地产学者

一、     研究背景
  中国大陆自从1978年改革开放以来，大连市就以其过去重工业的基础，加上优良的海港进出口运输，被视为重点城市，享有副省级的经济地位，而后被江泽民总书记誉为“北方明珠”。
大连市的进步，除了是1992年元月邓小平南巡讲话，让市政府的领导班子明确了解改革开放的经济意义，1992年薄熙来接任大连市长，更是一大关键。薄熙来担任市长，提出“不求最大，但求最好”的城市建设理念，迁移高污染工业，城市绿化，兴建风格民宅，改善投资环境，招商引资，举办国际性活动，强化体育形象；在国内，凸显不同传统中国的城市风格，建立开放形象，在国外，将大连市适合人居的城市印象推向国际舞台。1999年薄熙来以市长的身份，更获得联合国颁予的“联合国人居奖”，显示薄熙来在大连市政建设上的表现已获得国际肯定。
  大连市能从改革开放城市中脱颖而出，在居住环境、促进产业、引进外资、建立品牌等建设项目，都有‘抓紧目标’的绩效，在城市建设上循序渐进，已经构成城市行销的基本模式；策略上，薄熙来确立“不求最大，但求最好”的指导方针，以摆脱上海、北京、重庆等大城市先天上的优势，树立形象风格，走出属于大连市的一条路。以上海市为例，过去产业、金融、贸易的都市发展，加上人口汇集的上海滩形象，在城市行销策略上，已经不是靠着市政府的刻意形象塑造和推动招商引资，就能够让上海市维持繁荣景象。城市行销有其阶段性，城市规模达到一定的层次，就需要特定的行销策略，上海市的行销模式当然无法移植于大连市。但在中国具有发展潜力的重点城市中，各城市规模差距不大，大连市的城市行销策略却可以建立一套模式，作为同类型城市发展的指针，在区域经济领域发挥引导作用，甚至未来，大连的城市行销模式，仍然是其它城市的重要参考指针。
  行销学来自于西方社会，城市行销源自于资本主义社会，中国自从1978年改革开放以来，政经体制已经逐渐转变成有中国特色的市场经济，许多沿海城市的外商投资和政府机关的城市建设相互配合，衍伸成另一套城市营销架构，有别于强调公信力的资本主义社会行销策略。例如：大连市的城市行销，政府严重介入行销通路，民众缺乏主动参与行销决策的机制，减低民间企业的行销活力，传媒扮演配合行销的角色，这些问题发生在较能有效贯彻公权力的社会主义国家，行政制度不同，行销策略就有差异，如何推动城市行销，都是研究公共事务的新考验。
二、     地区和城市行销理论探讨
  传统行销观念来自于十九世纪末工业革命，世界的产业发生重大变革，机器生产带来大量产品，于是产生流通和市场。商品在市场上流通，就有行销和促销的手段。近代许多学者专家提出行销的观念和定义都各有所长，特点是着重在产品和顾客的两个本体上，于是有些学者为了促进地区繁荣，尝试将行销观念应用在地区发展。
  城市行销最大的贡献在于转化行销的观念，也就是将行销用于地区发展，而非向个别顾客促销产品，这种目的推展，一般也被称为社会行销，主要目的是拓展地区的社会经济效能，所以地区行销和城市行销都是一种社会行销，是如何将有形的产品促销，转化成无形的社会行销。
  在九十年代，著名学者KOTLER观察欧美许多快速发展的城市，发现这些大城市的环境恶化，因城市间彼此竞争，物质生活过度膨胀，失业增加、犯罪率提高、城市设计不当，生活品质下降，人口流失，税收短缺，恶性循环造成城市走向衰败，影响城市和地区的永继发展。于是KOTLER提出地区行销（PLACES MARKETING）的观念，将地区形象，包括有形产品、无形内涵，借着行销手段整合资源，让地区树立特有风格，摆脱衰败的发展困境。依据KOTLER的说明，地区环境的变化，迫使政府必须运用行销手段刺激地区发展，而这些环境的变化包括：
