商业地产灾难将在五年内全面爆发[转]
商业地产强烈的诱惑力以及开发模式的简单套用产生的羊群效应越来越强烈，从2003年开始，商业项目就如雨后春笋不断涌现。但随着项目的陆续启动，许多隐性问题也将一一暴露，为此，著名房地产思想家、中国特级策划大师周帆先生不无担忧地说：商业地产再这样无序地开发下去，灾难将在五年之内全面爆发！
这并非危言耸听，周帆先生分析说，灾难将会爆发主要是商业地产开发商都普遍存在隐患问题，而且这些开发商的危机意识还不强。
首先，商业地产开发风险较住宅高，对开发商的资金要求较高，但目前大部分的开发商都依赖甚至过度依赖银行的贷款，而进行商业项目开发。由于商业项目的投资回报期比较长，一旦出现销售收入不高，或者利润率下降的情况，达不到盈亏的平衡点，自然就引发债务风险。
其次，开发商观念的落后以及开发模式的不成熟引发的危机。这种危机在地级市尤为明显。一方面，一些地级城市商圈不明显，商业规划还未成型，街铺多，“走鬼”多，这本身就是商业项目开发的“弱势”和“威胁点”。与此同时，开发商都固执地认为商业地产比住宅地产有赚头，受利益驱使，许多开发商都在往商业地产开发这条道上挤。即使是开发住宅，也一定要规划出大量的商业面积，以至造成“无楼不商”的局面，而且住宅部分与商业部分比例搭配失衡，周帆说，在住商混合项目中，商业面积普遍占项目总面积的30%以上，有的甚至超过了50%，以至出现供需失衡的现象，导致大量商铺空置。另一方面，许多刚进入商业地产开发的地产商对商业特性把握存在偏差，对商业规律不了解，没有认识到商业地产的开发与住宅开发的差别，而简单套用了他们比较熟悉的住宅开发模式。另外国家在商业地产这方面的政策法规不够完善，行业也出现了无序现象。
再次，开发商招商能力不足，并且忽视商业项目的后续管理与经营。许多开发商在招商方面明显能力不足，人力匮乏是主要原因，其次是地级城市的经济规模较小，结果常常出现“销售火爆，经营惨淡”的局面。另外，商业管理公司缺乏专业性也是后续管理乏力的原因之一。商业管理公司2003年开始浮出水面，但由于是刚刚起步，其专业水平还有待提高。
不可否认，商业地产开发比单纯进行住宅开发的利润要丰厚得多，发展空间巨大，不少开发商才会趋之若骛。而且政府为了城市发展，为了“形象工程”，对商业配套也空前热情。但是伴随商业地产空前发展而来的将是一系列问题不可避免的涌现。为此，周帆先生特别呼吁：进入地级市开发的房地产企业须慎涉商业项目开发。
周帆先生还透露了一个宝贵的信息：基于目前的这种开发现状，无商业住宅将成为地级城市的地产开发热点。周帆先生认为，当商业地产泛滥之时正是无商业住宅攻占市场之机。
出处:中国房地产策划网
