个拥有良好的交通、绝版的自然山水资源，并且还保留着当初作为别墅项目报批并已经获得通过的相关规划文件，这个左右莞深的400多亩别墅大盘的价值已经完全不可同日而语。
君鑫房地产公司专业团队接手项目后，对项目的建筑设计、园林规划、品牌定位和营销手段等进行了一系列整合、提升。在营销手法上，首次将楼盘定位为一个“左右深莞”的一个别墅大盘，从去年5月份接手，目前凤岗蓝山锦湾项目的独栋别墅已经从05年开盘时的6000多元/平方米涨到了如今的18000元/平方米。因其准确的市场定位、品牌塑造和果断的战略性调整，目前销售势头良好，业绩稳步上升，值得东莞房地产企业借鉴。
说明：这个项目两次收购价才1.7833亿，但是凤岗蓝山锦湾项目二期仅联排别墅别墅就有110多套，洋房300多套，大家算算，仅算别墅项目，110套，每套以300平方米计，每平方米以1万元计，仅别墅项目就能回款3.3亿元，再加上洋房，除去成本，利润该是多么的高啊！
案例二：万科收购常平阳光山庄项目和大岭山项目
2006年1月18日，万科企业股份有限公司以3.89亿余元收购了北京市朝阳区国资委持有的60%的朝万中心国有产权及相对应的股东权益。其中朝万中心名下可供开发的项目就包括了在东莞的常平阳光山庄项目和大岭山项目。从2006年起，这两个东莞项目就已经全权交由东莞市万科房地产有限公司负责开发。其中常平阳光山庄项目更名为常平万科城（位于常平镇桥沥管理区），占地面积526314平方米；大岭山项目位于大岭山镇连平管理区，占地面积146676平方米，到目前为目还是一个全新项目，没有产品上市。
2006年，在东莞万科刚接手阳光山庄项目时，曾以2800元/平方米的价格对其洋房尾货进行了处理。重新定位后的常平万科城于2007年5月13日推出了新一期丹枫院256套情景美墅单位，均价已经上升到4600元。无论是从楼盘定位、社区配套还是社区文化氛围营造以及物业管理上，万科接手后的常平万科城都已经实现了整个项目及地块的增值。
P．S：据说万科在东莞的两个项目，是朝开在与万科签属北京几个项目时附送的。国家资本就是大方啊。