  （一） 城市生产环境的变化：过度城市化导致土地和劳动成本上涨，传统产业面临倒闭或外移困境，造成人口与就业机会不断流失，新增的服务 尚未能弥补就业机会，造成失业、贫穷、犯罪等社会问题。
  （二） 城市生活环境的变化：由于失业和犯罪的社会问题丛生，造成生活品质下降，中高所得民众迁往郊区居住，城市景观逐渐衰败。
  （三） 城市经济环境的变化：产业外移，高所得人口迁往郊区，人口流失造成地方税收短缺，财政赤字扩大，地方政府无力支持公共建设，基 础设施不足，阻碍地方发展。
  事实上，“城市行销”一词大约在1980年代才出现在欧洲的城市研究文献中，管理城市建设的公共部门体认到，城市发展遇到瓶颈，环境品质逐渐恶化，必须重新检视城市发展的变迁和经营，以及对外竞争力，城市才能永继经营。也因为有这种内部、外部的发展困境，才有专家学者进一步研究城市行销的具体作法。KORLER在1990年代时期界定地区发展，是在竞争目标产业上，将不同于其它地方的特殊竞争优势作研究，并且为目标消费者开发相对所需产品和服务。这样的说法符合行销学上的本体：产品和顾客，以及服务的特色。KOTLER更进一步规划地区行销的主要活动，包括：
            （一）依据地方特质研拟正确规划方案，提供必要的服务。
            （二）开发外显与隐藏顾客，使其对所提供的产品及服务产生购买欲。
            （三）应用快捷及贴心的策略，展现地方的产品与服务。
            （四）强化地区形象，彰显地区的利益与服务。
                这些活动是希望透过公私部门整合资源，以改善地区发展的困境。
  大连自1984年被指定为改革开放城市自不能自外于这股经济多元化的潮流，尤其1992年后，薄熙来接任大连市长，策略性的城建，从城市形象、城市规模、城市经济三方面定位，有计划向国内外行销大连。很明显的，1992年是大连现代发展的重要分水岭，以城市行销的角度来检视大连发展的过程和成效，都是重点城市的翘楚，最具有城市行销理论的实证模式。
  从文献和研究报告中可以了解，中国的经济学者虽然注意到市场经济带给中国社会的改变，但他们多从经济、产业的角度解释这种具有中国特色的市场经济，还是无法说明城市经济发达后，在社会上表现的多元活力。城市经济发达，平均所得增加，市民休闲时间加长，刺激消费成长，但却扩大城乡差距，促成人口流动，这些现象并非传统经济学可以解释，其中除了经济因素，还有社会学和行销学的观念，才能有诠释多元的活力，而整合这些多元社会力，对城市转型后的形象塑造，具有决定影响力，这种整合力量其实就是一种城市行销。
  目前许多城市的经济实力已经向上提升，城市表现也愈来愈多元，但什么策略能让城市经济更上一层楼呢？城市行销就是其中一个重要的办法，尤其城市形象的塑造，更是行销策略重要的环节。大连市的城市行销，基本架构分成两个主轴，（一）对内的城市建设，包括：道路建构、污染防治、植树绿化、房屋建筑等基础工程；（二）对外的招商引资，包括：举办国际服装节、率团出访招商；而统合这两个主轴的基本作法就是城市形象的推展。
  中国大陆近年来的地区形象研究才开始萌芽，主要研究的区域也集中在南方沿海产业发达地区和城市，首先应用在珠江三角洲，广东省兴宁市以：“客家之乡”为定位，获得宣传效果，引起一些城市专家的注意，但他们对地区形象的定位仍在“认知、信赖、好感”三个要素上，并没有充分将地区形象融洽在地区行销领域之中。本文选定大连市作为城市行销策略的研究，重点之一在于大连是通商大港，国内外交通便利，能够快速接受信息，较容易塑造城市形象。近十余年，大连发展国际服装节，作为城市的形象定位，促进服装产业；还是以港湾作为城市定位，发展旅游业，两者孰轻孰重？在城市行销策略分析，都应该有明确的研究成果。

