〓飞天灵狐〓

　　客户投资商业地产，自然是因为看到了商业地产的前景。
　　那么本项目的前景如何呢？并不是打打广告、领导讲讲话就可以把前景搞起来。

　　既然是建材市场，那么这些建材卖给谁呢？是通过何种方式卖出去的？建材的经营者都有自己的经营模式和销售渠道，为何要到你这里来？建材经营者有哪些迫切需要解决的需求？建议楼主先考虑下建材的销售模式，确定项目的核心竞争力。投资者看到了核心竞争力，自然就会跑过来投资。

　　核心竞争力可以是软性的，你的项目可以单纯的做成建材市场、也可以做成建材展示中心、可以做成建材新品研发中心、更可以做成建材行业的晴雨表。你的经营模式最终决定着项目的投资价值。

　　最后插播一段广告：
　　加入房地产策划群：28341095；做巨人背后的专家……

不欺负

　　首先在本地肯定有一个成形的建材市场，不管是开发商开发的，还是在本地自己形成的。生意应该还可以，那么有谁会看好一个新的建材市场，如果本案已经建成，需要的就是招商了，如果还未建成，需要的就是一种大气的广告，以及怎么对曾经的建材市场，他还会不会存在，如果存在你就会有一个成熟的建材市场与之竞争，
　　其次，市场太远也是一个问题，对于一个县来说，并不象大城市对建材市场位置有一定的要求，而主要为零售，销费者会不会跑的太远来买建材，这些都是让投资者没信心的原因。
　　最好是对这个建材市场进行有效的管理，有效的分区，方便销费者购买，组建建材商会，主抓服务，通过免租等方式把商户招来，全心为商户着想，做市场，收买商户的心，通过对商户的服务（市场管理，一定要严格），给于商户信心，让商户做为你的销售员，
　　另可以购买小型车辆，做免费送货，打上广告又可以宣传市场，让他们在市里到处去跑，扩大影响，造成一种好生意的虚头，也让商户看到市场在努力，之后还可以承包出去
　　

〓飞天灵狐〓

如果仅仅是因为远，可以在市内设置展示中心，并提供一定公里的免费送货服务。
人气太差可以采取免租带动市场，待圈子做起来之后清除部分垃圾商户，再采用拍卖的方式吸引优秀商家进驻。

再插播一段广告：

加入房地产策划群：28341095；做巨人背后的专家……

花好月圆

导致现状
我认为这跟项目目标客户锁定有关系~~就是你的商业项目客户区域辐射过大
但未针对性针对区域客户群去推你的产品，导致你的客户群定位失误~

阿呆

商业地产的行销着重的是策略,因为商铺对客户来说是投资形式的一种,今年受市场大环境的影响很多投资者把资金转向股票\基金,再加之市场商铺开发过热,住宅项目增多自然社区底商就成为住宅营销胜利之后的炮灰,所以现在大家都一样.
    关键是得出奇招如:变相降低首付成数
                             底商挑高5米4,买一层送一层
                             一拖三别墅式商住两用步行街
                                                    都是很好的选择

bleach

"算是个百强县，规模不大，也就１５万平．是当地唯一的个建材市场，可是带了很多客户过去，反映出来的问题是城市不具有吸引力，路途较远，当地的消费需求膨胀力不大"

