star

之前有策友讨论过这个问题，但是感觉都是比较泛泛的东西，这次想和大家一起讨论定价中的几个影响价格的因素！
希望各位策友参与讨论，能获得些实质性的东西
大体的价格基准就不予重复了，无谓也就是此之前策友们曾提过的市场定价法和成本定价法。这次我们的重点在于：当定出了基准价之后，其他价格该怎么定，有何影响因素？
先列一个影响楼盘系数的目录出来
1、朝向系数
2、副朝向系数
3、景观系数
4、对流系数
5、层差系数
先讲一下朝向系数吧

star

1、朝向系数
朝向来说：一般除了别墅之外，不存在整套单位的朝向问题。一般我们说的朝向指的是客厅的朝向。

wmt110

支持楼主，大家一起讨论啊！

star

1、朝向系数
以1为标准系数，各朝向系数加上1
分了16个朝向，从正北开始的系数分别如下：
正北：-0.05
东北：-0.04/-0.02
正东：0/0.02
东南：0.03/0.04
正南：0.05/0.05
西南：0.04/0.02
正西：0/-0.02
西北：-0.03/-0.04
注：以上的系数都为销售当地楼盘的效果不断改进得出，基本上适用于南方大部分地区。有争议处为到底是南向好还是东南向好，具体要根据当地人的偏好调整系数。

star

2、副朝向系数
所谓的副朝向系数就是与主朝向呈90度，然后又是能够接受日照的方向。主朝向是客厅的朝向。副朝向系数与主朝向系数一样，只是所有数值只有主朝向的五分之一，也就是说如果正南向的正朝向是0.05的话，正南作为副朝向只有0.01。
为什么要加这样一个系数呢？一般来说，副朝向的位置都会设置为主人房，所以稍微关注一下。

会上树の鱼

star

现在讲景观系数，这是定价中比较复杂的问题，希望各位策友一起参与讨论一下
3、景观系数
     景观系数不太好讲，不过从客户的反应来看，一般客户最看重的景观为客厅的景观，所以景观系数中指的景观大多以客厅的景观为主。
     由于视线的关系，我一般只对正对客厅正负45度之内的景观为准，超过了这个范围，一般情况下就不是那么重要的景观了，因为一般人不会注意那么大的角度。
     除客厅外，主卧室的景观也有一定的影响，但除非主卧室的景观特别好或者特别差，否则只要根据客厅的景观就可以确定这个景观系数了。
     一般来说，景观系数是除朝向之外最重要的影响系数，所以一定要订出差距来。

明年今日

期待楼主的继续..

star

希望大家参与进来一起讨论，如果不加入讨论的话，就算是看了也很难有收获。
我发这个帖子的目的有两个，一是理一理自己的思路，东西写出来，回头看看，缺什么，自己补上就有收获，不写出来，错与对都不知在哪里。另外就是希望各位策友一起加入讨论一下，经过讨论大家可以使楼盘的定价更加完美……

star

3、景观系数（接上）
     首先，要搞清楚景观系数取决于哪部分的景观。一般定价都会以一个组团来推货，先定下一个景观点，然后加上景观系数。
     比如说：一个楼盘是一个围合的组团，对组团花园的单位景观系数的起点就较高，可以加上0.05。
     这里注意一下，楼距这个因素在景观里面显得比较重要。因为虽然是看景观，但很多时候会变成看楼距，楼距开阔的地方一帮都会有景观的。这里可以根据楼距的对比加上一些分值，范围在0.04之内。这个是对向着小区里面的单位而言，如果景观上没有特别强调某一部分，那么其实大家都相差不了多少的，那肯定是楼距大的地方会设置多一些的景观。就例如：
     如果没有中央水景之类的比较特殊的景观。那一个小区的最高景观系数一般不会超过10%的。
     但是如果是对小区外的楼，在城市来说，就基本上没什么景观，这个时候就不管什么楼距不楼距的了，景观系数肯定就是0了。