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三、大连城市行销的策略规划

    城市行销的策略拟定，应该先确立一个发展总目标，再规划各种策略流程，但规划体系必须针对城市的特殊性，因地制宜，行动导向，机动性的调整个案目标。因此，策略规划的实质动机在于对未来潜在的机会和威胁，进行有系统的分析，综合其它相关信息，作为决策的基础，以便于能掌握时机，避开可能的风险，也就是说，策略规划是确认增加成功的机会。
  策略规划原本是企业在检讨营运成效，减少不确定风险，以便因应当前与未来的环境冲击，所采取的一种改造策略。在1980年以后，美国的地方发展面临两大问题：第一、全球化变迁，信息化冲击旧有制度和观念，没有任何社区能自外；第二、逐渐认识到资源不再取之不竭，如何有效运用资源成为政府、民间应该重视的课题。之所以强烈认识到这些问题，在于过去的蓝图式的城市计划，较忽略城市发展目标，民众参与不足，大型的综合开发计划无法适应变局，逐渐失去可行性，策略规划即应运成为掌控改变和创造前景的系统方法之一。也因为策略规划具有“环境检验和行动导向的特性，在于有限资源的环境，更能发挥整合作用。
  现代的大连发展，可以从1992年薄熙来接任市长作为划分新旧大连的年代，关键在于薄熙来上任，积极进行市政建设建立新形象，大力招商引资促进新发展，两方面逐渐展现成效。以工业生产总值为例，1980年只有108亿元人民币，到了1992年提高到433亿人民币，1999年大连的工业总值已经高达1938亿元人民币。但这些成果并非保证大连市发展能够持续繁荣，如何运用策略规划的观念，灵活调整策略目标，才是重要的关键。
  策略规划有四个主要优点：发展出能通过“下次考验”，且可共享的远见、把握时机定位城镇、透过积极的分析掌握关键议题、协助确认包括公共资金在内的最有效资源。下面，我们透过策略规划的优点评估，来检视大连近年来的发展与城市建设总体战略目标的差距。
  过去的大连是中国的工业重镇，产业发展以第一、第二产业为主，所以工厂林立、空气污染是大连的城市景观，城市形象自然被定位在重工业，但这样的产业内容能否通过“下次考验”？在经济快速转移的年代，这样的城市形象和认同，是否能为市民所接受？城市认同产生危机，市民对城市环境产生不耐烦，就有必要重新定位城市发展和未来走向，于是城市更新、建设就成为脱胎换骨的第一步。因此，大连市政府在既有的基础上，确认可以运用的公共资金，将城市的基础建设设列为优先的市政议题，定位发展规模“不求最大，但求最好”，集中资源进行投资，将产业结构调整，发展旅游业，带动外围相关产业。当然策略的拟定是透过积极的研讨，分析信息，防止产业结构调整的“空洞期”带来经济危机。
  城市行销程序可以包括：地方审核、远景与目标、陈述策略、行动计划、实施与控制，蕴涵策略规划的流程，KOTLER定义城市行销，就是将地区或城市视为一个导向的企业，地区未来的发展远景就是一个吸引人的产品，透过包装、宣传,即是以强化地方经济,有效率地满足和吸引产业工人、投资者、专业人士、观光客、外来人口的目标市场，来主动行销地区和城市特色，因此，城市营销的另一个效益在于以良性互动的竞争，刺激地区性产业组织扩张成长，制造双赢的契机。
  投资者、观光客等外来人口的进出，可以知道，策略规划的流程和城市行销的程序具有人口流动的隐含性意义。
  大连市人口约545万人，市区内有264万人，1999年有5万5895人迁入市区，迁入率1.027%，同一年有4万454人迁出市区，迁出率0.743%，市区内人口机械成长率0.284%（据大连统计年鉴2000），这种机械性流动是定居为主，动机多元复杂。但真正因大连推动城市行销吸引外来人口，应该展现在旅游人次和经贸投资方面。
  1998年大连旅游的国内外观光客有1900万人次，旅游总收入61.4亿元人民币，其中外汇1.53%亿美元；1999年，有2026万人赴大连旅游，海外游客26.1万人次，总收入74亿元人民币，其中外汇1.82亿美元。旅游人口结构，除了国内旅游，国外以日本人最多，韩国人其次，可以明显看出，透过城市营销，地缘地的因素产生聚集效应。
  到了1998年末，已有123家世界跨国公司到大连投资，3600家外商在大连开业投资，出口创汇24.3亿美元；同年，大连市接待79个国家、11万多人次的商务人士到大连洽商。
  也就是说在1998年，一年的期间约有35万的外籍人士到大连经商、旅游，而且呈现逐年成长的趋势，为因应外来和流动人口的增加，大连市政府早在1994年就颁布“大连市外来劳务工管理条例”、“大连市外来暂住人口管理规定”两项法令，1996年制订“大连市流动人口计划生育管理条例”，切实规范外来人口的居住和活动。
  也因为大连市积极发展经贸科技，也有一个专业人才的引进办法。大连市引进国际专业人士，制订“大连市跨世纪人才发展规划”，涵盖的范围包括：商贸、金融、旅游、信息、科技等领域，人才的引进，市政府也订立优惠政策，以吸引人才到大连工作。

