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▓▓房策天下(地产思想库) 疑难求助悬赏 经济式别墅如何销售?
房策秘笈2010
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经济式别墅如何销售?

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发表于 2007-8-3 19:52 |显示全部帖子
本案离湖不到1.5公里,东北面沿河,但不是湖.小区景观不是按别墅的要求设计规划的.面积较大,目前交通不是很方便,离市区开车要40分钟,
现已出独幢别墅,但双拼别墅难出售,因为面积和独幢差不多,旁边还有高压线,特点是单价较低,但还是无人问,
各位朋友给点意见


[ 本帖最后由 绿荫如云 于 2007-8-5  14:20 编辑 ]

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发表于 2007-8-3 20:40 |显示全部帖子

千万别把别墅当作房子卖!

请问当初规划做别墅,你的产品的价值点在哪里?是人为创造的价值为主,还是自然价值为主?当然,这句话可能是多余的,没有自然的别墅不能称为别墅!
从楼主提供的信息,临河,近湖的项目特点,符合了水韵别墅的要求,除此以外,你的项目还有什么价值点?
做别墅,和普通商品房不一样,如果以无知者无畏的态度操作,那多半会死的很难看!
别墅一般是价格越降越难卖,所以单价越低,反而无人问津就很正常了。

对于你的项目,个人觉得应该从以下几个方面去考虑考虑。
1、项目的价值形象树立趋向明显,如果仅仅是强调水文化,作为别墅的生活者而言,显得单调。别墅营造的就是体面,就是生活方式的高人一筹,所以楼主首先要从挖掘别墅的文化价值入手,给项目新的形象。
2、后期的产品规划做好差异性,千万不要出现内部打架的局面。双拼别墅难卖,那是因为你没有连排别墅,有高压线,当初就应该让其规划成景观,由此可见你们的建筑规划肯定是没有什么经验的公司,建议你将高压区的受影响的 别墅推倒重来,改为景观,同时此举也会为你们创造新闻价值点,说实话,一栋别墅的建安成本很有限,但由此给你带来严重的市场形象,那就得不偿失了。
3、从营销方面而言,你的营销模式也不宜效仿公寓,卖不动就降低价格,此举不合适,你应该找好客群定位,把握他们的心理需求,然后从客户的需求对项目进行诉求,这样才能引起客户的共鸣,带来人气,带来销售。

简单说这几句。
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两个相爱的人一个幸福的家 ,在人生四季里,慢慢变老

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发表于 2007-8-4 20:57 |显示全部帖子
谢谢
我们是代理公司,之前是开发商自己规划设计的,现在已是现房了,从新规划是不可能,再说新规划要报审的啊,
我是这么做的
1、从新定位为最具有投资空间的别墅,从新锁定客户群。
2、从调价后对已购客户做个回访,让他们认为买的确实是升值了,让他们做个好宣传
3、利用到二手市场调研,寻找投资客。
不知道这样想法是否行?

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发表于 2007-8-4 21:48 |显示全部帖子
首先要说明的是别墅的客户群体是定向的,不是你所说的投资型的,从新定位是需要的;
二者、买别墅的客户考虑的是环境,升值也是次要的,多半是自住;
三、规划不可以改就找卖点,再差的项目都有自己的卖点,就看你们是不是找得到。
先就说这么多了
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发表于 2007-8-5 09:24 |显示全部帖子
别墅嘛  就是要做文化  2楼说得很对

卖点嘛  肯定是有的  看你会不会找  4楼说得也很对

我看嘛  定位很重要   针对暴发户   就做点假文化   
                             针对小老板(80后)    就做点新概念
                             针对懂别墅的    就按2楼说的推倒重来  把景观做好

   

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发表于 2007-8-5 09:33 |显示全部帖子
建议针对80后的小老板  做点居住方式新概念  生活方式新格调

凸显这群人的与众不同   彰显这群人的跳跃思维   比如什么"郊区PARDY"生活啊  "我的小隐居所"啊   文案要写得直指他们的心灵(用他们的语言)  推广要不拘一格(用他们喜欢的方式)