市场分析已经很透彻了，＂百强县＂＂唯一的建材市场＂＂城市不具有吸引力＂＂路途远＂＂当地消费需求不大＂

解决的方法：

1、高度。
   
    操作此类有市场抗性的项目，在详细调研的基础上，经过销售试水，发现问题。

    此项目的核心问题是由于市场不具有承载性，造成销售困难。

    在做此类项目时，能否站在更高的层面上考虑问题，个人视野：比如站在营销总监的位置上考虑，市场视野：比如站在整个大区域的位置

上，卖点视野：比如能否站在“百强”上，挖掘和发挥城市的核心卖点。

2、定位。

    充分发挥此城市“百强”特点，综合周边相关城市经济关联性，挖掘此城市独特的经济资源，打造区域性商贸中心，而不是只针对一个城市。

这需要在策划上整体拔高项目品质，重新定位，难度较大。不仅是项目核心卖点的重新勾画，更是目标客户的重新勾画。

    有一种前铺后厂的商业+工业地产模式，楼主可以找资料看看，工业部分（其实也是商铺）是低租金吸引商家的，人多了财气才旺嘛，这部

分主要用来养，以期待未来升值，而商业部分是主要盈利部分，也是主要销售部分，不过商业部分由于地段较好，前期就被卖掉，也情非得以

啊！

3、推广。

    还是根据定位策划的核心，传递项目核心卖点，强调独特性，差异性，唯一性，前瞻性。比如我这里是卖扣子的，全国只有我们这里集中生

产扣子，将来5年就是全球的扣子中心。

    具体情况不甚了解，随便说说.. ..嘻嘻

breakdeep

商业地产多＋客户投资变理性＝没什么特别强劲优势的项目卖不动

可笑的题目~~~~~~
所谓的强劲优势从哪里来？还不是通过包装、策划、宣传而来的吗？
所谓的客户投资变理性，再理性的人都会有他所需求的一个点是可以被触动的，就看项目或者说项目的包装或宣传是否触动了客户的那一点。工作了~~~后面的以后再写

山高人为峰

专业市场项目的操作，虽然相对住宅而言，难度系数较大，这也正体现了专业市场策划人的价值所在，对于本案而言，个人觉得项目具备操作的基础，关键是如何在各个环节上做足功夫了，个人建议如下：
一、让投资者看到前景和钱景。
对于浙江一代的专业市场，一般投资客占的比例都很大，主要是由于当地民间资本雄厚，并且口碑传播的效率较高，如果项目的前景真正不错，能够让市场接受，那么，项目运作成功的可能性就大大提高了，对于本案，让市场看到前景是目前的重中之重，如何操作？方法如下：
1、让客户充分了解建材市场的潜力。
a.引进大型专业建材商家入驻，如实德管业，海螺型材，toto等，以强势商家的眼光向市场宣告项目的价值。并且容易快速形成蝴蝶效应，吸引其他商家入驻。
b.适当进行政府公关运作，提升地块所处地区的区域价值，这是大手笔，最好能够联动项目附近的其他开发商。
c.同类建材市场的成功案例宣传（选与本项目的共同处宣传）
2、项目的销售最好建立在火爆经营的基础上
商业项目的买者，无论是经营户，还是投资客，无一不是冲着项目今后的运营成功的目标才购买的，所以，项目在销售的时候，就一样要给客户这样的感觉。
a.先拿出开发商后期要保留的房源进行招商，这个比例一般控制在30％左右，对于这些房源，前期忍受租金的 损失，先把主力商家招进来，必然还有一批跟屁虫在后面，对于这些跟屁虫，当然要看销售经理，楼主你的手段了，在销售前，先形成人气的高潮。
b.阶段性制造“铺荒”的局面，主要通过和附近的或本地行业协会联手，对于制定区域的商铺在销售前就做好认购，推出销售后短期内销售一空，造成项目很抢手的局面。（如果难以运作，不妨通过内部运作完成）。
商业项目，经营一成，万事皆成，把握这一原则，就是成功的一半。
三、关于推广，
项目的火爆，和人气的旺盛有着千丝万缕的联系，因此推广在运作的环节中尤其重要，对于本项目，如何赚足足够的人气，我的想法如下：
1、首先对本项目的辐射范围要做明确的定位，15万方的项目，绝非一个县级市所能消化，至于范围如何明确定位，要根据当地建材行业的经营情况做出判断，个人认为15万方的项目，其辐射力至少是一个地级市的范围，所以推广的面至少是在地级市的范围内，而不能仅仅局限于本地。
2、做主题新闻策划——“政府招商引资巨果呈现——XX大型建材落户XX市场”、以政府的名义对新闻点进行放大，进行系列宣传。
3、现作影响力的宣传，再做销售力的宣传。争得政府的支持，在影响力宣传阶段，最好将项目上升到一定的政治高度，对于销售力的宣传，最好能够在营销模式，盈利前景，升值空间上多做文章。

shaguaai

首先要解决的是渠道~

简单的说,我在你们那开铺面.我卖建材给谁?

如果没有人来.我来买你铺面做什么.要想办法开拓市场!不是说简单的去开拓你的目标客户.

而是先把你目标客户的客户找出来!只有当池子里面有渔了,钓鱼的人才会来!

既然项目本身在地理位置,环境方面没有优势.那么最重要的服务一定要有特色!

1做个专门的网站来帮助经营户,推广和销售.
2定期召开建材展销会,组织一些周边城市的来购买.
3可以派一部分人在周边城市的一些未成熟的建材市场,街道,进行宣传.挖掘潜在的客户.
4不能满足于原始的搞个售楼中心就完了的销售,要组织人去外省比较有名的大型建材市场,将那里成功的经营户.吸引过来开分店.
4引进大型的品牌进驻.