地产学者

今年来，随着深圳、北京等地房价又一次快速飚升，高房价已经成了各地方政府经营城市的指挥棒。当前不少地方政府官员纷纷出来表态，认为当地房价飚升是正常，高房价能够提升当地城市的竞争力。比如他们说，为什么香港、纽约、东京等国际大都市有竞争力，就在于这些城市的房价高、就在于高房价提升这些城市的竞争力。如果一个城市不能够维持高房价，那么这个城市的竞争力就会丧失。因为，高房价能够把“层次比较低的人”淘汰（引号是我打的）也这个城市，然后把最有能力、最有竞争力的人吸引到这个城市来，从而这个城市的经济也就繁荣了，这个城市的竞争力也就提升了。
其实，这样的观点无论是从理论角度上来说，还是从实证角度及民生角度来说，既没有经济上的逻辑，也没有经验上的表现，更是与现代文明社会保障民众基本的居住生存权相悖的。就目前的情况而言，正是这样的一种似是而非的观点，成了各地方政府推高当地房价的理论依据及动力。
    一般来说，一个城市的竞争力不仅依赖于该城市的要素资源的禀赋，而且更重要的是取决于城市市民素质、科技创新、社会和谐及政府优质服务等。它是由人才、产业、政府服务、社会诸因素的综合竞争力构成的。如果以高房是来提升城市的竞争力，不仅让该城市的竞争力回归到依赖于要素资源禀赋的传统老路，而且高房价作为一把两面刃会给城市竞争力带来严重的负面影响。
    2006年的《中国城市竞争力报告》实证研究指出，城市房地产规模与城市竞争力的各个表现指标是存在一定的正相关，不过，城市房地产市场发展速度与城市竞争力的相关性是不确定的。房地产业的高速增长会导致城市经济较快地增长，但如果房地产发展速度过快，超过了居民有效需求，就会降低城市经济运行效率，而城市经济的低效率，不仅不能提升城市竞争力，反之会弱化城市竞争力，而过高的房价更是会使城市的竞争力水平严重偏离应有的水平。同时，过高的房价使得城市房屋的空置率上升，它与城市竞争力负相关。也就是说，房价越高，居民有效需求就越弱，城市房屋空置率可能越高，而城市竞争力就越弱。
    我们再从香港城市发展的历史来看，香港的高房价不仅没有提升香港的城市竞争力，反之成了弱化香港城市竞争力的主要障碍。首先，就香港的经济情况来说，尽管房地产在香港经济仍然具有重要的地位，但房地产早就删除在香港经济未来发展四大支柱产业之外（如香港经济四大支柱产业是旅游、物流与进出口转口贸易、专业服务业及金融服务业）。其次，在1950-1980年代，是香港城市竞争力提升最快的时代。在这个时期，香港政府不仅没有把“层次较低的人”淘汰出香港，反之，1980年才废除的香港《难民法》吸引大量这个时期由中国逃到香港的“层次比较低的人”（甚至于许多都是目不识丁的广东农民）。而正是这些当时由国内逃到香港“较低层次的人”成了香港以出口为导向经济发展的动力，他们成了当时香港城市竞争力的根本所在。
    中国改革开放近30年来经验表明，中国各城市经济发展最具有竞争力的部分就是这些“较低层次的人”的劳动创造。如果说中国各个城市都希望高房价来把这些“较低层次的人”（应该占比较在80%以上）淘汰出城市，不仅这些城市的竞争力荡然无存，反之，这些城市在一定时期内都可能成为一座座的空城（象北美一些大城市）。象这样的城市，它的城市竞争力何在是可想而知的。
    目前市场为什么会流行这种“高房价能够提升城市竞争力”的似是而非的看法？其根本就在于，一是在这些人看来，高房价是房地产市场繁荣的主要标志，而房地产市场的繁荣则能够以最短的时间来拉动当地的GDP快速上涨，使地方政府的业绩在其任内即刻表现。即房地产市场的繁荣是体现当届政府GDP最好的方式。二是高房价一定会推动当地地价快速上涨。地价上涨不仅增加地方政府的财政收入，也为地方政府权力者创造了更大的寻租空间。更简单，国有土地，本来是全国人民的共同财富，它不仅涉及过去现在全国人民的利益，也涉及到全国人民未来的利益。如果地方政府的权力者能够在自己手上并短期内让土地在市场上进行交易，不仅能够把子孙后代的财富折现为现任政府资本及个人财富，而且也立即体现本届政府的业绩。这样的好事，对地方政府的权力者来说，完全是无本生大利的事情，地方政府当然有动力来推高房价。三是高房价自然容易聚集经济风险及金融风险，但由于房地产生产的同期性，这就使这些风险可能在短期或当政者任内不会发生。只要高房价的风险向后聚集，当届政府就有动力推高房价，然后让这种推高房价的风险让下一任者来承担。也就是说，风险延后性也为地方政府推高房价创造了条件。
    总之，希望高房价来提升城市竞争力，这只能是一种奢望，是根本不可能的事情。无论是从理论上来说还是从经验上来说都是如此。反之，历史经验表明，房价推高，一定会形成房地产泡沫。而房地产市场的泡沫一旦形成，它的破灭是任何人都无法改变的事实。欧美发达的市场经济是这样，新兴的发展中国家的情况也是如此，如美国、日本、台湾及香港等。还有，地方政府希望高房价把一些“层次比较低的人”淘汰出该城市时，不仅没有提升该城市竞争力，反之严重弱化了该城市的竞争力，制造了整个社会的冲突与矛盾。它既是对现代文明社会的居民基本的居住权利侵犯，也是与国有土地制度下的党的基本宗旨相悖的。对此，中央政府及广大民众应该有清醒的认识，并采取相应政策来遏制高房价。可以说，高房价是整个中国经济得以持续和谐的最大障碍。

[ 本帖最后由 jjiann 于 2007-7-24  16:08 编辑 ]