栾栾

求助策友鼎立相助：

项目概况：该商业项目位于经济发达的苏南地区一个县级市，经济发展水平非常高。人均gdp超过苏锡常地级城市水平。
               商业项目地处该城市核心商业街（传统形成）中段，西行100米就是商业步行街。人流量及车流量较大。

              本项目地下一层，地上五层，总建筑面积12000平方米。建筑已使用15年。
              付一层：2100    一层：2400  二层：2000  三层：1900  四层：1800  五层：1800
              现二三层已经签约苏宁电器入住，征询策友付一层及一层定位，付一层做停车场是否合适？一层定位何种业态能实现利益最大化。
              四五层做何种业态？

              室外有停车场，最多大约可以停40几辆车。正常来讲，应该能满足苏宁电器的停车要求。
             小弟在此多谢各位策友：

[ 本帖最后由 栾栾 于 2007-8-1  11:24 编辑 ]

njhynh

不知道你们的商业街地面停车位是什么样一个状态。如果地面停车位不足。负一楼应该做成地下停车场。假设地面有可以扩展的停车位负一楼和一楼就可以整体定位招商。例如大型超市，大型连锁西式快餐店，或划分小间商铺进行招商，四五楼是招商中最难的楼层，也是项目的利润点，  可以从这样的一些业态中进行选择：家装家具大卖场，主题娱乐城，

当然 楼主透露的消息不多，更多的应该因地制宜，没有最好的方案，只有最适合的

栾栾

因为是旧商业项目重新包装招商 所以操作难度很大，业态分布太杂乱不利于建立良好的商业推广形象。

zhs10000

一层是否做停车场要看你项目的本身经营的业态、地面停车环境以及项目红线以外的停车环境
关于业种定位，实际情况不太了解！一般来说搂住可参考如下定位：
四五层可否考虑做IT卖场？
一层可否引进生活超市？专卖店？
负一层也可局部停车、局部作超市或专卖店！

大雪无痕

苏宁电器在整个项目作用看得出是吸引人流的意思，这里面开发商也必然牺牲了一些利益。所以大家不必再建议吸引人流之类的业态引进，象超市之类的引进，一般是为吸引人气而租金压得很低，是没有什么利润的。同时1层是整个项目当前状态中最重要的利润部分，所以不能轻易引进一些没有含金量的业态。实际工作中出这样的主意，不是显得很菜就会招骂。

本业态本身的定位感觉有点问题，很少看到市中心类商业为了人气而引进电器类的业态，因为电器类的产品消费是非经常性的，不象超市类可以较为稳定而吸引人气。

再说电器的东东可以与一般与家庭大件消费有关，与之关联的业态除了装饰家居类，其他的相关联的不大。既然苏宁引进已成为现实，那就可以从家居装饰类考虑，至于具体方向需要考量当地市场是否空缺。 当然还可以考虑精品服饰名品之类的，与苏常锡一带成熟的底层做珠宝、中层服饰、顶层做餐娱乐餐饮的模式相比，显得不伦不类。4/5F引进IT类可能没有空间，因为这个都是比较普遍而成熟的市场业态，市场空缺较少，难有很大的作为。

按现状，目前还没有想到好的具体的定位。大家继续……

[ 本帖最后由 大雪无痕 于 2007-8-2  07:12 编辑 ]

a230_ren

楼上几位都说了 我的一件大体相同 只是来晚了 呵呵
静待下文

栾栾

小弟谢谢各位大侠的透彻分析：
其实之前我们给这个项目做过策划，策划为女人世界题材的购物城。
一层做一线品牌女装、首饰、化妆品，二层做二线品牌女装、三层做箱包、皮具、女鞋、四层做美容美体。五层做特色餐饮。负一层全作停车场。主题鲜明 定位高端。

但是投资方在同意我们的定位后，与苏宁电器签约。所以，其他几层就很难定位。

[ 本帖最后由 栾栾 于 2007-8-2  22:49 编辑 ]