九九相思

偏知拙见，请多指教。
看过楼主的发言后，个人分析，认为楼主的方向是：
1.创立公司MALL品牌。
2.统一经营及管理。
3.在出租、转租、转让等问题上，尽量褪去繁琐手续、减免开支。
4.并非寻求合作企业，致力公司内部操作。

虚无缥缈

依我拙见我认为一定要请专业的物业管理公司对该项目进行统一经营 统一管理

首先 商铺不如同店面 如果由完全没有任何大型商业经营管理经验的开发商来经营 暂且不说经营的好坏 就从管理经验的积累来说 还需要一段漫长的时间来积累 从一个行业由于产品的延伸涉及到新的专业知识的时候 就好比产品的生命周期 首先要先进入投入期 由于缺乏管理经验 在此期间开发商需要花费很大的经营成本来学习经验

其次 如果这个大型的商业项目由于规划 管理不合理没有人气 没有人来消费做不起来 开发商要承担巨大的亏损风险 （包括1 土地费用2 前期工程费3 基础设施建设费4 建筑 安装工程费5 公共配套设施建设费6 管理费用7 不可预见费8商业运行所需费用.....）

最后 就是资金回收慢 要等到开发商从中摸索出经验商业成熟的时候才开始盈利


可以参考一下我的方案：

1.开发商与专业的经营管理公司合作 由经营管理公司代为经营管理

2.经营管理公司对该项目的功能和作用来具体划分具体经营项目区域

3.开发商正确定位该项目通过各种媒体对该项目进行广告轰炸 让广大消费者和商户知道该项目 同时可以打响自己的企业 创立品牌

4.经营管理公司设置高门槛对商户进行严格筛选将该项目出租给各商户  把低档品牌拒之门外 提高该项目档次

zjlzjjy

看了以上各位高手的建议，各有千秋，感受颇深，下面我从实际操作的角度，从开发商的角度，从如何稳定营运的角度，从风险最小化的角度及资金快速周转的角度，来发表一下本人的实战经验。

      首先，我们要明白，商业地产开发是为了相对于住宅地产赢得更多的利润。只租不售，对于资金充足开发商或者项目不多是比较可行的方式，这样更便于统一招商及营运管理。像楼主所说，在全国多个城市有商业项目，这样一来，其资金压力比较大，用销售返租经营，可利用相对较少的基础资金实现滚动开发，资金利用率就大大提高。而且由于有相对比较稳定的回报（一般是5~10年，回报率6~8%），在售价价格上可以有相应的提升，这就是商业价值最大化的第一步，然后拿出部分销售款项作为经营及返租的费用，余下部分作为滚动开发资金，为在返租期后赢得经营主控权，建议开发商按照自己的资金能力，自行持有30~50%的商业面积，这样开发商仍然是最大的业主，在后期商业调整中占有绝对优势，避免商业产权完全转移所带来的经营危机，同时也为购买客户、经营客户提供信心保障。

       其次，是关于经营的问题，本人认为比较可行的有以下几种方式：

      一、联营方式：具体又有2种操作方法：
      1、开发商自行成立下属或独立商业经营公司（为避免引起公司间经济纠纷，建议成立独立公司，即与开发公司在法律上不相关），然后聘请当地最有品牌实力及商业管理经验的百货公司结成战略联盟，共同承担风险、分享利益。（在这个行业细分的时代，想自己“独吞”很难，弄不好还一无所获）。
      2、委托百货公司，开发商提供经营场地，百货公司负责商场运作，利益分成，开发公司必须有人员进入百货公司管理层，监督服务。

       二、聘请知名百货公司核心人员，组建经营公司及管理团队，这样的好处是成本最省，但周期长，而且经营的成败取决于聘请的核心人员。

       三、直接引进百货公司，优点是启动快，盈利快，缺点是合作周期比较长，至少10年，利润相对小。

       四、挂牌，就是加盟著名百货公司，主要经营管理开发商自己负责，百货公司定期或者不定期指导商场经营，收取品牌加盟费（服务费）。优点是，有品牌效应，利于招商，缺点是主要经营还是自己，由于经验不足，风险较大，而且还要一笔不小的费用。

