xinran

其实，楼主第一个方案是可以避免重复计税的问题：
另外设立一家独资下属商贸百货公司A，以产权等作为实物注册资本进行注册，并将商场的产权委托A公司进行出租或转让和经营管理。

tianrui

看了楼上各位的发言,感觉比较凌乱.其实楼主的意思是征询对大型卖场的经营思路,个人意见:
1.还是以成立统一品牌的商业经营公司为佳,可以建立自己的商业品牌及积累商誉;
2.卖场面积过户到商业经营公司不妥,中间环节及税费太多;
3.反复出租也不妥,中间环节一样太多;
4,委托经营方式不错,既商业面积建成后,由商业经营公司统一指定商业规划,严格执行业态划分,并负责统一招商/招租,并负责商业后期经营管理,在这个背景下,统一收款,统一售后才有基础.
这种方法的好处是:前期类似于售楼代理,后期则是委托经营,相对来说,比较简单,并且由于都是自己的公司,利于调控.
一点管见,请指正

霓裳之恋

开发公司可以自己在公司内部成立个商场运营部门.招商时应多考虑一些规模较大,势力雄厚的品牌连锁营销商.

地产老兵

可否这样操作:为了节俭费用.同时考虑长远的效益,还是由公司自己经营,只不过是组建一个集物业管理和市场管理一体公司,把各个小租户进行统一管理,统一重新规划业态,统一宣传,打造成一个专业名品市场,并以开发商的名义来命名,这样不仅有利于租户,还会形成开发商自己的品牌.这就是所谓的大势造大市.但是形成上述必备条件就是得有一支熟悉商业广告市场推广的专业队伍,可为此成立个市场策划部

叶秋

首先,是要搞清楚项目目前进行到什么阶段 如果刚开始那么定位和招商是自己做的还是请专业的策划公司做的,如果是请的策划公司 这家公司是否在商业方面够专业,因为很专业的商业策划公司 本身自己也做后期的管理 有很多只做自己策划的商业项目的后期管理 比如安徽白马服饰城 前段时间刚见过他们的老总,他们就是有专门的商业管理队伍
其次,你们是要做持有商业还是开发商业 看楼主的简单介绍好象全国各地都有类似的项目,而且目前经营方式是全部租赁,这个就够统一管理提供了前提条件,如果产权出售那么问题就大多了,其实可以参照下无锡的宝利广场 可以说目前他们是经营和管理方面都是非常成功的,但是开始他们也是有问题了就是产权大部分出售了后来签定协议承诺回报,收回经营权的,然后本区域的一个专业的商厦的公司做管理的
总结楼主的问题,个人感觉有点偏离主题,如果主要目的在盘活商业,统一管理出形象做持有商业,那么就不要在乎那点税费的问题,那是小问题,可以在操作层面解决,目前你们要解决的是方向问题,另外就目前的现状 可以考虑请专业的商业管理公司做管理比如招商局 一个有经验一个是有品牌,但是这些全程管理一个是要价会太高一个就是楼主所在公司外地很多类似项目不是源头上解决问题的办法,那么就是顾问形式,招商局也喜欢这样的方式,那么他们做顾问公司内部组建团队用他们的品牌他们培训我们的员工,那么我们就有了自己的专业的团队而有了有了名头,可以管理全国各地本公司类似的项目,做的好的话还可以扩展到为其他公司的类似项目提供服务!

爱淡淡烟草味道

开发商自己成立一家商业运营公司也可以,但是必竞开发公司没有这方面的经验,可能在以后的运营过程中会有不少困难,最好是请一家专业的商管公司来进行管理,这样开发公司比较省心一些,而且自己的压力也会小很多

flybirdpp

开发商自营需要看项目所在位置的商业价值，如果比较成熟，可以尝试，当然需要专业人员组建专门机构；
出租可能是最好的方法，也是最常见的方法；当然，主客一定是比较知名而且非常成功的商场运作公司，否则就有欺骗购房者的嫌疑。
其实，开发商开发商场的目的其实就是赚钱，快速的回笼资金，
之所以开始考虑自营，一般都是遇到了这样的情况——
招商不利，租客耍大牌，压低租金价格到不可形象的程度，激怒开发商，这种事情非常常见。
原因就是隔行如隔山，开发商没有办法呀。

山高人为峰

认真看了楼主对公司及项目运营的困惑后，认为楼主目前需要解决的其实是一个问题。
就是如何实现商业项目的运营价值最大化？
我的看法如下：
实现项目价值的最大化，就是项目运营成本相对最低化，项目的投资回报周期最短化以及资金占用最少化，把握三个方面的宗旨，建议操作如下：
一般商业项目的运营基本上可以分为两种途径，其一为销售出去，然后委托或成立商管公司运营，其二就是直接自己成立商管公司，开发完毕后长期对外租赁，商管公司负责专业的管理。
楼主的公司目前在全国各地有大量的商业用地储备，对于第二种经营方式，占据了大量的资金，对于发展商而言，资金滚动开发，资金价值最大化是根本，所以大体量开发租赁，不太符合地产公司或中小型投资公司的运作规范。所以原则上还是采取以销售为主导，在销售环节实现价值最大化的原则。
对于楼主提到的项目，本人建议如下：
1、以现有项目为资本和理想的商业管理合作伙伴公司联合在当地成立分公司（股份公司），分公司下辖商业管理公司和营销公司，很自然的将资产（产权）顺利的转换到商管公司的名下，自然也就免除了各项税收的交纳，达到合理避税的目的，同时也达到了公司权限不降低，形象不丢失的商业目的。
2、营销公司顺利的对商铺实行产权销售，经营权自有，承诺给购买人相对稳定的回报。
3、商管公司负责对商铺进行整体招商，当然，对于一些需要自营的购买者，在购买前做好业态划分的前提下，也可以让其自营，同时对于招商压力分解也是有效的方式，此方面关键在于业态划分时要做到均衡，在自营协议上要对商铺自营者做明确的约束。

最后，对于公司在其他地区的商业地块，建议在此项目的运营模式下走连锁经营的道路，前期就是各个地块的价值研判要相对科学，项目的定位，包装要相对有力。中国女人街的操作方式不妨借鉴。（其在南京的项目运作不利，不是规划，定位不合理，而是当地的商管公司运作不得力所致）。

flybirdpp

即使遇到这种情况，还是要劝搂主，千万不要一门心思的考虑自营！
风险是非常大的，隔行如隔山！老话非常有用的老话！
商场经营人才是非常难得的，而且这个团队的组建时非常困难的，
利益太多，因此造成矛盾重重。
千万小心

snowdear397

统一经营 统一管理 统一结算