天酬散人

孙德禄
未来学断言：21世纪是城市的世纪，未来的中国是城市的中国。经营城市两件事。一是摸清它的来由，二是决定它的未来。由于中国目前在经营城市问题上方向是什么？核心是什么？本质是什么？尚缺少统一的认识、更缺少统一的理论，只能逼着中国的策划家、城市运营专家向西方智力超市寻求答案。但结果并不令人满意。论述城市功能公共管理论述到有一些，但不解渴，只有称为“西方圣经”的《国家营销》较为大气。国家由若干个城市元素所组成。仅次于国家营销的不就是城市营销吗？


放在全球城市化浪潮的大背景下，中国的城市只占世界的五分之一，五分之四是国际化背景，现在中国正在向人均GDP 1000美元的目标迈进，城市化率也向40%进军，但城市营销西方化，城市运营国际化，完全照搬西方城市的营销理论，便有60%的不正确性。如果纯粹用目前中国的城市运营的理论进行城市运营至少有30%不完整性，这样就使城市运营专家陷入两难：东也不是，西也不是，不东不西也不是。国际差、经济差、认识差、文化差、国情差使中国城市运营理论一直无法统一，做法上，策略上，手段上也缺乏统一理论指导下的标准化运作。由此出现的很多误差、误解、误区不但使政府劳民伤财，也使民众怨声载道。由此我们想到了东方智慧，想到了浓缩上下五千年历史文化形成的智慧链。


比较西方二十世纪的城市运营理论，早在周朝就有了萌芽：《周礼*考工记》中记载“匠人营国，方九里，旁三门，国中九经、九纬，经涂九轨，左祖右社，面朝后市”。后来的历朝历代城市经营，多以造城造园等方式，展示出城市形象和政治尊严。如洛阳、长安古都；平遥古城，颐和园、圆明园等，开凿运河、修建长城，可上升为国家营销，紫禁城的建造至今还令世人感叹不已。当然这里体现的只是城市形象、建筑与城市地产；运河的开凿涉及到了旅游，据说隋炀帝为了到扬州看瑶花特修运河；皇宫的“一亩三分地”已涉及到“城市农业”，历代的基础工业（如冶炼、打铁、织布）、手工业（如雕刻、印刷）已涉及到“城市工业”。历代皇家园林管理涉及到了城市的管理与服务，虽然没有形成系统的理论，但中国经营城市的早期反映，远远早于西方国家。后人应该继承前人的智慧，发扬光大。用东方智慧和西方智慧进行对接。


结合中国的国情，创造中国城市运营的理论，——即：经营城市6P5S360度理论。该理论一是延续中国历朝历代的城市经营的做法和经验，二是也使用菲利普?科特勒教授的《国家营销》与美国的“市长经理制”和“城市增长管理”理论，还有欧洲流行的 “企业家管理”等理论体系。三是结合中国经营城市团队的经营城市6P360度理论（城市形象、城市工业、城市地产、城市农业、城市旅游、城市服务）和中国兰图智业研究院的新四轮定位理论，（策划：发现无需求而创造它；营销：发现不满足而满足它；整合：发现不饱和而充实它；定位：发现不规则而修正它）总结、归纳、形成了“中国经营城市6P5S360度理论”。

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何为经营城市？即在商品经济浪潮中把城市当成“特殊商品”来经营。就像管理公司一样管理一座城市，就像经营商品一样经营一座城市。城市经营与经营城市不是一个概念，前者是静态的，后者是动态的。按动态学原理、地球是动态的，地球的表层虽然展示不出动态，但城市作为地球表层附着物应该是动态的。它的形象、产品、居住群，更是动态的。构成城市的四大元素：物流、人流、经济流、信息流80%都是动态的，只有20%是非动态。而四大元素也是营销的主体，故经营城市也称营销城市。菲利普?科特勒在定义国家营销时指出：在谋求国家财富增加时我们可以采用战略市场管理方法……然后找到经济增长与发展的最可靠途径。


