海子

{讨论}如何写好可行性调研报告？

henry8837

带头结论或倾向去写,在可研报告中论证，选择最优方案并优化，带着目的性去写，效率会更快些，会为项目的提前开发争取宝贵的时间。有些同僚会说，那岂不成了命题作文了？在此想回答的是，要做有责任的命题作文，当然这是前期沟通和经验判断的结果，如果仅为取悦某人所作的“命题作文”，则万万不可取！

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请阐明是项目前期市场定位可行性调研报告，还是经营业态可行性调研报告。因分析研究的性质不同，报告的撰写会迥然不同。

dl008049

先下结论,再用调研结果反证结论

zcf777

对不可行性的研究，是衡量可行性研究质量高低的唯一标准。
    建议以后可行性报告改名叫“不可行性报告”，也是在提醒做可行性报告的人员，不能乱来。
    当可行性研究报告成为不可行性研究报告时，我们应该把不可行性的因素提出来，并且回答这些不可行性因素是否能通过一个公认的、合法的方式和其他参考案例加以解决，或者是这些不可行性的因素在什么条件下才能够解决，我觉得这是做可行性研究的重点，而不是编故事。

zcf777

策划报告与可行性报告的功能是完全不一样的，一个是Planning，一个是Study，前者是计划要怎么干，后者是Feasibility Study，研究。把一个解决方案和一个研究报告相互替代，是眼下行业内一个非常值得重视的问题。

zcf777

做一个高水准的可行性研究是很难的，而随便完成又是很容易的。所以在市场上就存在着劣币驱逐良币的情况，即既然不能马上看到可行性研究的效果，有些开发商就选择提供便宜的可行性研究的公司，而负责任的高水平的专业公司往往不被市场叫好。
    现在的可行性研究有点类似命题作文，即就方案而论方案，仅仅解决眼前的问题，这种状况现在看来越来越受到置疑。一个项目由可行性研究阶段到投资再到开发建设要花费2~3年时间，在过程中所产生的利润方式的变化、功能的变化和市场价值的变化对研究报告是有影响的，这就给专业人员提出了很高的要求：既要对市场有动态性的信息掌握，又要对项目有市场未来走势的判断及多种物业利用方式的筛选。

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写好〈〈XX项目市场定位可行性研究分析报告〉〉要清楚我们研究的是拿到地后，我们做个什么类别的物业，是商业、专业市场、还是住宅项目等等。明确这个之后，除对项目所在区域城市发展现状、经济状况、投资环境、房地产业发展状况、人口、城市发展规划、项目定位后经济和社会效益分析等常规性内容调研分析外，还要注意以下几点：
1、项目定位论证中，要认真剖析市场的需求点有多大。
2、同类物业类比中，要明确项目所定位的最大卖点是什么。
3、通过调研分析，找准项目差异化经营定位的方向在哪里。
4、分析研究时，要用足够的数据来论证，我们的目标客户和潜大客户在哪里。
5、即便找到客户，报告中还要分析透，客户为什么要到我们这里定房、看铺或投资。
6、要分析竞争者经营现状，同类物业定位经营特色如何，市场人气等情况。
7、资金投入后，如何实现价值变现，这就是物业营销风险性分析。
8、专业财务风险性分析。
关于《项目经营定位可行性研究分析报告》与《市场定位可研报告》有着本质的区别。
《X项目市场经营可研报告》主要分析的是：在项目定位已明确的情况下，具体引驻什么主力店、一层做什么，二层做什么的研究。比如定位做“居家MALL国际城”商业项目，就要对具体经营业态是否可行进行研究分析，包括：所在城市区域居家产业项目分布、规模、档次、引驻主力店、品牌店、交通、地段、租或售价格、服务管理等情况，对同类物业进行市场调研，得出有效数据，在小结中要提练出他们的优劣势、经营特色，卖点是什么，找到我们项目差异化经营方向在哪里。
撰写时还要注意另外一个方面，比如针对商业项目而言，要遵循“先招商后规划再建设”原则，如先建设后招商引进商家客户，项目如果营销失败，便成死盘。所以经营定位可研分析中，要引进能变通的经营业态项目。

donniejiang

可研报告的结构基本上都是大同小异，因此我从切身体会说说：
1、在做报告之前一定要对目标地块进行详细的调研（周边楼盘、交通、环境、商业人文氛围、商务氛围等等）
2、了解公司内部资源情况（公司现金流、公司战略、公司人力资源等等）
3、可初步完成可研报告的初稿（结合公司实际情况和调研结果，如，如果公司资金不足可能在可研中要提出融资方案，如果做商业地产，公司是否具备这样的人才，不具有采取何种策略等等）
4、补充性调研（在书写报告过程中可能会出现一些问题需要进一步了解）
5、完善可研初稿，形成最终可研报告。
个人认为，只有很好的结合公司与市场的实际状况，才能完成一片确实可行的报告。

玺鸣

分析概念，可行性？上马项目要谨甚，可行就可行，不可行就不可行，当然可能很多人没有水平判断到底是不是可行，则需要多方论证，不要先有主观思想后关门写调研报告，项目整错了，以后再多的努力也白费了。调研，周密调研客户群体、市场供给状况、当地消费习惯等各方面的信息判断是不是可行，报告水到渠成。