苏州大学生城报告节选
第一章 项目分析
第一节 项目分析
一、优势分析：
1、 地理位置及现状
l 地处越溪镇旁，生活配套较完善，区域住宅较密集。
l 位于石湖旅游度假区，山水之间，景致秀丽，湖光山色交相辉映。区域内十分安静，选址之人深谙学院取静之道。
l 此区域历史文化气息浓厚，有丰富的历史文化资源，有越城遗址、吴越春秋、吴王宫、等众多古迹。如能结合历史遗存，将赋予园区深厚文化内涵。
l 区域附近政府逐渐加大了旅游业的发展力度，上方山的吴王宫、石湖旁的吴越春秋等都已经成为著名旅游景点。目前政府加大石湖开发力度，大建景点，欲将石湖打造成与西湖媲美的旅游景点。这必将使此区域的旅游业飞速发展。
l 与周边的苏大文正学院、蓝缨学校、东吴外国语师范等学校组成南区的国际教育园，区位和整体优势明显。
l 绕城高速公路的建成，南环、友心高架线的建成加之原由的越湖路，使该地块宏观交通便利。
2、 产品规划
l 区内拥有自然湖泊和河流，人工水系与天然河景作了巧妙的嫁接，而且提高了整体的景观系数，形成一个极具亲水性的生态社区。
l 景观沿地坪富有起伏，道路蜿蜒曲折，整体景观设计富有特色。
l 建筑立面色彩庄重，有品质感，天际线丰富，不失变化。本社区与周边大学城相比，外立面品质感强、有气魄，对高品位起到了一定的支撑。
l 教学区内应集中布局，以便充分利用共享资源。
l 教学区、共享区、国际教育区、生产实践区、生活配套区合理布局，通过对单体建筑的精心设计，塑造地标建筑。
l 小区景观车库，交通组织合理，真正的人车分流。
l 社区内配套幼儿园，将形成独特优势，推动销售。
l 配套小区智能化程度较高。
3、 户型设计
l 多层、小高层楼房型面积控制适中，市场销售门槛低。
l 大部分房型方正，有利于布局；房型动静分明，私密性强。
l 弧形阳台设计，丰富了建筑立面。
l 房型定位标准较高，客厅面宽较大，主卧内套书房以及更衣室，符合户型接受客群之标准。
4、 其他优势
l 开发商母体公司实力强、经验丰富、有知名度，可带来一定的客源。
l 越溪、石湖拥有悠久历史文化传统，人文底蕴丰富。
二、劣势：
1、地理位置
l 目前地块道路系统较差，对内部居民出行有一定影响。
l 上方山靠近此区域西侧部分山麓为公墓区，对此区域发展有不利影响。
l 此区域公共绿化区面积不足，绿化量不够。
l 基础设施极为匮乏，防火消防，给排水以及电力电信等设施亦不完善，生活和娱乐设施基本没有。
2、产品规划
l 地标性气质不足，不能形成周边地区地标性建筑。
l 距北面山体较远，借景受影响。
l 地块距石湖有一定距离，层次较低的住宅和公建分享自然景观的可能小。
l 内部边河道的水质不够理想，东面水体用于水产养殖表面水景遭破坏。
三、机会点：
1、形势利好
l 根据江苏省教育强省的目标，在校学生规模将发展成100万人。江苏高等教育正面临良好的发展机遇，也是教育园发展的一大机遇。
l 定位为“山水学园”的教育园将吸引大量学术界知名人士和一些优秀人才来苏，有利于提高苏州整体教育水平和科技力量。
2、地理位置
l 地处石湖地区，有利与本案企划推广的区域淡化。
l 可充分利用越溪商服配套设施。
l 周边地块推出后，这里将形成一个生活版块、有较好的生活居住感。
l 紧临石湖、上方山，具有得天独厚的景观优势。
3、其他
l 优美的环境、有序的管理、充足的工件、完善的配套，将促使教育园毕业人才定居苏州发展。使这些外来人才提高苏州的中层科研实力。
l 有助于增加苏州的知名度，提高苏州的学术地位。 有利于促进苏州本土经济的飞速发展。
l 教育园充足的人才将吸引高科技产业在园内设立研究所和展示中心，将使教育园逐渐成为一个教育园和产业园结合的基地。这在另一方面使学生得到实践所学知识的机会和一个更好的个人发展空间。
l 教育园的产生，将吸引大量商家到此区域内投资发展，各类超市、饭店、银行、酒店、游泳馆、酒吧、网球场等休闲娱乐场所以及别墅、高层、小高层、酒店式公寓等居住场所都将应运而生。一个良好的投资策划将使这些投资合理并有效地推动教育园的发展。