也就是说，对国家架构下的城市可以采用管理企业的模式进行营销或经营。根据国际上营销学科的发展，我们可以把属于企业的产品品牌等营销、定义为狭义营销，把具有城市职能的政治、经济、军事、外交、教育、文化、科技及诸多层面的“营销”定义为广义营销。显然城市营销是一种广义营销。既然经营城市是广义营销，它涵盖的内容是立体的全方位的，含精神与物质，政治与经济，社会与文化等，至少包含了六大元素：城市形象、城市工业、城市地产、城市农业、城市旅游、城市服务，也就是6P, 同时，也包含了五个环节“政府环、职能局环、企业环、市场环、社会环”也就是5S。最后形成360度圆形滚动发展，才能构成较为完整的经营城市理论体系。同时，也就排除了做“形象工程”就是经营城市。“经营土地”就要经营城市，搞好“旅游”就是经营城市等诸多误区、误解。单一的、通俗的经营城市的招数不能代表经营城市的全部。


在城市建设和城市化进程中策划是先导，规划是龙头，建设是基础，管理是关键，经营是灵魂。经营城市的主要目标是城市建设市场化，资金筹措多元化，基础设施社会化，物业管理企业化，资源利用商品化，重点是开发利用好宝贵的城市资源。

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经营城市有两个目标：


一是经营城市品牌。城市的发展离不开品牌的建设。一座城市可以不可以被品牌化？美国杜克大学富奎商学院Kevin.Lane.Keller教授在他所著的《战略品牌管理》一书中指出，产品和人一样，地理位置或某一空间区域也可以成为品牌。21世纪，国内许多城市都纷纷将城市的经济开放、市政建设、招商引资、旅游发展、环境改造和建立城市品牌联系在一起。因为在新技术和全球经济一体化的推动下，人类在空间内不断流动、交通和信息的高速流动带动经济的全球化，促使区域市场营销趋势的增长。一个城市的经济和发展已经被纳入整个社会分工的体系之中，其城市的财政状况、消费水平、居民收入、福利待遇以及就业等社会问题都和这个城市在全国乃至全球的市场竞争力密切相关。不管这座城市愿不愿意，商业化社会的进程必然将城市带入一个开放的市场交易平台之中，如果这座城市不想被淘汰，就必须象经营品牌一样经营这座城市，继续保持自己在市场竞争中的地位。如在中国市长协会第三次代表大会上，与会的600多位中国市长已经开始感觉到城市日益商业化的挑战，摆在他们面前的选择就是将过去传统的建设和管理一座城市变为经营一个品牌。


二是一般性城市营销，一我国经济社会发展的新阶段对城乡建设事业提出新的要求。“十一五”规划纲要把城市发展与城镇化问题放在重要位置，明确提出要坚持大中小城市协调发展，提高城镇综合承载能力。一个乡镇转换为城市，主要表现为旧房拆迁和新区扩大。那么，一般性城市营销主要表现为城市策划、规划、建设、管理的理论和实践模式，是新的现代城市管理思路，是推进城市化、加快城市建设和发展的一大新战略。具体地讲就是按照市场经济规律，对构成城市空间和城市功能载体的自然生成资本、人力作用资本及其它经济要素进行集聚、重组和运营，实现资源在容量、结构和秩序上的最大化、最优化。实施这一战略，要求城市决策者必须站在更高、更远、更实的角度，以城市的发展、社会的进步、人民物质与文化生活水平的提高为目标，以业主管理的身份将城市的土地、基础设施、公共服务设施等资本推向市场，进行重新组织和优化布置，从中获取一定的收益，并再投入到城市建设之中，像经营企业一样来经营城市，通过滚动经营，达到为城市发展提供资金的目的。所以，经营城市的意义不仅在于城市，而且还能够形成促进城市建设——繁荣地方经济——再促进城市建设的良性循环新机制，从整体上推动　 城市快速、协调、可持续发展。

