hemin1984

写好可行性方案,我个人认为:
做好市场这关,熟悉现有市场的环境,竞争对手;
熟悉自我,从自身产品出发,去发现优势与劣势;
拟定几种方案,进行评选;
进行风险评定.
最主要的是要对市场和财务方面的只是比较懂.

见山是山

受益匪浅，多谢多谢。
好希望以后也能参与进来

dashuby

tyfufo

1、一定要明确写可行性报告的目的，这样对后来的市场调查和数据研究才最有指导意义；
2、明确写可行性报告的可利用的资源或约束条件（如公司战略，可利用的时间及资源、外部配合条件等）；
3、可行性研究报告有相对固定的格式，可以套用；
4、可行性研究报告中有很多要分析的参数，如成本预测、收入预测、NPV、静态投资汇报期、动态投资回报期、投资风险预测等参数，但成本预测、收入预测、投资风险预测等要根据实际或市场发展情况进行全方位的分析，然后才可以作出科学的分析，不然可行性分析可能在很大程度上对投资决策产生比较大的误导；
5、在草稿的基础上进行完善或修改，或与其他专业公司的可行性报告相互印证，全方面的听取意见，可能会对写好可行性研究报告产生比较好的促进作用；
6、最后，在市场调查的时候一定要深入调研，全面了解消费者的消费偏号及市场消化进度等，不然可能会导致灾难性的后果。
本人写了五年的可行性研究报告，有一次比较深刻的教训。那是学校刚刚毕业不久，参与一项市场可行性分析工作，但市场调查做的很肤浅，没有深入调研，结果在后来跟踪此项目的过程中，发现自己的分析与市场的发展情况出现了很大的偏差。幸运的是，公司最终决策没有做此个项目，呵呵，想起来有点惭愧！

rockyhappy

具体分析内容主要包括：项目投资估算：说明对项目的总投资(总投资分为已完成投资和预计新增投资)，并分别对项目的已完成投资和预计新增投资的使用情况及预计使用情况进行分析和估算.要求列表说明并列示投资明细。资金筹措方案：主要分析预计新增投资的资金来源，并说明到位时间。投资使用计划：按项目实施年度说明各阶段资金用途、金额及构成。此计划又可分为固定及流动投资两部分。流动投资主要可分为开发人员工资、销售费用、管理费用及一些评审鉴定费等。项目产品的生产成本、销售收入估算：成本可由费用与产品数量的比值估算得出。财务分析以动态分析为主.提供财务内部收益率、贷款偿还期、投资回收期、投资利润率、财务j争现值等指标。这些数据都可由历年成本费用与销售收入列表计算得出。不确定性分析：主要进行盈亏平衡分析和敏感性分析.对项目的抗风险能力作出判断。此项分析需由财务专业人员编制完成。

rockyhappy

如何写好公文——可行性分析报告
一、可行性研究报告的特点
    "可行性研究报告”它不同于一般的工作汇报、旖工计划或购物清单那样，只是陈述、罗列报告者所想做的事情，而应着重论采证明报告中所提任务、目标的必要性和合理性。以筹建某个企业为例，在提出任务、确立意向以后，必须对所要兴办以及为什么有可能或有把握办好这一企业的理由、条件，在经过详细调查研究和规划设计的基础上作出有根有据的分析论证，作为上级主管部门审批时的依据或参考，也是今后具体开展工作的蓝本。这就是可行性研究报告的任务。
    文章的组织结构方面，可行性研究报告没有一成不变的程式。一篇这样的报告，究竟该写哪几个问题，既要根据对象本身的特点，又要针对上级领导或有关部门可能提出的质疑。诸如：这是一个什么性质或什么样的企业，打算起什么名字，预定的目标、任务是什么，筹建、兴办该企业的理由或原因，报告单位或合资各方的自身条件、技术设备、材料供应、资金来源、人员配备、成本核算、销售渠道、三废处理等各个具体问题的解决办法，等等。这些内容，在一般的可行性研究报告中都是经常需要提到的。当然，由于企业或地区情况不一，不能篇篇都按一个模子硬套。以上所述各点，不过是为可行性研究报告的写作，提供一些思考问题，组织材料的角度而已。
    还有，可行性研究报告的内容重点，主要不是宣布计划或开列清单，而在于论证这样做的必要性和可能性。但是，前者所述的内容也是不能完全省却的（否则，可行性研究报告也会变成无血无肉的空头结论），这就需要处理好两者的结合关系。有时，为了使分析、论证性的文字更加重点突出，也可以把篇幅较长、头绪较多的说明性、统计性材料列成附表、附在正文后面。

hukui219

关键还是要看是给谁看，是开发商或是银行，内容和诉求点都不一样。

zheng0110

学习一下

程焰强

　第一，必须掌握符合实际的丰富确凿的材料，这是调研报告的生命。
第二，对于获得的大量的直接和间接资料，要做艰苦细致的辨别真伪的工作，从中找出事物的内在规律性
　第三，用词力求准确，文风朴实
第四，逻辑严谨，条理清晰。
　第五，要有扎实的专业知识和思想素质。
第六，要对事业、对真理有追求。

