讨论楼盘定价的细节

讨论楼盘定价的细节

3、景观系数（接上）
　　我一般会在图上将正对客厅的地方把要重要考虑的景观带划出来，也就是划一个扇形区域出来，然后用尺量一下在这个区域内的楼距，再具体看一看对着的是组团花园，还是普通的小区路，还是中心水景。
　　如果在这个扇形范围内可以看到组团花园就会给到０．０４，除非扇形组团内全部都是组团花园，否则一般不会超过０．０４。
　　如果是对着小区路的，根据楼距也只能给到０．０１－０．０２。
　　当然也有一些特别好的，就是超宽楼距和中心园林水景之类的，可以给到０．０５－０．０７。

　

讨论楼盘定价的细节

在目录上补充一个环境系数
４、环境系数
　　环境系数纯粹是一个小于0的系数，不会存在大于0的情况。应该说是小于等于０。主要用来区分对小区内和对小区外的单位，为什么要有这个系数呢？环境系数本来就是用来表示那些污染情况的，包括噪音呀、电房、高压线、厕所、小区马路什么的．这个对楼盘的价格会有一定的影响。
　　比如说，如果对着小区外的路是条大马路的话，车流量非常之多，那么像外的单位就只能给到０．８９，同栋对内的给０．９３。如果是一般的情况下，朝外的为０．９２，朝外的为０．９６。
　　小区内的单位，如果没什么情况，一般都会高于０．９６的。

很值得借鉴，谢谢……我们对楼盘定价共列出10个主要的影响因素。分别为地段、配套、物业管理、建筑品质、项目规划、立面装饰、开发商实力及信誉、户型设计、营销推广、停车位数量。这10个因素，共分5个等级，每一个等级均制定出相应的指标，并且对应分值1、2、3、4、5分

这些东西，不是完全公式化可以计算的。

整个加权系数，需要结合实际情况而定，不是完全按照这样的比例来计算的！

很实用，分常感谢！

谢谢反馈

建议斑竹置顶

诚心请教楼主或策友：
假如组团A、B两栋之间有“中央水景”。
按楼主划分的扇形区域，A客厅完全可视该水景，B卧室可见水景；
B客厅可见小区外的江景或山景，A不可见，
那A、B的景观系数哪个高呢？

感谢

影响楼盘价格的因素

1.地段（A.从城市规划的角度来看所处地段的功能分布；B.商业主要看其是否临街或背街C.业态的构成和发展的程度D.写字楼为临街或背街，办公氛围的好坏程度。）
2.配套（A.附近城市基础设施的完善程度；B.社会服务设施；文化教育设施、医疗卫生、文娱体育、 邮电、公园绿地等方面综合评判。）
3.物业管理（A.保安；B.清洁卫生；C.机电；D.绿化率及养护状况；E.物业管理费；F.物业管理商资质。）
4.建筑品质（A.产品的设计；B.建筑的质量）
5.项目规划（A,项目整体规划；B.项目产品内部的规划。）
6.立面装饰（A.立面效果是否新颖；B.立面形象是否给人以良好的市场形象;C.立面所采用的材质）
7.开发商实力级信誉（A.开发商的资质等级；B.开发商的信誉；C.开发商的品牌；D.已开发的项目的市场情况）
8.户型设计（A.各个功能分区的合理性；B.是否有暗房；C.实用率的大小；D.结构布局的合理性。）
9.营销推广（A.营销代理公司的有无；b.营销代理公司的品牌及实力；c.广告的发布情况）
10.停车位数量（A.停车位数量；B.业主的方便程度；C.停车的难易程度）