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四、问卷调查结果与分析
  为避免一般性问卷随机抽样的意见参差不齐，影响问卷信度，本研究取专家问卷的德菲（DELPHI）法，以经贸官员、财经学者、相关科系研究生、台商，四大族群作为样本，分析有理论与实务经验的专家学者意见，经多次校正问卷结果，求得意见收敛，再作细部行销策略分析解读，整理一套务实的行销法则，提出建议及前瞻性看法，作为强化城市行销领域的实证案例。以下是具体的调查项目结果分析：
            （一）大连市发展定位在“不求最大，但求最好”的主要目的。
大连市发展将“不求最大，但求最好”列为指导原则，一切建设准则都以此为规臬，所以从城市的绿化、住宅区的规划、广场的辟建，都是从城市品质着手，但这种格局的发展定位，涉及城市的永继经营，政策考量和主要目的是什么？根据本研究的调查，多数人认为这种规格才能发挥大连的特色。
           （二）大连市发展的形象定位
  促销产品要品牌，行销城市要形象。从1992年以后，大连一直为城市形象寻求明确的定位，希望以城市形象带动相关产业发达，国际服装节一直是大连市政府刻意塑造的一张“名片”，也普遍获得市民的认同。但市政府也一直思考创造其它“老酒”，一样是新造型，也会有形象延续性优点，未来要重新创造。从大连市发展形象定位的问卷调查可以看出，“国际服装节”是最能获得认同的城市形象，获得23位（67.6%）的青睐，只是相同的，“港口”的城市形象定位也是令市民期盼的，同样有23位（67.6%）圈选；但值得注意，第一回合、第二回合问卷，圈选以“港口”作为大连市形象定位都高居第一位，远超过“国际服装节”认同程度，这个趋势一直到出现“旅游”、“环保之都”的参考意见，“港口”的选项才逐渐下滑。由此可见，港口是大连重要的形象定位，却未见市政府刻意以港口作为大连的“金名片”，未来市政府应加强港口与城市结合的形象塑造，并列入城市计划通盘检讨。
    （三）大连推动城市行销最成功的营销项目

     延续大连市形象定位，专家们认为最成功的营销项目是什？在问卷中有18位（52.9%）选择“国际服装节”比例远超过其它各参考意见，可见市政府将国际服装节从无到有推向国际舞台，用力甚深。另一方面，有6人（17.6%）选择“绿色城市”、9人（26.5%）选择“环境建设”、10人（29.4%）选择”城市建设”，三项参考意见都有高品质城市建设的概念，三项权重结合可以当成城市规划和建设的重要参考。
  （四）大连推动城市行销曾经经历最大的困难与考验
    大连的城市条件不如北京、上海等大都市，推动城市营销当然有其困难性，从1992年以来市政府所作的营销工作，由于是城市建设的大变革，因此，人才需求是相当大的考验。参与本研究的问卷调查几乎一致认为“人才不足”是大连推动城市行销经验中最大的困难，有30人（88.2%）选择这项意见，而且第一回合、第二回合的比例也相当高，分别是29人（85.3%）、25人（89.3%），显见“人才不足”意见的一致性。
            （五）对大连推动城市行销的认同程度
   1992年前的大连进展缓慢，行销观念让大连进入“新大连”时代。但推动城市行销必经的市容改观，例如“扒小房”、“盖被子”也引起一些民怨与批评，经过八年多的市政建设和城市行销，专家们对大连市行销的认同度为何？从三个回合的问卷中看出，普遍的认同度都很高，尤其在第三回合，有板有眼2人（94.1%）对大连的城市行销认同程度是“高”或“极高”，只有两位（5.9%）回答“普通”，可见的大连的城市行销已经获得普遍的认同。
            （六）最满意大连城市建设的项目
     要推动城市行销势必先进行城市建设，大连市的景观和建设就是行销的主要基础，八年来市政府的建设绩效，影响行销的成果。有八位（23.5%）受访者对市政府“辟建广场、植绿地、交通建设、居住小区”的四项建设感到满意；有七位（20.6%）对“劈建广场、植绿地”两项建设满意；有六位（17.6%）对“交通建设”一项，“辟建广场、植绿地、交通建设”三项满意。以单项建设进一步分析，有28位（82.4%）受访者对市政府开辟广场，增加市民休闲空间感到满意；有26位(76.5%)满意市政府广植绿地，改造市容景观的建设；还有22位（64.7%）对交通建设满意。
            （七）以现代化城市条件，大连还欠缺那些建设
   推动城市行销连带的也会改造城市体质，行销成效良好，也会使城市机能逐渐健全。大连市以现代化的城市机能条件，遂行城市行销，在相关的城建还有多少成长空间？本次问卷调查中有27人（79.4%）认为还欠缺信息（信息）基础工程，这是高科技产业发达的象征，显见大连的产业应朝这方面作结构调整；最令人讶异的，有20位（58.8%）受访者圈选大连还欠缺“文化品位及设施”。从第一回合问卷调查，三位受访者主动提出“文化品位及设施”的参考意见，第二回合突增到19位有相同的认知，到第三回合增加到20位，这项警讯显示，无论在发展现代化城市，积极推动城市行销之际，不可偏废文化扎根的工作，从大连市以塑造城市形象作为行销招牌，到引进资金促进产业发达，“一条龙”式的以经济挂帅，就是欠缺文化建设、文化行销，参与问卷的专家们已经对这种现象提出强烈的批判。
            （八）大连推动城市行销对民众的收益
   政府落实施政，对民众而言会有那些收益？这是执政者在筹划政策时最主要考量，大连推动城市行销如果在民众身上没有找到主要利益，那行销策略应该改弦更张。有27位（79.4%）受访者表示可以增加对城市的认同感，显见大连市行销已经达到充实市民国际视野的功能；13位（38.2%）圈选“提升大连整体竞争力”，这方面应该可以说明城市行销提高大连的能见度，引进资金强化经济能力，自然也强化城市的整体竞争力。但本问卷调查也显示另一项警讯，推动城市行销不外乎要提升市民生活水准，在策略上透过招商引资的手段，提振景气刺激产业发达，真正落实民众身上，应该就是提高市民收入所得。大连透过城市行销招商引资，许多跨国性企业进驻，也造就一些企业家，但资本集中少数经济精英分子，社会资源分配不均，已经逐渐有贫富悬殊的现象，中国沿海许多新兴城市，为了促进经济发展，造成贫富不均引发的社会问题，应当引起特别注意。