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城市6P解析 　　


城市形象：城市形象指城市全方位的魅力、个性与区位力对外的整体形象的展示。


城市形象能够激发人们思想感情活动的城市形态和特征，是城市内部与外部公众对城市内在实力、外显活力和发展前景的具体感知、总体看法和综合评价。它涵盖物质文明、精神文明、政治文明三个领域，包括政治、经济、文化、生态以及市容市貌、市民素质、社会秩序、历史文化等诸多方面。


城市工业：城市工业是指支撑城市架构的主动脉，没有工业化的推进就没有城市化的发展。延续城市生命，不能缺少工业企业的主导力量。中国经营城市团队策划的:珠海中欧国际工业城，创立了一种符合我国新型工业化道路的,可持续发展的工业园区。


城市地产：城市地产是指围绕城市整体布局所兴建的地下、地上及周边附着物和城市轮廓。房地产商的最终产品就是建造一座城市。


城市农业：城市农业是指围绕城市生存发展的总供应系统与城市居民生活的保障系统，现代城市农业面临着生产型向供应型转变的局面。


中国经营城市团队也专为怀化打造的“怀化国际稻交会”。怀化是杂交水稻的发祥地之一，水稻方面在国际上比较著名，此次会议的成功举行，更加促进了怀化城市农业、形象在中国乃至世界的影响力。


城市旅游：旅游是人们为寻求精神上的愉快感受而进行的非定居性旅行、游览过程中所发生的一切关系和现象的总和。城市旅游是指以人流聚集为导向的城市人流移动系统，即使在偏远山村旅游的人群也大多是各城市分流的人。


中国经营城市团队针对武冈周边全是旅游胜地，唯有云山不景气的状况，向武冈政府建议用政治拉动经济，用和谐文化撬动旅游，将世界七大思想家石像立于云山之巅，打造云山和谐文化山脉。同时，整合了云山周边的桂林、衡山、张家界、九寨沟、峨眉山等著名旅游胜地，形成一个以云山为核心的和谐旅游圈。如果成功，将是珠三角最大的和谐旅游圈，直接拉动世界旅游产业。


城市服务：城市服务是指为围绕城市综合需求与各类购买力而设定的综合服务系统，涉及城市的各个领域。

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城市五环解析


经营城市是一项艰巨的涉及方方面面的系统工程，提出正确的策划方案后需要政府的五大班子讨论通过。再利用文件会议等形式把精神传达到下级。需要一个方向坚持到底，一条红线贯穿到底，一张兰图规划到底、几乎是家家动员、户户冒烟。主要涉及到五个层面形成五环环环相扣。即政府环、职能局环、企业环、市场环、社会环简称5S。


（一）政府环：政府是决定经营城市的命脉。决策者决定城市。因此，城市主要经营者（书记、市长），有多高水平，有多大胆识，决定这个城市经营有多大力度，多少深度。跨国、跨区域复制的欧洲工业园模式；县镇公司化运营的“昆山模式、南街村模式、小榄镇模式、大王庄模式”等都是用政府的背景启动，一把手挂帅。


（二）职能局环：如果说政府是决策层，职能局则是执行层。因为，城市的形成，通常都是乡村、小镇的改造，处女地的开发；旧房拆迁等几种手段，而所有的这些改造、开发都与职能局与开发商有着密不可分的关系。


（三）企业环：企业是经营城市的中流砥柱，是经营城市的最直接实施者，城市经济指标主要靠企业来完成，经营城市的主要方法是政府搭台、企业唱戏，除产业集群企业、三资企业、中小企业经济联合体外，经营城市的生力军则是城市运营商。


（四）市场环：经营城市的最终目标是把城市营销出去，以实现最大价值与财富值，这就必须面对市场、城市营销的市场空间远比企业大的多、广的多。营销大致分三种策略。策略A：主要针对经济十分发达城市、省会城市以及计划单列市，主要采用引入各国文化，如青岛建法国社区、美国社区、日本社区。不仅是资金合作，而且也把文化以及生活方式引进来，增大城市国际化含量。策略B：主要针对发展中城市以工农业拉动为核心，实施产业集群战略，整合各方面、各类型资源，以增强城市动力。策略C：主要针对中小城市一点突破，做深、做透、做大做强，如博鳌亚洲论坛、白沟模式等。抓住一点突破满足市场需求如中国经营城市团队策划河南永城为中国面粉城，并在永城会同中国食品工业协会，整合了一大批面粉行业企业家，召开中国面粉行业经贸浅谈会。中国经营城市团队策划武冈为中国卤菜之都，将百家卤菜企业组织起来，实施卤菜工业转变组建中国卤菜集团，也是用的整合方法。


