austin_goo

对于商业资产管理公司的合作方式和注意要点，可以和我讨论一下，其实你要了解开发商自己的意图，资产公司需要开发商的支持

chenjhao

反复阅读了楼主的问题之后，我先将项目的条件筛选出来，形成几下几点：
1、        项目已经完成，并已经开始经营；
2、        项目的产权仍然隶属于开发商；
3、        整个项目无统一的运营管理部门，租户都是自主经营；

现楼主的问题应该是 发展商要自营，应该采取何种经营模式？而楼主的主要目的是为了找到一种适合自己公司的运营模式，能够在全国各地的其它未开发的项目的前期就有所准备。但是楼主公司又否定了  自己设立另外一家经营管理公司  和  将使用权出租给专业营运管理公司运营   这两种经营模式。那么，还有其它的哪些经营模式值得楼主参考呢？

本人愚见如下：
商业地产公司一般为了转嫁风险，会出售部分商铺产权，控制在一定的比例之内。
第一种：公司自行成立经营管理部门，前期只需要招聘专业人才就行了，然后培养自己的专业人才。这样应该不需要转让或出租而支付大量的税费了。（其实香港成熟的商业地产发展商都是如此，而且这种模式比较适合有实力的发展商。）

第二种：与专业的运营管理公司合作，支付一定的费用给对方，同时培养自己的专业人才。


本人对经营不懂，只是一点观后感。希望大家能继续探讨，找到更好的、更合理的、更实际的模式。

stranger2029

提一点自己的拙见：
整体分为两部分进行操控：
第一部分——经营权的取舍
一、重新进行一次市场的市调分析，并对本项目的各个层面进行深入透测的分析，其中包括：项目定位的定位分析，可行性分析、风险性分析、市场竞争力度分析、项目的执行力度分析等等；
二、在上述的基础上，对公司的实力以及项目的负责人、经办人进行重新的审核，其中包括：公司的项目投入的经济实力、周转资金以备用资金的；项目经办人的工作阅历、责任心、办事风格、新事物的思维方式、以及人员的号召力；
三、首先在结合上述两点的基础上进行项目的风险评估；其次，在评估的结果的基础上进行经营方式的抉择：
  1、项目整体全部由自己经营掌控；
  2、项目采用合作的方式进行：引进市场上著名有雄厚实力与经验的相关机构进行联合掌控；
  3、项目整体打包，进行市场公开投标的方式，整体或分部分的转让给市场上著名的有着雄厚实力与经验的相关机构进行经营；

倘若，本项目，贵司决定自己或合作经营，那么便要进行下述的相关活动的进行，如果决定整体打包则不必了；

第二部分——项目的操控

一、重新制定市场的业态定位以划分——项目整体有六万方，整体规模较为庞大；因此，需根据具体的项目周边市场的情况、人流量、消费市场的消费力度、当地的消费习俗、主力的消费人群等相关因素进行项目的业态的定位和具体的划分工作；
二、成立专业的项目组，进行整体的市场招商工作与前期的市场客户蓄水工作的展开；
三、制定项目的销控以及招商的时间节点工作安排，并且在相应的时间节点，进行相关的事件活动推广（因贵司项目较为庞大，在一定的情况下具有足够的市场影响力，建议采用推动当地经济与吸纳外资的名义，贵司以当地的政府进行相关事件的活动安排，推动）；

时间有限，暂且就说这么多，希望能够帮到你！

花花

为避免税费问题,可以针对开发的项目注册一家公司来运作,只需股权转让便可,

arthur95

最好是请专业管理公司“统一经营管理”！

销售出去各自为政的散户经营活不了多久，或很难维持下去！

失败案例已经很多了，亚运村的第五大道，甚至将来老+soho+都都有可能面临这一难题。

在台湾这种案例就更多了，多出去了解吧！

阿旺

你自己就是不想费力了哦，还想高回报。哎。想套税是不？可以。找专业顾问，专业操作。

虚无缥缈

楼主是对经营权。。管理权。。和产权。。没分清啊。。。你是开发商。。只要你没销售。。产权当然在你手中。。你的目的是想有一个统一的对外形象。。对外宣传。。建立商场品牌是不是？那你有必要把产权交出来嘛？？
看你项目的情况，虽然你说的不是很清楚，但公司实力肯定是有，那就按长线经营的思路来走（国内是短线为主，或者长短线结合），告诉你怎么来做：
首先，自己组建一商场经营管理公司，就象住宅的物业管理一样，知道不？当然要管理的事情就多了，不懂就招聘懂的来搞；
再就是找广告公司，或者你们公司内部拍脑袋想个统一的商场名字，建立完善VI识别系统；
再就是搞个商场管理公约，你们没那精力和可能管售后的，还是交给各小商户吧，商场经营管理公司的职责就是把好关，一是做好业态规划设计，二是各商户经营资格，三是统一的宣传推广和相关活动；

6万平方。。。。晕。。。不要想的太复杂。。不要搞的太复杂。。。其实很简单。。。

fx0801

要解决这个问题必须有经营管理公司介入，自己组建或者委托专业的商业管理公司都可以．
至于产权的问题．建议开发商长期持有，这才是真正的商业地产．如果考虑脱手的话，就直接公开销售吧．

虚无缥缈

由于对楼主的项目了解不深，我建议如下：
1、如果项目仍在前期阶段，是否考虑将商业项目开发再增指定的股东，例叫一大型商业合作，最后以股东身份将物业分成，可以在税费方面有所减免
2、同时商业公司有经验能将本项目操作成功，6万平米的商业也不见得小，故这样有利于整体的成功
3、但是些类个案寻找合作伙伴的时间较长，同时条件上面可能有所损失

自身开发，资金不紧张时建议考虑自建后与专业商业公司合作，引入至少一间大型的主力店（超市或大型百货公司），一间主题店（例：电影、主题美食等）

如果贵司开发的商业是批发城或者物流城之类的，那就另议
目前本人亦在东北操作12万商业，在前期与实操临界点，欢迎楼主交流，不足之处见笑

austin_goo

自营百货在聘请管理公司上是不能省钱的，推荐大洋百货的经营公司或者易出莲花