石克

我是甲方，个人浅见：
第一、宏观。回答在某个城市是否有投资房地产的价值、城市经济和房地产行业发展目前的状况阶段和将来的走势、是否符合开发商的发展战略的问题。好的开发商在进入一个新的城市的时候都要考虑可持续发展的问题，即使某个项目有利可图，如果区域或者城市没有潜力和发展的空间或者与公司整体的战略不符，开发商是不会进入的。宏观分析应该重视基础数据搜集的全面和准确，要看你的报告中是否能提供一些有价值的特别的信息，至于你可研报告中的分析方法和结论反而不是最重要的，因为咨询公司、员工、高管和老板基于同样的数据和信息经过分析得出的结论可能会完全不同，老板只信他自己！而且老板一般不会跟别人解释他的分析方法和判断的标准。
宏观的方面还有一点非常重要，要尽可能充分了解当地未来的城市总体规划情况。

第二、微观。要针对具体地块解决“定位”、“定价”、“卖点”、“卖相”的问题。一个项目的开发思路甚至方案只要琢磨透了这八个字，想明白了，开发的大框架就成型了。
“定位”，要通过对当地市场供需两方面的详细调查和分析确定，供的方面要了解目前市场上各种供应产品的详细情况，看看有没有市场空白、哪个细分市场竞争激烈、哪个细分市场利润空间大、近两三年的开竣工量和成交情况、在售在建产品的特征和品质等等，供的方面别忘了还要了解近几年的土地供应情况；需的方面要了解当地的人口构成、家庭结构、人均可支配收入、生活习惯、消费偏好等等。根据了解到的供需情况，结合地块的基本属性（规划要点、交通状况、周边生活配套、周边环境配套等），就可以圈定基本的项目定位了。
“定价”，有了基本的项目定位，你的产品的大方向应该差不多了，这时结合当地市场的消费承受能力基本可以确定大致的价格区间。还要在对项目可类比楼盘的调研的基础上，结合对未来价格走势的判断。
“卖点”，其实很多项目最重要和最大量的工作是在“卖点”上，确定了基本的项目定位（细分市场和目标客户）和价格区间，接下来要根据客户的消费偏好结合项目成本承受范围给产品画像了，规划特点、建筑风格、高层还是多层、板式还是塔式、户型特点面积及配比、园林特点和标准、配套设施有哪些、采暖方式、有没有中水和热水、智能化系统有哪些、毛坯还是精装等等等等，有了产品的基本画像之后就可以提炼“卖点”了，一个项目有那么两三个突出的卖点能够打动消费者就足够成功了，千万不要全线出击想着处处领先，你也得给别人留点活路不是，还有一个原则就是“略高原则”，你的卖点只要能够比竞争对手高一点就行了，就象布勃卡跳高一样每次就高那么一点够破记录够拿冠军就行了。提炼卖点时要结合成本确定哪些方面不能比别人差、哪些方面甚至可以降低点标准（客户不敏感）、哪些方面要做为项目的卖点精雕细琢，多少得有点价值工程的观念。
“卖相”，酒香也怕巷子深，定位准确、定价合理、卖点突出，光有这些还不够，还得会忽悠，有粉得往脸上抹。卖相分两方面，一方面是宣传推广，一方面是样板展示。宣传推广有精神和物质两个方面，精神上要抓住目标客户的消费心理，要面子给他面子、要时尚给他时尚、要新奇给他新奇；物质上就一条，让客户觉得占了便宜，买得起别墅的人也一样喜欢占便宜，占便宜本身可以给人以快感。那就得让客户觉得值，性价比高，让他花3万买了一平米房子还逢谁跟谁说哥们赚了。上海汤臣一品那个房子为什么没人敢买啊？就是有个哥们说的“人不怕吃亏，就怕自己一个人吃亏”，谁要是买了不得让全中国的人都说他傻B啊，到底买了那个房子是不是真就是傻B已经不重要了。那怎么才能让客户觉得占便宜哪，一个方法就是样板展示区，包括售楼中心、样板房、样板环境等，一定要做到谁进来谁不想走，就是买不起也得多享受会，好钢用到刀刃上，千万别抠门，这点成本摊到总建面里根本不值一提。

第三、经济分析。宏观微观都是为了赚钱，一个不赚钱的报告你还是别给人看了。要想写出一个优秀的可研，你还得对工程和成本有必要的了解，项目进度计划编个乱七八糟，成本数据不靠谱，现金流里出外进的，当然开发商都会自己做仔细的经济分析，但起码会影响你的高大光辉的形象啊。

其实，可研报告就那么回事，不做吧好像显得不专业、不正规，我看过的可研报告不算少了，真正能起到指导和影响决策的可研报告实在不是很多，现在一份几十页上百页的报告我真正会仔细看的也就十多页，其它大多是套话、空话、大话、废话。咨询行业的兄弟们不要拍我啊，兄弟是“有一说一”