暂时就这些   仅供参考  呵呵
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发表于 2007-8-5 09:57 |显示全部帖子
我觉得这不是概念不概念的问题,谁也不会仅仅因为概念去购买你的别墅。
你定位为投资型别墅,你准备卖给谁,人家买了之后租给谁?
你要分析的不是项目本身地块如何如何,认真分析一下那群人吧,他们迫切需要解决的问题就是你的定位!
有河没有湖,社区规划又不是按照别墅规划的,直接用广告炒做风险太大了,那些没有支持点的广告其实一点作用都没有。

插个广告
房地产策划群:28341095 
本群定位为专业讨论+同行交友+资源共享,现所剩位置不多。本群空间有限,经理以下的就不要加了,单纯为了求助的也不要加了,删来删去太麻烦……

[ 本帖最后由 〓飞天灵狐〓 于 2007-8-5  10:32 编辑 ]

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发表于 2007-8-5 10:05 |显示全部帖子
以前在河北邯郸遇到过这么一件事情,我个人感觉你的广告宣传攻势没做好,或许地区差异吧,那个项目在邯郸市的县区里,离市区也是40多分钟把,不过卖的很不错,他打造的就是一个郊区别墅,满足一部分30-----40岁的,钱不是很多,却想要个别墅的这种人的心态,在市里设了办事处,做了广告宣传,当客户多了,一些卖不了的房子,也会有人买,关键是销控的问题,再就是你说的,把好位置和不好的位置差价拉大一点,人的心理是--别墅价格太低就不是好别墅。个人的一点想法,526053394QQ
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发表于 2007-8-5 10:05 |显示全部帖子
我可能不能很好的回答你,但是我在义乌做过一个案例,在东阳的一个镇上项目是,这个位置相当的差,没水、小区没规划过,70多栋房子都是连体的。

       而且项目也是推过两次的项目,但是经过我们今年的三个月强势推广结果卖的相当的好。

       总结有几个:

1、这里离义乌要35公里,对于义乌这样一个不是很大的城市来说,已经是一个很远的距离。但是我们解决这个问题就是拼命的营造“城市扩张,该镇就是义乌后花园”的概念。

2、如果要说项目有优势,那么什么优势都没有,唯一的优势是价格。我们就抓住了这个特点,大大宣传,目前义乌城区的房价要6000左右,我们的单价比义乌套房还便宜。而且从中价格利用了低开高走的策略,把折扣运用的淋漓尽致。

3、卖项目,先卖环境。我看楼上所说,那么他们项目还是有卖点的,有湖啊、有水啊……这都是别墅最好的卖点。我们当时项目什么都没有,那怎么办?我们就不断的重复项目所在地的区位优势,因为他是全国少有的一个影视文化旅游城,这里就不多说,怎么卖这个大家比我都知道。然后我们制作了相关的优惠措施,就好象做商业地产一样,这个很关键,否则买这里什么都没有,冷清的让人感觉不到快乐和有家的感觉。

4、在客户的选择上我们做了广泛的调查,最终得出,我们不卖给东阳人,只卖给义乌人,而且义乌人也不是说什么人都卖,我们卖给一些团队,一些组织,比如老外的商会等等,最后很多人都来洽谈合作的事情,哈哈。就是用优惠和奖金刺激他们,然后给他们一些MM……同时在寻找客户方面我们很好的利用了老客户介绍客户的策略,在好处费上做的很好,就好象做传销一样。

5、我认为,我们这个团队的优势也是成功的一个关键,从销售员都是很老板讲方言,不讲普通话。这是一个很好的措施,让义乌人在异乡感觉到快乐和家。

        我说完我自己的案例,不知道你能不能体会到什么,毕竟地方不一样,操盘的思路是不一样的。

[ 本帖最后由 义乌侬 于 2007-8-5  10:07 编辑 ]
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绿荫如云 + 1 + 3 + 3 很有特色的一个案例

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源于中国市场之都——义乌,致力于组市、兴市、成市繁荣市场。

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发表于 2007-8-5 10:28 |显示全部帖子
两点:
一、找准客户群。
二、针对客户群的心理造势,利用广告等手段展现小区已有的环境、价值等资源的实体优势;利用销售促进、特殊的销售方式、销控等方式,营造销售氛围。
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