大家谈谈百货商城分割商铺10年返租到期后怎么办

商场类返租销售最大的问题是返租到期后的管理，投资客户最大的担心也是这个问题，因此到期后的经营模式应该在项目启动前给予定位，那么如何定位才有可操作性和市场可行度？请大家谈谈高见

2005-11-5 16:18  2^#   lxk888

由大商家继续承租呀 ，十年后也太远。也许到时租金涨得很高，业主自已经营也可以呀。

大家帮帮忙！！！！！！！！我现在正在接手一个商业项目，急需招商方案和其相关资料。先谢谢大家了！我的邮箱：zhanghao183@sohu.com

商业地产目前存在的最普遍的问题，居然没人关心？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？

老实讲，在10年后应该如何去做，我本人没有想到过一个好的办法，在一般的项目操作过程中，我们会采用客户自营、续租、联营、转租等方式进行。
同时我们也做过回购方式的探索，但是由于时间未到，不能够讲有什么样的成果，因此，我个人认为，操作10年或15年的返租项目，大体上可以理解一种状态，就是我们无法控制未来。

商业地产由于投资单价高\总价高\风险高\因报率高等原因也导致了很多投资者在前期进行盲目投资,而个人认为这种返租形式的对投资者来说是非常危险的,要如何处理这两者之间的关系,最最要一点我认为还是投资与回报之间的真实度.
做过商业地产返租类项目的同仁们可能都知道,像这种返租类商铺往往会因为其自身的"优势"------大型商家入驻而将自己的商铺"身价"比周边物业上涨约2000元/平方米.而商家实际上能给多少租金给管理公司呢?从实际情况来看,百货类公司给的租金或许会高一些,专业市场会更高一些,而现在比较流行的"国美""苏宁"最多不过会在60元/平方米/月,如果按照回报率10%计算,实际销售价格应该多少呢?不用算,几千元,而几千元的商铺现在找得到吗?卖几千元的商铺还不如开发住宅卖得快呢,所以这里就是问题的关键所在.最好把这块解决掉投资者就敢大胆的投资了.
我认为值得参考的操作方式:
1:纯招商,只租不卖,经营若干年后市场真正的形成之后开始销售.将租金与投资者透明化,这样的项目销售结果可能比住宅更好卖.
2:尽可能的做独立铺面,既可提升项目的价值,又可赢得更多投资者的青睐.
待续.

目前百货商场分割销售，销售成功而经营失败的案例比比皆是，市场信任危机日益凸现，它必将成为百货类商场分割销售的瓶颈。这个问题你不考虑投资客在考虑，而作为策划人也始终回避不了这个问题。

我不太明白高山流水兄的意思是什么哦?我们要讨论的到底是什么问题呢?讨论只是引子,最后还是要得出一个解决的实际办法.

答007

不好意思，前面没看见你的贴，你的意见很中肯也很现实，但问题是很多商业地产已经种下了恶果，需要去解决，还有就是开发商的资金链问题。
在商品房还没有之前，商业地产都是由银行贷款运作的，现在由开发商运作，以投机行为来完成商业物业的运营，肯定会出现问题，而这里面有开发商的因素也有政府的因素