520fly

本案离湖不到1.5公里,东北面沿河,但不是湖.小区景观不是按别墅的要求设计规划的.面积较大,目前交通不是很方便,离市区开车要40分钟,
现已出独幢别墅,但双拼别墅难出售,因为面积和独幢差不多,旁边还有高压线,特点是单价较低,但还是无人问,
各位朋友给点意见

[ 本帖最后由 绿荫如云 于 2007-8-5  14:20 编辑 ]

山高人为峰

请问当初规划做别墅，你的产品的价值点在哪里？是人为创造的价值为主，还是自然价值为主？当然，这句话可能是多余的，没有自然的别墅不能称为别墅！
从楼主提供的信息，临河，近湖的项目特点，符合了水韵别墅的要求，除此以外，你的项目还有什么价值点？
做别墅，和普通商品房不一样，如果以无知者无畏的态度操作，那多半会死的很难看！
别墅一般是价格越降越难卖，所以单价越低，反而无人问津就很正常了。

对于你的项目，个人觉得应该从以下几个方面去考虑考虑。
1、项目的价值形象树立趋向明显，如果仅仅是强调水文化，作为别墅的生活者而言，显得单调。别墅营造的就是体面，就是生活方式的高人一筹，所以楼主首先要从挖掘别墅的文化价值入手，给项目新的形象。
2、后期的产品规划做好差异性，千万不要出现内部打架的局面。双拼别墅难卖，那是因为你没有连排别墅，有高压线，当初就应该让其规划成景观，由此可见你们的建筑规划肯定是没有什么经验的公司，建议你将高压区的受影响的 别墅推倒重来，改为景观，同时此举也会为你们创造新闻价值点，说实话，一栋别墅的建安成本很有限，但由此给你带来严重的市场形象，那就得不偿失了。
3、从营销方面而言，你的营销模式也不宜效仿公寓，卖不动就降低价格，此举不合适，你应该找好客群定位，把握他们的心理需求，然后从客户的需求对项目进行诉求，这样才能引起客户的共鸣，带来人气，带来销售。

简单说这几句。

520fly

谢谢
我们是代理公司,之前是开发商自己规划设计的,现在已是现房了,从新规划是不可能,再说新规划要报审的啊,
我是这么做的
1、从新定位为最具有投资空间的别墅，从新锁定客户群。
2、从调价后对已购客户做个回访，让他们认为买的确实是升值了，让他们做个好宣传
3、利用到二手市场调研，寻找投资客。
不知道这样想法是否行？

cjzr1314

首先要说明的是别墅的客户群体是定向的，不是你所说的投资型的，从新定位是需要的；
二者、买别墅的客户考虑的是环境，升值也是次要的，多半是自住；
三、规划不可以改就找卖点，再差的项目都有自己的卖点，就看你们是不是找得到。
先就说这么多了

wohenai

别墅嘛  就是要做文化  2楼说得很对

卖点嘛  肯定是有的  看你会不会找  4楼说得也很对

我看嘛  定位很重要   针对暴发户   就做点假文化   
                             针对小老板(80后)    就做点新概念
                             针对懂别墅的    就按2楼说的推倒重来  把景观做好

   

wohenai

建议针对80后的小老板  做点居住方式新概念  生活方式新格调

凸显这群人的与众不同   彰显这群人的跳跃思维   比如什么"郊区PARDY"生活啊  "我的小隐居所"啊   文案要写得直指他们的心灵(用他们的语言)  推广要不拘一格(用他们喜欢的方式)

暂时就这些   仅供参考  呵呵

〓飞天灵狐〓

我觉得这不是概念不概念的问题，谁也不会仅仅因为概念去购买你的别墅。
你定位为投资型别墅，你准备卖给谁，人家买了之后租给谁？
你要分析的不是项目本身地块如何如何，认真分析一下那群人吧，他们迫切需要解决的问题就是你的定位！
有河没有湖，社区规划又不是按照别墅规划的，直接用广告炒做风险太大了，那些没有支持点的广告其实一点作用都没有。

插个广告
房地产策划群：28341095　
本群定位为专业讨论＋同行交友＋资源共享，现所剩位置不多。本群空间有限，经理以下的就不要加了，单纯为了求助的也不要加了，删来删去太麻烦……

[ 本帖最后由 〓飞天灵狐〓 于 2007-8-5  10:32 编辑 ]

香烟爱上嘴唇

以前在河北邯郸遇到过这么一件事情，我个人感觉你的广告宣传攻势没做好，或许地区差异吧，那个项目在邯郸市的县区里，离市区也是40多分钟把，不过卖的很不错，他打造的就是一个郊区别墅，满足一部分30-----40岁的，钱不是很多，却想要个别墅的这种人的心态，在市里设了办事处，做了广告宣传，当客户多了，一些卖不了的房子，也会有人买，关键是销控的问题，再就是你说的，把好位置和不好的位置差价拉大一点，人的心理是--别墅价格太低就不是好别墅。个人的一点想法，526053394QQ

义乌侬

我可能不能很好的回答你，但是我在义乌做过一个案例，在东阳的一个镇上项目是，这个位置相当的差，没水、小区没规划过，70多栋房子都是连体的。

       而且项目也是推过两次的项目，但是经过我们今年的三个月强势推广结果卖的相当的好。

       总结有几个：

1、这里离义乌要35公里，对于义乌这样一个不是很大的城市来说，已经是一个很远的距离。但是我们解决这个问题就是拼命的营造“城市扩张，该镇就是义乌后花园”的概念。

2、如果要说项目有优势，那么什么优势都没有，唯一的优势是价格。我们就抓住了这个特点，大大宣传，目前义乌城区的房价要6000左右，我们的单价比义乌套房还便宜。而且从中价格利用了低开高走的策略，把折扣运用的淋漓尽致。

3、卖项目，先卖环境。我看楼上所说，那么他们项目还是有卖点的，有湖啊、有水啊……这都是别墅最好的卖点。我们当时项目什么都没有，那怎么办？我们就不断的重复项目所在地的区位优势，因为他是全国少有的一个影视文化旅游城，这里就不多说，怎么卖这个大家比我都知道。然后我们制作了相关的优惠措施，就好象做商业地产一样，这个很关键，否则买这里什么都没有，冷清的让人感觉不到快乐和有家的感觉。

4、在客户的选择上我们做了广泛的调查，最终得出，我们不卖给东阳人，只卖给义乌人，而且义乌人也不是说什么人都卖，我们卖给一些团队，一些组织，比如老外的商会等等，最后很多人都来洽谈合作的事情，哈哈。就是用优惠和奖金刺激他们，然后给他们一些MM……同时在寻找客户方面我们很好的利用了老客户介绍客户的策略，在好处费上做的很好，就好象做传销一样。

5、我认为，我们这个团队的优势也是成功的一个关键，从销售员都是很老板讲方言，不讲普通话。这是一个很好的措施，让义乌人在异乡感觉到快乐和家。

        我说完我自己的案例，不知道你能不能体会到什么，毕竟地方不一样，操盘的思路是不一样的。

[ 本帖最后由 义乌侬 于 2007-8-5  10:07 编辑 ]

好事成双

两点：
一、找准客户群。
二、针对客户群的心理造势，利用广告等手段展现小区已有的环境、价值等资源的实体优势；利用销售促进、特殊的销售方式、销控等方式，营造销售氛围。