（五）社会环：经营城市最大的受益者应该是社会层面，也就是城市市民与农民经营城市的最终目标就是消灭农民的称号。如新加坡就没有了农民，阶段性目标就是逐步消灭两大差别：城市与乡村的差别、农民与市民的差别。

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360度理论就是摆脱经营城市的停车场式的方形理论、高速公路式的线形理论，而形成圆周形6P5S的360度旋转理论。其中包括：资本力、结构力、制度力、环境力、设施力、区位力、企业管理力、人才力、科技力、政府管理力、开放力、文化力。


资本力。城市资本力表现为城市拥有、控制或可利用的金融资本的数量、便利性、成本以及金融产业发展状况等。资本是不同质的，它以多种形式存在或被利用，如：自有资金、各种形式的代款、债券、股票及风险资本等。资本作为直接的生产要素参与城市价值的创造。城市的资本规模大、流动便利，则相应的城市产业规模就大。


科技力。既包括科学技术、知识资源的存量，也包括科技的创新和转化能力。城市的科研开发、创新能力根本性地影响城市价值的创造，科技力量是城市竞争力的决定性力量。科技力对城市价值体系的作用主要表现在科研产品的应用上，科研实力不等于科技产品，科技产品也不等到于直接的商品，只有产业化，科研实力才能对城市价值体系产生实际影响。


结构力。城市结构是指城市各要素的构成比例、组合方式。城市结构包括城市产业结构、就业结构、技术结构、企业组织结构、企业规模结构、专业化水平、城市的空间结构。其中，城市产业结构对城市竞争力的影响较大。如果城市各产业、各生产部门在生产上相互衔接、紧密配合，并形成合理比例，则城市产业规模得以扩张，若城市存在产业“瓶颈”或结构性短缺，城市优势产业生产不能实现正常运行，则可能引起城市产业的萎缩，也可能造成一系列产业生产成本和交易费用的增加。城市产业结构对市场需求的适应能力也影响着城市的竞争力。


设施力。城市基础设施是指城市可利用的各种设施及质量，包括交通、通讯、能源、动务、住房设施系统以及文、卫、科、教机构和设施系统等。城市基础设施产业发达、先进，则产为价值大，城市总价值体也随之增大。在基础设施产业内，先进的技术性基础设施的附加值高，其对城市价值体贡献就小。


区位力。区位的外延比较广泛，这里是指城市综合区位，主要包括自然地理位置、经济区位、科技、政治区位状况。区位优势也是一种潜在优势，区位只有结合其他条件并被产业所运用，才能成为城市产业价值体系的现实源泉。


环境力。城市环境分为自然环境和社会人工环境。其中社会人工环境既包括经过人工改造的自然环境（如：名胜古迹、公园风景区、绿地等）也包括杰出的城市建筑、清晰的城市平面，宽广的林荫道，美丽的广场群，高雅的艺术街区等。城市环境作为固有的资源，一方面可以直接为城市居民所享用，另一方面对城市产业发展和产业价值体状况有重要的影响。


聚集力。从城市的角度说，就是城市的吸引力。聚集力是城市竞争力的基本力量。在城市聚集中，比较高级的表现形式是产业群聚，即经营同一种产业或相关产业的一群企业，在地域上更进一步地集中在一起。产业聚集可以扩大城市的产业规模。