       本人认为，从商场的长远经营考虑，联营方式最可行，虽然，它相比自营短期赢利相对减小，但同时由于双方的利益点在商场良好经营的前提之上，对商场的管理力度必定加强，而且双方之间有约束力。这些都对商场的生存和发展很有利。

liki_wang

今后很多小的开发商会面对这个问题，面对现在国家政策的调整，只有有实力的开发商才能够拿到新的土地去搞开发，剩下的小得开发商只能转行或者经营物业，现在国外有很多这样的先例，房地产公司搞着搞着就成了物业公司。所以，我认为，还是自己成立公司来经营。

策划之路

公司将整个商场出租给A公司，再由A公司出租给各个租户，这样的话房产税和营业税都重复交了。

怎么会呢？营业税和房产税都是单一的税种，怎么会重复征收呢？况且他们征收的依据都不一样

虚无缥缈

找一家商业经营管理公司进行商业托管，产权在你们手上持有，管理权在经营管理公司，经营权在各租户手中，经营管理公司在当地进行注册联名公司，整个商业对外最好能在税务部门办理包税，统一证照，分散经营，统一售后！

CORIN

个人看法,解铃还须系铃人.
      在自己的公司里成立相关的营销部门,请专业的讲师来培训,这样就可以做到在本公司的思想下管理,既能有好的运营操作,也不会和公司脱节.
      而且象你说的你的公司在各地都有项目,也就需要成立个专门的营销部门,对以后的开展工作也是有好处的

虚无缥缈

由于对楼主的项目了解不深，我建议如下：
1、如果项目仍在前期阶段，是否考虑将商业项目开发再增指定的股东，例叫一大型商业合作，最后以股东身份将物业分成，可以在税费方面有所减免
2、同时商业公司有经验能将本项目操作成功，6万平米的商业也不见得小，故这样有利于整体的成功
3、但是些类个案寻找合作伙伴的时间较长，同时条件上面可能有所损失

自身开发，资金不紧张时建议考虑自建后与专业商业公司合作，引入至少一间大型的主力店（超市或大型百货公司），一间主题店（例：电影、主题美食等）

如果贵司开发的商业是批发城或者物流城之类的，那就另议
目前本人亦在东北操作12万商业，在前期与实操临界点，欢迎楼主交流，不足之处见笑

lysanb

你现在的项目,因为没有销售,所以产权还在开发商手里,商铺能持有不卖,说明开发商是很有实力的啊,为一个好的商业项目打下了坚实的基础.因此现在要解决“三权分立”的问题,就是产权,经营权,和管理权的问题.
1、你可以自己成立一家经营管理公司,并委托这家公司来进行项目的经营管理,由于要避税等费用，只可委托，难租或卖，开发商继续持有产权。
2、如果经营管理公司目前经验不足，可以请顾问啊，虽然他们可能只顾不问，但还是有些思想和经验的，只要你们肯挖掘和逼，还是有用的。
3、可以将项目的一部分租给一些大型的主力店吸引人气。
4、由经营管理公司对商业的经营统一规划、统一管理，统一收钱啊。
其实现在的项目很多了，你可以去看看的了

austin_goo

对于商业地产项目的整体商业资产整合，主要依赖于专业的商业资产管理投资公司
1、资产管理公司可以由专业的团队进行业态、业种分区，避免项目内同行业经营恶性竞争，同时对整个项目与消费市场的关系进行把握。
2、主力店可以以自营的方式由资产管理公司运营，由开发商和资产管理公司合作经营，一般的百货商店要是进驻新的项目的时候，对免租期的要求相当苛刻，一般要求免租三年左右，鉴于这样的情况，不如合作经营百货或者其他主力店。
3、对于以售出的物业，可以委托商业资产管理公司与业主签订委托协议，在不得已情况下，可以考虑部分回购。
4、业态、业种的搭配对于商业项目，尤其是步行街或者购物中心等是相当重要的，合理的业种搭配也会使得物业增值速率大大提升，配合良好的购物环境，和引导性的概念的灌输，市场成势的可能性和可操作性空间将不会局限。
5、现在最大的问题是需要以营造商流、人流为主要工作，对于自有物业的把控，不能疏忽。
6、我感觉你们的项目是在次商圈以外，离主商圈可能在三公里左右，项目生存的关键在于多元化的经营模式，集吃、住、游、购、行、玩、乐为一体的复合型商业中心。
7、招商策略和招商条件要放宽，主要针对开发商自由物业，通过品牌带动小业主对资产管理公司产生信心，从而实现反租或者包租，并可实现项目的二次洗牌，优化项目品质