枯风

这样的问题有时候不一定会有很好的解决办法。其实就算有解决的办法也不是几句能说清楚的
我觉得之这些问题的出现主要还是由于发展商有很显著的资金需求才会去考虑出售，并且是尽可能多的出售
这样一来的话 不管是KFS还是代理公司主要需要解决的问题就是如何给予准确的定位，如何实现尽可能高的销售价格和销售收益，至于之后的问题 我想可能谁都没有把握，虽然有可能会有经营管理公司来负责统一的经营管理 但若干年后的事谁又能决定的了？

黑客使者

其实现在在北方做一个商业地产都会用到的售后反租的形式。但是根据地区区别所返的年限是不一样的。但是大部分返的都为总房款的8%。我经历的最长时间为五年一般对客户这样承若：
1。几年后市场已经经营成熟。你可以考虑自己经营。
2。让原来经营的业户继续经营，但租金应该大于8%
3。继续托管经营，但租金以当时的市场价格来订。

寒仲陵

百货商场分割销售,是不是可以说成"产权式商铺",客户在进行这个类型的投资,肯定会考虑回报,但是这个回报,由谁来牵头呢,十年以后怎么办,因为目前大多的回报都在10年以上.所以现在很多这方面的投资在萎缩.关键是解决回报率的延续?谁来负责买单!

xjices

很多商业地产已经种下了恶果，需要去解决，还有就是开发商的资金链问题。

深海之流星

对于此问题，我曾运行的一个商业项目是帮业主和商户共同成立一个商会组织，双方实行监督。物业管理公司统一管理商场并作为此两方的协调方。对租期到期前，双方组织在物业管理公司组织下分别开会得出租金幅度的处理意见，同时在三方在场的情况下实施谈判，保证商场整体租金水平基本趋于市场可接受水平。

长沙唐媚

到期后只能再继续与物业公司签定返租协议
现在很多产权商铺并不是独立的一个铺位，它没有明确的分界线，而且有的面积很小，才几个平米，根本就没法单独经营
我现在就碰到了一个难题，因为商铺没有明显的分界线，银行按揭也难通过，开盘遥遥无期

七上八下

其实楼主的问题是个伪命题，如果按照商场既联营联销的方式做返租的话，根本就不可能做到十年，最多不超过两年，这个商场就停业了。
我们分析一下现在主力店的招商行情，超过两块钱的凤毛麟角，大多数都在一块到一块五（每天每平米）之间，这还得是商业中心的地段。还有就是租期，一般都是二十年，这涉及到经营成本（装修、设施的折旧），再就是这些主力店的专业性，它们都有稳定的供货商，经验丰富的管理团队和相应体制。即使这样，能够成功经营的也不多见，大部分都是在维持度日，2000年台湾百货业的危机逐渐已经蔓延到大陆，我记得有个统计资料说01年国内百货业利润最好的企业不过是两个多点。
再看看产权商铺的委托经营，租金成本高就范了大忌，前期销售的承诺变成了大包袱，和那些主力店的租金一比就知道了。在看租赁期限，十年算长了，三、五年的也有不少，这么短的期限哪来的什么装修、设施投入，要出还不是开发商出，开发商的任务就是销售啊！最后看团队，现在销售的时候再打出什么专业管理团队再也不是什么卖点了，那些做过几年商场的人匆忙组成的草台班子不可能同相同业态的正统百货抗衡。
按照市场的模式，做二手租赁倒是有过成功案例，我知道的就一个大连的胜利广场。不但能够按时给业主返还租金，自己还能有赢余，但是那是九十年代中期就开始做的项目，有很多客观因素在里面，现在的返租项目要想熬过培育期，别说租金、租期、团队什么的，单是高昂的物业管理费用就一道过不去的关。

[ 本帖最后由 七上八下 于 2006-12-22  11:55 编辑 ]

jjjx2005

我曾经做过商业地产的招商和销售，应该具体情况具体分析，根据开发商情况的不同，尽量找到相对比较好的解决办法。
      但是跟多情况是开发商急于借销售回收资金，把商铺划分得很小，再加上售后包租一般3年。这样的话很难有主力店愿意和你签订协议，没有主力店也制约了销售进度。如此恶性循环，实属两难。我建议如果条件允许，还是不卖最好，开发商将这一部分作为资产沉淀，但是大部分开发商可能都不能认同，退而求其次，就是做好商业规划，卖一部分，留一部分，留着做主力店的招商，卖得是最能获得价值而且相对能够独立经营的部分。实在不行，就是通过合同协议尽量规避到期后的各种问题。
      一点浅见，不知对不对。

红石

我现在操作了一个商业的项目，我们提出了：１、商场式街区，就是本身是个180米左右的商场，把它划分成独立的街区式铺位，我们把此街区以有名气的商场为经营管理。
2、开发商买断（部分加到房价）前五年的经营权（年6%-7%回报），保证商业可以做旺，商铺可以以较高的价格出售，然后不惜一切代价做旺商场。
3、五年后，买主成立业主委员会，决定整体商场的租金水平和商场街区的经营（五年后的租金应可以使买家与现在的投资达到一定的平衡；同时由业主的代表行使大部分人的权利，大家可以接受；因为本身就是独立铺位，如不满意可自营。）
大家感觉如何

leoyang1981

我觉得，应该在反租到期前很长一段时间就要考虑出路，是继续返祖还是有业主自主经营，我觉得成立业主大会，由业主大会统一来协调，这样就可以很好的避免返祖到期后的出现的种种问题，
提一个在上海比较成功的案例供大家参考：
上海百联收购南方商城，进驻北上海商业广场，就是很好的案例，
当然，业主大会成立后，必须要有实力的经营公司来管理，充分协调业主之间的关系，