秩序力。指城市的政治秩序、经济秩序和社会秩序。稳定有序的环境是社会经济活动得以进行的前提。


文化力。文化作为一种非正式的制度。包括价值观念、社会心理、宗教信仰、行为方式、家庭与社会组织风俗习惯、道德准则等。文化可以全面影响人们的社会生产、生活和交往的各个方面。浙江的温州、义乌、永康过去曾是全国比较穷的地方，现在成了富得最快的地方。那里的文化背景就是人们善于走南闯北，因为贫穷使得农民背井离乡，从而培育出了一种创新和开拓的精神。


制度力。城市的正式制度包括政治制度、经济制度和文化制度等。城市正式的制度影响居民的创业行为，影响城市生产要素的配置和流动，制度的创新有助于促进城市竞争和发展。


管理力。城市管理包括政府对辖区的管理和城市内企业的企业管理。政府管理是指城市对其社会、经济及市政活动进行规划、协调、监督和控制的行为。它包括制定并实施城市社会经济发展战略和城市总体规划；生产调控和生活服务；发展和改善城市基础设施及生活环境，为城市生产和居民生活提供良好的物质条件和环境。政府办事高效、廉洁自律、公正执法，城市社会生活和企业生产顺利进行，将有助于企业降低交易成本。


开放力。城市开放体现在多方面，包括经济、社会、文化的开放。城市开放程度决定生产要素合理流动和合理配置的程度。开放不仅使城市得到了竞争和发展外力，而且还由于外力作用使潜在内力得以发挥作用，并产出新内力，这些力量协同作用，将产生更大的城市竞争力。

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实施经营城市6P5S360度理论的八大策略


（一）观念竞争策略。


通过城市形象塑造与城市工农业等六方面的 重新整合，使人民认识统一思想，可以使全市人民意识到：在城市营销中不存在最好的城市，任何的城市营销都是在人们心目中的最高位置的期望。思路一变，空间无限。只有靠自己勤劳的双手，才能打造自己心目中最美丽的家园。


（二）深入人心策略。


看得见摸得着，让老百姓尝到营销的甜头，城市的发展要依靠城市的经济，城镇居民是城市经济的主要组成部分。因此，城市的策划必须要以人为本。让居住在城市的人切实体会到城市策划为城市带来的巨大改变。城市策划为城市带来无限的商机。增加城市的财政收入的同时也缓解了城市的就业压力。使城市发展进入一个良性循环的轨道中，城市发展了，人民富足了，社会安定了，才能打造和谐社会。


（三）阶梯定位策略。


城市阶梯定位，有利于城市阶段性的发展，避免城市发展出现泡沫。共分段策划，分段执行，分段实施。


（四）针对第一策略。


针对本城市特点，找到一个全国乃至全时间的特有插入点。建立第一观念，以这个第一点为突破口，打出城市形象。


（五）远期效果策略。


主要是前人栽树，后人乘凉，为官一任造福一方，按照的整体思路，结合国家“十一五”规划，逐步实施，必须要有远期效果心理准备。


（六）工业创新策略。


主要体现在一是创意工业，有需求地建造各类工业园，如台湾工业园，韩国工业园等；二是打造产业集群，实行强弱联合，弱弱联合，弱强联合等多方式，全方位聚合；三是管理工业，根据“A、B、C”归类法，可由相关部门牵头，把盈利的企业划分为A级，不盈利不亏损的企业划分为B级，把亏损企业划分为C级，整体的目标是：做大A级，转化B级，消灭C级。


（七）有所牺牲策略。


将城市发展慢、营利小的产业适当放弃或转产，转化进入经济快车道；经营不景气、亏损的企业，送给国内的同类企业大型企业。


（八）财力支持策略。


这一策略主要是通过多种融资渠道实现财力自给；与银行等金融机构合作，放大企业资金流量，成立如农村经济担保公司等；以合作、合资、合伙的形式，以土地、环境等有限的资源当作梧桐树，腾笼招鸟。

房策族

不错的理论，问题的提出、论述都比较全面、也比较现实。
但总觉有些空，比如实施的八大策略，应该是比较全了，还是觉得有些不全，不太好使。观念的改变应该是第一位的，接下来应该是定位；招商引资应该作为单独一条。

ankycai

巴顿将军