连云港房市
2.1、总体发展趋势
我市楼市近年来发展之迅速令人惊讶，投资越来越大、供应量越来越大，然而供应关系的矛盾也越来越大，目前我市的房地产市场所呈现出的特点仍然是典型的供不应求态势。
■房地产市场出现高层、多层两极分化，中低总价多层住宅仍是市场卖点。
我市房地产市场呈现高层（小高层）住宅的开发势头在2005年上半年显得比较猛烈，但市场接受程度并不是很高，当然这里有规划的调整和开发商的原因。而中价多层楼盘则相对比较突出，其中价格还是一个非常重要的因素。加之购房者相当长的一段时间内形成的居住习惯也不是一朝一夕能够改变的。对于这部分消费群体来讲，他们购房考虑的首要因素是价格地段比，在这点达到心理目标的前提下再加上一些环境、配套、房型等因素，这是购房者下决定购房的前提条件。项目的品质、概念和身份地位象征等无形因素则不会考虑太多，所以开发商只要抓住这类客户的心理和需求特点，精心打造出高品质、全方位的房子就能迎合目前市场上大部分潜在客户的需求。
低总价位项目的客户群量大，这些客户考虑的首要因素是价格，但由于低总价位项目在成本居高不下的条件下很难推出，该层细分市场有效供给不足已是不争的事实，呈现供不应求的局面，项目畅销也是理所当然的。
■新城区惹眼盐河带崛起
近年来，我市新城区房地产产业发展迅速，开发量占到了整个城区开发量的三分之一左右。在政府对新区的整体规划中，该区域的集市级行政、文化娱乐、科技教育、商业金融、休闲居住为一体的现代化的新城中心区，该区域未来必将成为整个港城经济发展的策源地，也是城市发展过程中人流、物流、资金流和信息流的高密区。随着市政府落户新区，我市新的商务中心业已呈现出“孔雀东飞”之势，加之位于新城区内高校消费群和众多高档居民楼盘雨后春笋般迅速聚结，该区蕴藏着巨大的消费力和滚滚商机。但值得一提的是，虽然目前该区各种配套已经趋于完善，但商业配套设施的缺乏，不仅给人们的生活、购物造成了不便，还在投资者心中蒙上了一种隐隐的症结。由此看来，正可谓应了一句古话：“万事具备，只欠东风。。。。。。”可以预见，未来的新城区将不仅作为我市高档住宅小区的聚集地，也势必成为众家商业地产争相逐鹿的对象。
此外，我市现在盐河两岸由于景观带的配套日渐完善，也逐渐成为了个开发商竞相的福地，成为了市内近年来迅速崛起的又一块黄金地带。很多开发商纷纷沿河打出水景牌，但现在该地段教育功能略显缺乏还急待完善。
■楼盘产品将会更加精细
我市现在的城市建设已经有了很大的力度，楼盘作为城市形象的一个重要载体，未来几年的发展趋势将会向更加精细的方向迈进。2002年以来，众多开发商介入港城的楼盘开发，此后出现了大量的明星楼盘，但目前从整体上看来，精细楼盘的数量还不够。但令人值得期望的是，由于开发商近年来拿地越来越难，购买者对该区域楼盘的要求越来越高，很多开发商为在有限的空间增加利润空间，纷纷在自己打造的楼盘上精雕细琢。未来几年这种趋势就会更盛，将不再仅仅满足于传统的户型、环境、物业等，将会全力地使楼盘越做越精彩，户型、配套、景观也将都会有质的飞跃。
■规模化小区将受消费者青睐
随着购房者品位的日益提升，买房不止是为了居住，而更多的关注了其所具有的其他功能附加值，如周边配套、小区内部设施、绿化、景观等。规模化、科技化小区所带来的完善配套设施、交替互补的建筑物、多样的户型设计等等，他们为购房者带来的物业附加值，是非小区类物业所无法比拟的。国际新城等的热销，也正印证了这种趋势。
■高层市场反映平淡，小高层将成为楼市新宠
随着土地成本的加大，开发商更有效利用土地的预期，将向高空发展。由于高层住宅在造价、规划以及后期的物业管理上具有先天的劣势，价格之高非一般消费者所能承受，因此，其所能锁定的客户群体极为有限，一般就是所谓的“成功人士”，而此部分客户的增量不可能很大，因此，高层市场的反应仍不会有太大的变化。
随着港城城市规模的加速发展，城市化的加快，小高层物业将成为市场受欢迎的供应形式。小高层物业与高层相比，具有得天独厚的优势：85%以上的得房率，电梯的方便快捷，多户朝南的样式结构，室内面积的合理配置，相对适中的物业管理，使小高层兼具多层和高层二者之长。这都是小高层吸引买家的要素。
2.2未来几年的房地产预测
■住宅的投资和供应量将持续增长。
■房地产的有效需求量也将持续增加。
■房地产价格可保持大体上的稳定或有缓慢增幅。
■市场中，经济适用房在国家政策的扶持下，在旺盛的市场需求中将继续保持强劲的增长态势。
■高品质楼盘在良好的性价比下，其楼盘个性将成为吸引购房者的重要因素。
■市场投放项目价位集中，其同质化现象严重，市场竞争非常剧烈。
