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小 发表于 2005-10-31 14:16
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2006房地产走势谈
在第十二届中国经济发展论坛上，法国巴黎百富勤集团中国总经济师陈兴动在接受记者采访时说，中国经济目前有三个热点：房地产、货币政策和人民币汇率。
在这当中，房价问题备受关注。多年以来，金融学家们一直相信投机市场遵循随机波动的规律：明天价格是涨是跌谁也不能确定。本诺伊特•曼德布罗特在其著作中阐述了这样一个理论，即短期价格波动成正相关关系而长期成负相关关系，也就是说，如果当月价格上升则随之的下一个月价格也将上升，但是如果连续几年价格比平均水平高，则接下来的几年就会比平均水平低。但是多久算长期，这在经济学上是一个无法断定的问题。所以牛市与熊市总是结伴而生。这也是为什么空头与多头能够共处一世，却无法彼此分享成功经验的原因。
事实上，在国家强有力的宏观调控下，全国的房价并没有大跌的可能，但是要再快速上涨，也没有支撑力量。
评价房价是否合理,不仅要看本地居民消费能力,更要看市场供需关系以及价格与价值的背离程度。最重要的是，房价是一个完全地区化、个性化的市场。不同地段不同类型的物业不能简单地进行对比和测算平均房价，如果以平均房价来衡量，就会抹杀了具体项目价格变动情况。正如一味地着眼于人均GDP就会忽视了贫富差距不断扩大的现实。
目前认为房价畸高的立论基础，或者说唯一的理由是房价收入比达到了历史最高水平，并且超过了世界上绝大多数国家和地区的房价与收入的比值。但事实上这一比例的广泛差异性恰恰说明了这本身就不是一个常量。关于这个问题的具体阐述可以参考约翰•卡尔弗里的书，其中将房价与其他资产进行了比较。并且现实的房地产热也有别于曾经的网络股热、维多利亚时代的铁路热。
在1980年到2000年间的20年间，美国和英国的股价都上涨了10倍。从那以后，英国便出现了股市下跌，房价上涨的循环。直到2004年，房价在以往20年的涨幅才得以赶上同期股价的上涨。然而类似的情况却并未在美国上演。
从长期来说，房价上涨理应比国民收入上升得快，因为建筑业是劳动密集型的产业，适于建造房屋的土地的供应量是不变的。而与此同时，股价上涨则应该比国民收入上升得稍慢点，因为在一个发展经济体中，老公司必定为新公司的成长让路。
我们觉得，宏观调控的初衷是控制投资规模，调整供应结构，稳定房价、打压房地产投机、规范市场行为。
应该说，期房限转、两年内全额征收营业税等政策对于抑制投机行为效果明显。因为，据估计，房价每年至少涨幅达８％以上，短期投机才有利可图，而目前大多数炒家对未来房价走势判断不明朗，投机行为大部分已经退出了炒作市场。
目前市场处于观望期的主要原因在于宏观调控政策出台后，一些专家、媒体关于房价的论断冲昏了消费者。另外，交易成本的上升等均导致了市场各种需求都处于观望期。而随着建设主管部门明确表示近期不再出台新的调控政策，市场已经出现开始转暖。这可以从各地的成交量的回升得到作证。
在土地出让制度方面，当前推行的所有经营性商业、住宅项目用地一律实行公开的招、拍、挂的土地政策，对于规范市场，提升土地利用价值起到了很大的作用。特别是随之将逐步推广的工业项目建设用地的公开招、拍、挂政策，将有助于解决目前工业用地地价过低的问题，达到集约、节约利用土地，建设节约型社会的发展目标。
住房供应结构方面，此次的宏观调控通过对普通商品住宅的界定，引导开发企业建设符合标准的住宅项目等方面对供应结构进行了引导，供需结构的矛盾有望得到缓解。
在政策方面，总的趋势是逐步放松行政性的控制，以部分抵消由于需求减弱导致的投资和出口减速对整体经济的影响。并且最有可能出现放松政策的城市是上海、南京、杭州等地。
从中长期来看,人民币的升值也有利于沿海大城市的房地产业发展。升值会带来诸多利好:第一，升值预期导致外资对房地产的投资需求加大。货币升值预期会导致外资的涌入，并大量投资到房地产上，从而增加房地产投资需求，推高房价，这是货币升值过程中必然发生的；第二，收入效应及财富效应导致国内房地产需求增加。升值导致物价变得更便宜，用于购房的可支配收入增加，购房能力的提高导致需求增加。
源于中国的城市化进程，虽然说目前全国部分地区的房地产市场仍处于僵持状态，但有理由相信市场偏冷的局面不会持续很久。我们可以算一笔帐，如果按保守比例计算，到2025年左右，当中国人口达到14亿人以上时，城镇人口比重从目前的35％提高到70％，单单因城镇化建设和危房改造，近年中国每年需要拆迁改造住宅的量都是相当惊人的。目前的市场有点冷，主要还是观望心态所致，随着居民收入的增加，相关配套措施的落实，地产热仍将持续相当一段时期。
此次宏观调控的另一结果，是房地产业的重新洗牌。而未来两年内出现的房地产企业的大腕，将不再是那些做常规住宅开发的房地产企业，而是一些从常规房地产企业中脱颖而出的城市运营商，是自我本位与社会本位的定位相结合、居住空间与公共生活空间的提供相结合、整合与创新的执行相结合、品牌与品质的追求相结合的开发商。房地产开发商向城市运营商的转型是中国在特定发展阶段的历史必然。
所以我们可以预计，房地产业将出现以下几个趋势：
一是宏观调控下的投资增长的降温；
二是刚性需求下的房地产业的较快发展；
三是房价盘整后的理性回归；
四是行业的重新洗牌，行业的自律与形象的重塑。
借用百富勤集团中国总经济师陈兴动的话，中国房地产较快增长不是问题，关键是如何管理其高速增长。