四、威胁点：
1、地理位置
l 地段价值较弱，对较高品位产品的支撑市场抗性较大。
l 工业园区的苏州研究生城将可能和教育园功能重合，以及产业重合，并进而产生恶性竞争。
2、其他
l 苏州甚至江苏地区名牌大学和知名度很高的大学不是非常多，将可能导致教育园的影响力和想象中有差距。
l 教育园内的高科技人才以及一些讲师、教授等都是文化层次很高的人，他们对生活和居住的品位较高，必将对教育园内的别墅、公寓等住宅提出更高的要求，一些文化层次的上的要求，以及整个楼盘和教育园的融合度上的要求等。这就对开发商和代理商提出更高的要求！
第二章 项目定位
第一节 产品定位
从社区的优越地理位置产品设计规划来看，平坦土地；各具特色的校园优雅而严谨的布局；各校园的标志性建筑相映成趣；天然河道与人工水景的巧妙嫁接；自然景观的称托；传统文化的延续；现代文明的交融…无不聚合成一个形象、一个声音——
真正的文化、园林社区，
一个立足于苏州，面向世界，古典与现代相交融，
可学、可赏、可游，
功能性、生态性、健康性的国际教育园。
优越的地理位置，独一无二的自然资源，传承千年的文明，一座与现代接轨的国际教育城，一群朝气蓬勃而又充满睿智的学子，构成了苏州一道亮丽的风景线。
第二节 总体构想
总体构想：整体为生态园林式国际教育城，用生态旅游作为引导的主体，配以优越的教育环境，再利用千年吴越文化底蕴的渗透；组成以下五个组团：
一、一个功能小镇的形成（需要充分体现小镇风貌）
1、 特色学生文化长廊——展示知识分享平台
2、 特色商业街——知识精英生活平台
3、 特色配套区——学生、教育工作者及游客的居住平台
4、 特色风景观光区——结合教育的旅游平台
5、 特色创业园——学生实现自我平台
¯ 网络资源利用
¯ 自然景区与异国风情园（语种选择）
¯ 教育界各类教育平台
¯ 特色教育创业园（办公区域，培训机构，特种教材的研发，归国华侨对优势资源的开发利用）
¯ 特色教育园它是核心部分，里面有：学习幼稚园和私立的大中小学，专业技术中专以及引进区外其他校园
二、小镇功能布局
1、 旅游
2、 教育
3、 创业
4、 生活配套
5、 居住渡假区
6、 国际大学城知识展示区
7、 体育中心
8、 广场
第三节 功能目标
建设成高等院校技术创新基地，高校科技成果孵化基地，高科技产业孵化基地，创新创业人才聚集基地，高新科技术产业化基地，创新文化培育基地和产、学、研结合示范基地。大学城几种功能：
1、产业功能：建筑科学、艺术研究、软件技术、光通信器件与系统，生命科技第五大类产业作为园区的主导产业。远期瞄准新一轮世界科技革命中的新兴产业发展方向和新一轮风险投资方向，培育新一轮高科技产业。
2、服务功能：为进入园区的师生，科研人员和国内外高科技人才提供科技创新的服务。人力资源服务，风险投资服务，中介咨询服务，通讯信息服务，交通运输服务，会务展示服务，娱乐休闲服务。
3、孵化功能：主要利用苏州城市大学等高校和园区内科研机构的科研成果，建立完善的孵化体系硬件设施，支撑科研成果产业的转化。
4、引资功能：运用政府赋予的优惠政策，依托园区内形成的人才和科研优势，坚持科学的产业功能定位，形成产业链，最大限度降低企业运行成本。实现人才与产业积聚的放大效应。
5、辐射功能：形成具备向传统产业的辐射功能，为提升新区、园区、吴中区等工业基地的附加值和技术能够作出贡献。
6、支撑功能：随着园区建设的推进，形成辐射效应，改善新区、园区、吴中区的社会综合水平。与苏州建设形成互动，使之成为沿江线又一亮点。
第一章 消费群需求分析
一、 居住的相关性与特征性之间的矛盾
分析：
这一矛盾的关键在于住宅项目的开发必须把握好整体规划的统一协调，同时又能避免局部的呆板和枯燥。在整体统一的主题风格基础上，进行局部个性的发挥，但必须注意的是局部的特征的表现必须与主题风格是相关联的。同时所有规划设计应该是目标消费群期望得到的。
平衡点：整体规划设计风格统一、局部彰显个性
结合社区的建议：