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（九）大连推动城市行销的原因

                大连，在城市发展的速度和品质都名列前茅，推动行销的动机何在？在调查中显示，有26人（76.5%）认为，大连要作为东北地区门户，在区域经济扮演“火车头”的角色；也有24人（70.6%）表示，为了要兼顾城市的软硬件发展，以吸引外来观光与投资。这两项意见都获得高度赞同，而且差距不大，可以说明大连在区域经济的角色，以优质的城市建设吸引外来人口，发挥环渤海地区和东北地区的经济领导作用。

            （十）大连在何时展开具体的城市行销

                大连的蜕变有几个重要的时间点：1978年中国全面改革开放，国内政经情势逐渐松绑，尤其在经济上，扩大个体经营比重，鼓励设立私营企业，吸引外商投资；1992年元月邓小平同志南巡讲话，推选国民经济自由化和市场化，更明确开放路线；1992年8月薄熙来接任市长，有计划改造大连市景观和体质。从调查中很明显可以看出，有高达30位（88.2%）受访者认为，薄熙来接掌大连市长后，才具体展开城市营销，只有一位（2.94%）圈选1978年的改革开放，三位（8.82%）则以邓小平同志的南巡讲话作为“新大连”的起点。

            （十一）对薄熙来个人的认同程度

                大连推动城市行销，创造出“新大连”的风貌，发挥带动区域经济起飞的功能，薄熙来八年的市长任内，还是有相当的贡献，这方面从他调任辽宁省长受到大连市民的热烈欢迎即可得知（大连日报2001/1/19）。从问卷调查的结果也验证此一结果，有32位（94.1%）受访者对薄熙来的认同程度“高”或“极高”，只有两位（5.88%）选择对薄熙来认同程度“普通”。

            （十二）对大连的认同程度

                有30位（88.2%）受访者对大连抱持高度的认同，他们回答认同“高”（27位）、认同度“极高”（三位），而回答“普通”的受访者仅有四位。即使是外地赴大连求学的相关科系研究生，八人中有七人对大连的认同程度是“高”或“极高”。显见大连推动城市行销增加对城市的认同感已经获得成效，此一问项与第八题问项的“对城市认同增加”的结果可以相互印证。

         


（十三）大连推动城市行销目前还有那些困难有待克服

                  薄熙来接任大连市长八年，有计划的推动城市行销，过去曾经遭遇最大的困难是“人才不足”的难题，其它诸如：市民关心和参与程度不足、政府经费不足、文化匮乏等问题，在目前和未来能否一一克服，足以影响城市的永继发展？本次问卷调查结果发现，“人才不足”的问题一直困扰着大连推动城市行销的绩效，有25人（73.5%）选择此一问项。

            （十四）大连推动城市行销还有那些项目需要改进

                本问卷调查的最后一个问项采取开放性作答，受访专家们依其自我意见，提供大连尚需改进的项目，问卷设计共分：硬件建设、软件建设、对外宣传、其它四大项，受访者提供参考意见林林总总，除了以大连的城市环境，因地制宜的提供建设缺失，还针对一般现代化城市所具备的市政建设，提出具体建议，这些项目包括：硬件的讯息基础工程、交通建设，软件的提升服务水准、加强市民行销观念，对外宣传的人才培养、引进全球性媒体，其它项目的提高市民收入、增加市民参与决策机会
  1、硬件建设方面
    强化信息基础工程、包括交通水利环保等城建工程再加强、建筑有特色的标志性建筑物、环境净化、建立科技园区、增加大连的对外办事处、引进跨国名牌企业、提高物质水平、对外（各省和各国）交通不便、地铁、高架快速道路、提高城市综合竞争力、落实信息港政策。
  2、软件建设方面
    加强市民城市行销观念、政府应有创新的观念、建立招商引资机制、强化管理观念、科技水准有待提升、服务水平再提高、建设投资软环境、缺乏有特色的文化、提升市民素质、人才的培育和引进、缺乏信息网络环境、市府团队分工和成效应再加强、强化宣传教育、经济性环境落后、文化蕴涵不足、限制性措施多行政干预、强化投资软环境的建设、市民守法观念不够、加强礼节。
  3、对外宣传方面
    人才素质和观念不足、缺乏新创意、加强旅游宣传、传播媒体人才的培养、加强国际联络、城市形象的宣传、提高大连知名度、引进全国性全球性媒体、整合宣传管道、加强网络宣传资料。
  4、其它
    扩大招商引资的广度与深度、提高市民收入、增加社会和民间参与、以市场机制为核心调整政府效能定位、加强市民科技教育、提高市民参与城市决策、生活消费水平偏高、政策要务实。
            无论是软硬件建设，都是经济层面的思考模式，值得注意的，在软件建设中受访者提出“市民守法观念不够”、“加强礼节”、“提升市民素质”三项参考意见，特别引人瞩目。这三项参考意见已经超出经济层面范畴，却是全面提升城市素质的重要方针，简单的说，就是强化“公民文化”。

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五、结论

    改革开放后的中国让社会更趋多元化，尤其开放沿海14个重点城市，吸引外资发展经济，改革产业结构，藉以带动中国的经济发展，城市产能已是中国国力的表征，而持续开展城市经济潜能，城市行销占很重要的地位。本研究从城市发展瓶颈，引进城市行销策略，进行经济改革，塑造城市形象等，逐一探讨大连市的城市行销策略，虽然发现市政府在拟定行销策略，未必能准确地掌握社会脉动，作最佳的机会点投入，但确实已经达到提振城市产能、增加市民对城市认同的目的。

  城市行销有持续性，制度化的推动，透过招商引资的管道，民间企业活力逐渐增强，如果能配合政府权力下放，建立公信力的社会机制，城市行销的成果较容易持续维持。因此，未来的城市行销展现在产业层面，可以朝向“公私协力”发展，利用优惠和奖励吸引大型外资与本土企业合营，甚至与政府共同开发土地开发，以“滚雪球”原理，带动全球性大型企业进驻，才能快速强化城市竞争力。
  很明显的，依KOTLER的城市行销理论，城市的兴衰是有周期性的，遇到城市发展瓶颈，阶段性拟订行销策略，解决城市颓败问题，塑造新的社会环境；等到新的社会问题再发生，无法立即解决，累积成问题瓶颈，再衍伸出另一套城市行销策略。中国面临改革开放后新的社会问题，沿海经济发达城市，涌进下岗工人和乡村盲流，百万游民进广州蔚为奇观，所以才有“东南西北中，发财到广东”之说，他们为的就是找工作，但找不到工作还是停留在城市内流窜，形成新的社会问题，类似情况在广州、大连、上海、青岛、天津等的沿海大都市都时有所见，这种新的社会问题就有赖拟订城市行销策略时纳入考量。同样的，数年、数十年后，也会有新的社会问题和城市发展瓶颈，所以将未雨绸缪、防患未然的观念纳入行销策略之中，是未来推动城市行销的趋势。

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