A、 整体规划的统一协调
1. 所有组团的外立面、小区围合建筑体、园林的主题风格等都必须有统一的形象主题统领，并且与周边区域乃至全市沿河景观楼盘相比都能独具气质风格，特征区隔明显。在这方面，本案沉稳的立面色彩和新古典风格已经实现，并且具备一定的特征性、气质性、气魄性。
2. 目前本案地标性气质还不足，不具备记忆性较强的标志性建筑主体，虽然整体建筑与周边楼盘相比有一定的特色，但这一点不足以支撑本案的地标性。因此建议在主入口、中心的小广场处，设计规划大型的特征强烈的雕塑或夜间有特色的楼顶发光体。具体方案另行协商。
B、 局部特征的处理
1、根据产品结构和对应的客源的层次特征，产品划分A、B、多层为一个A区、小高层为B区。A区的组团在细节的处理方面品质感、档次感、气质感必须高于B区，如可以在外立面的柱体、线条装饰等方面采用不同造型的材料、布置以及外部气质感方面的处理，单户的进户大门的材料造型等方面均可以进行特征性的设计规划；B区应突出的是户型的设计，户型应以小三房为主，注重外立面色调与景观结合紧密；可考虑空中花园和落地大凸窗，充分利用其视野开阔的优势。
2、园林规划方面目前本案缺乏统一的风格主题，在规划时还必须加强局部个性化与特征性，避免千篇一律。（详见园林规划）备注：针对本案的客源群体的特征与需求，客源更注重社区有一些与众不同的特征。
二、 居住的方便性与分隔性之间的矛盾
分析：
这一矛盾的关键在于住宅项目开发的方便性与相对独立封闭性的把握，构成住宅项目方便性的主要因素是内部环境与外部环境两大方面，内部便利以及外部便利构成了整体的便利。加强内部小环境与外部大环境的相对独立，同时增加内部环境的便利设施建设，如增加小区内部在统一物业管理下的日常用品购买、美容美发、便利店、诊所等便民设施等，从而提高达到使居民足不出户便可完成许多社会活动，形成一个相对独立的；不受外界干扰的内部便民环境。另外加强小区物业管理的科学性，规范性以及严禁性，使小区达到与周边相对独立分隔。
平衡点：内外部相对独立、强化内部的便民设施建设
结合本案的建议：
1、 在通观建筑体组团、围合、学府、进行围合营造相对闹中取静的社区环境方面，本案已经有了充分的考虑。本案内部小区功能强化时注意，将相关的功能设施分布在多层与小高层组团之间，从而保障各区域的相对独立，同时保障了整个社区的便利性。另外在物业管理方面必须对服务功能设施进行严格的管理，强化内部的安全。
2、 利用外部商业街营造一个最大限度满足居民生活的配套商业区，进一步加强社区的便利性，并且可以随着商业的不断繁荣带动楼盘的增值，推动社区的发展。
3、 在园林规划以及道路规划方面，组团的相对分隔，利用植被，道路规划加以实现。
备注：客源对以便利性与相对分隔性的要求的均等的，必须科学的平衡。
三、 居住的安全性与兴奋性之间的矛盾
分析：
这一矛盾的关键在于，如何处理住宅项目内外部的环境气氛以及封闭管理之间的冲突。封闭严禁的管理必然使得整个社区沉闷，而开放式或半开放管理，必然会与安全发生矛盾。解决的办法是从内部环境、景观设施规划，以及社区物业管理入手。首先是强化内部景观、设施、环境的生动性、情趣性，作到静中有动。在中国的皇家园林规划设计中早有考虑，在北京皇宫，考虑到宫廷绝对封闭，缺乏活力与兴奋点的问题，古代工匠巧妙的使用了风铃，以及生物的放养，同时在水体景观设计方面也力求活力与动感。从而实现了风起玲儿响、水中有鱼鹤、草中踏鹿兔的一偏生机昂然的景象，另外增加各类休闲娱乐设施也显得十分的必要。在物业管理方面因该加强出入管理，放松外围如临街商铺的管理，实现外动内安的格局。
平衡点：内部规划作文章、管理外松内严
结合本案的建议：
1、 加强园林规划的动感，在人工水景方面充分利用水的流动性、韵律性，进行跌落式大规模景观规划。（具体详细规划另行协商）
2、 在整体景观规划方面导入风铃的运用，设计造型独特有艺术气质的风铃安置在社区内，加强活力与激情。同时可以建立小区广播系统，有物业管理部门进行管理，或设计一种有电子模块控制的智能环境生态效果模仿器，进行自然声效的模仿：早上是清脆动听的鸟叫声、中午是幽雅的音乐、晚上是海浪的模仿声等。
3、 在水景中放养锦鲤、在社区草坪中放养和平鸽，在部分景观小品处建筑别致的欧式宫廷鸟笼并放养便于管理的虎皮鹦鹉等。
4、 同时加强社区亲子乐园以及各种休闲娱乐公共设施的布置，同时利用晶体大堂进行景观的引入，创造一个人与自然一体的境界。在景观车库的设计方面，强化光影设计，并且可以建设晶体的生态鱼池，将真实的海底世界进行还原（具体设计方案另行提供）
5、 在物业管理方面可以适当放松社区管理，但必须严格加强入户管理。（在强大智能管理系统支持的前提下）
四、 居住的传统与创意之间的矛盾
分析：
这一矛盾的关键在于住宅项目开发的创意如何与居住传统相统一，居住传统是居民在长期的生活中沉淀下来的产物，它不可能被立刻扭转，因此在进行整体规划设计创意时就必须以居住传统为基础，进行大胆的创新提升。
平衡点：居住传统为基础，进行大胆的创新提升。
结合社区的建议：
1、 在园林规划方面考虑的居民活动的休息，可以设立椅子等，但完全可以在造型方面以及艺术性方面加以创新。还有道路指引系统、保洁系统、路灯系统等方面加以创新。
2、 在房型面积方面也是如此，在照顾到传统需求的同时可以加以创新，比如阳台的绿化户内景观设计、卧房人工星辰的模仿、主卧（大房型）内的隐秘保险柜设计等等。
五、 居住的统一性与多样性之间的矛盾
分析：
这一矛盾的关键在于住宅项目开发的统一性与多样性之间的平衡，在这个问题上主要以下几个方面应该注意。
1、 社区的整体规划：
社区的整体规划必须统一，包括建筑立面、建筑形态、朝向等，但在大的统一基础上可以进行一些局部灵活调整。达到统一之中有个性的区别。
2、 社区的景观设计：
景观设计同样必须有确定的整体风格以及主线，但是在局部景观创意和构筑时，应该表现出多元的一面。如集中绿化、景观小品、树石品种、雕塑等都应该和整体定位风格统一，但各自又有差异的表现，从而避免破碎零乱。
3、 房型面积规划：
房型面积规划方面应该把握相同楼体及团组之间的面积差异不能太大，造成太大的总价差异，从而拉大客源层次，最终造成楼盘去化抗性，应在面积总价相差不大的基础上，进行多元房型的表现。另外，整体规划中可以规划有一定差异的团组，实现多元房型，较强可选择性，但不应团组划分太多，并且尽量避免客源层次相差太远。
平衡点：统一与多元的平衡、避免差距太大。
结合社区的建议：
1、 在整体规划风格统一的前提下，进行局部的景观多元化表现，在这方面本案显得有些杂乱，没有主线规划思想。
2、 在局部景观规划方面，应该改变目前多而全的做法，围绕主题风格进行经典化、文化性、艺术性的改造。使得每一处都能彰显艺术与文化的震撼，整体上一脉相承。
3、 在装修方面更应该考虑到个性化的需求，给客户有多元的选择，但在一些如门窗、基本卫生设施等方面可以保持统一规划。
六、 豪华性与可支付性之间的矛盾
分析：
这一矛盾的关键在于消费能力与实际心理需求之间的平衡，消费群体的心理需求是无限的，也是多元的，任何项目不可能完全满足或全部满足他们的所有需求。只要能够掌握发现他们的需求共性，重点投入资金构筑，从而压低成本，实现最优的性价比。另外情趣性、艺术性、完善性、舒适性不都等同于大投入以及高价格，艺术可以点石成金。
平衡点：掌握发现需求共性、重点投入、压低成本
结合社区的建议：
1、 充分发挥艺术与文化的魅力，多在创意上思考，适当压缩材料成本，点石成金，在园林植被、景石、雕塑方面尽量使用本地出产的物料。
2、 抓住客源的共性需求，重点投入建设。比如可以在组团围合的外部建筑、小区主入口、中庭花园、主题水景、沿河景观、会所晶体大堂、入户门、单体窗以及阳台的护栏等设施的投入性建设。
3、 另外可以在一些投入小，见效大的装潢方面多考虑，比如部分装修房可以采用石膏或仿真艺术装饰，在色彩运用方面采用中性高雅色的涂料建材等。
4、 在雕塑造型方面，可以组织雕塑艺术学院的教授学生，进行大型主题雕塑创作大赛活动，征集入选作品。
