经济式别墅如何销售?

520fly

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本案离湖不到1.5公里,东北面沿河,但不是湖.小区景观不是按别墅的要求设计规划的.面积较大,目前交通不是很方便,离市区开车要40分钟,
现已出独幢别墅,但双拼别墅难出售,因为面积和独幢差不多,旁边还有高压线,特点是单价较低,但还是无人问,
各位朋友给点意见

[ 本帖最后由 绿荫如云 于 2007-8-5  14:20 编辑 ]

山高人为峰

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请问当初规划做别墅，你的产品的价值点在哪里？是人为创造的价值为主，还是自然价值为主？当然，这句话可能是多余的，没有自然的别墅不能称为别墅！
从楼主提供的信息，临河，近湖的项目特点，符合了水韵别墅的要求，除此以外，你的项目还有什么价值点？
做别墅，和普通商品房不一样，如果以无知者无畏的态度操作，那多半会死的很难看！
别墅一般是价格越降越难卖，所以单价越低，反而无人问津就很正常了。

对于你的项目，个人觉得应该从以下几个方面去考虑考虑。
1、项目的价值形象树立趋向明显，如果仅仅是强调水文化，作为别墅的生活者而言，显得单调。别墅营造的就是体面，就是生活方式的高人一筹，所以楼主首先要从挖掘别墅的文化价值入手，给项目新的形象。
2、后期的产品规划做好差异性，千万不要出现内部打架的局面。双拼别墅难卖，那是因为你没有连排别墅，有高压线，当初就应该让其规划成景观，由此可见你们的建筑规划肯定是没有什么经验的公司，建议你将高压区的受影响的 别墅推倒重来，改为景观，同时此举也会为你们创造新闻价值点，说实话，一栋别墅的建安成本很有限，但由此给你带来严重的市场形象，那就得不偿失了。
3、从营销方面而言，你的营销模式也不宜效仿公寓，卖不动就降低价格，此举不合适，你应该找好客群定位，把握他们的心理需求，然后从客户的需求对项目进行诉求，这样才能引起客户的共鸣，带来人气，带来销售。

简单说这几句。

520fly

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谢谢
我们是代理公司,之前是开发商自己规划设计的,现在已是现房了,从新规划是不可能,再说新规划要报审的啊,
我是这么做的
1、从新定位为最具有投资空间的别墅，从新锁定客户群。
2、从调价后对已购客户做个回访，让他们认为买的确实是升值了，让他们做个好宣传
3、利用到二手市场调研，寻找投资客。
不知道这样想法是否行？

cjzr1314

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首先要说明的是别墅的客户群体是定向的，不是你所说的投资型的，从新定位是需要的；
二者、买别墅的客户考虑的是环境，升值也是次要的，多半是自住；
三、规划不可以改就找卖点，再差的项目都有自己的卖点，就看你们是不是找得到。
先就说这么多了

wohenai

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别墅嘛  就是要做文化  2楼说得很对

卖点嘛  肯定是有的  看你会不会找  4楼说得也很对

我看嘛  定位很重要   针对暴发户   就做点假文化   
                             针对小老板(80后)    就做点新概念
                             针对懂别墅的    就按2楼说的推倒重来  把景观做好

   

wohenai

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建议针对80后的小老板  做点居住方式新概念  生活方式新格调

凸显这群人的与众不同   彰显这群人的跳跃思维   比如什么"郊区PARDY"生活啊  "我的小隐居所"啊   文案要写得直指他们的心灵(用他们的语言)  推广要不拘一格(用他们喜欢的方式)

暂时就这些   仅供参考  呵呵

〓飞天灵狐〓

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我觉得这不是概念不概念的问题，谁也不会仅仅因为概念去购买你的别墅。
你定位为投资型别墅，你准备卖给谁，人家买了之后租给谁？
你要分析的不是项目本身地块如何如何，认真分析一下那群人吧，他们迫切需要解决的问题就是你的定位！
有河没有湖，社区规划又不是按照别墅规划的，直接用广告炒做风险太大了，那些没有支持点的广告其实一点作用都没有。

插个广告
房地产策划群：28341095　
本群定位为专业讨论＋同行交友＋资源共享，现所剩位置不多。本群空间有限，经理以下的就不要加了，单纯为了求助的也不要加了，删来删去太麻烦……

[ 本帖最后由 〓飞天灵狐〓 于 2007-8-5  10:32 编辑 ]

香烟爱上嘴唇

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以前在河北邯郸遇到过这么一件事情，我个人感觉你的广告宣传攻势没做好，或许地区差异吧，那个项目在邯郸市的县区里，离市区也是40多分钟把，不过卖的很不错，他打造的就是一个郊区别墅，满足一部分30-----40岁的，钱不是很多，却想要个别墅的这种人的心态，在市里设了办事处，做了广告宣传，当客户多了，一些卖不了的房子，也会有人买，关键是销控的问题，再就是你说的，把好位置和不好的位置差价拉大一点，人的心理是--别墅价格太低就不是好别墅。个人的一点想法，526053394QQ

义乌侬

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我可能不能很好的回答你，但是我在义乌做过一个案例，在东阳的一个镇上项目是，这个位置相当的差，没水、小区没规划过，70多栋房子都是连体的。

       而且项目也是推过两次的项目，但是经过我们今年的三个月强势推广结果卖的相当的好。

       总结有几个：

1、这里离义乌要35公里，对于义乌这样一个不是很大的城市来说，已经是一个很远的距离。但是我们解决这个问题就是拼命的营造“城市扩张，该镇就是义乌后花园”的概念。

2、如果要说项目有优势，那么什么优势都没有，唯一的优势是价格。我们就抓住了这个特点，大大宣传，目前义乌城区的房价要6000左右，我们的单价比义乌套房还便宜。而且从中价格利用了低开高走的策略，把折扣运用的淋漓尽致。

3、卖项目，先卖环境。我看楼上所说，那么他们项目还是有卖点的，有湖啊、有水啊……这都是别墅最好的卖点。我们当时项目什么都没有，那怎么办？我们就不断的重复项目所在地的区位优势，因为他是全国少有的一个影视文化旅游城，这里就不多说，怎么卖这个大家比我都知道。然后我们制作了相关的优惠措施，就好象做商业地产一样，这个很关键，否则买这里什么都没有，冷清的让人感觉不到快乐和有家的感觉。

4、在客户的选择上我们做了广泛的调查，最终得出，我们不卖给东阳人，只卖给义乌人，而且义乌人也不是说什么人都卖，我们卖给一些团队，一些组织，比如老外的商会等等，最后很多人都来洽谈合作的事情，哈哈。就是用优惠和奖金刺激他们，然后给他们一些MM……同时在寻找客户方面我们很好的利用了老客户介绍客户的策略，在好处费上做的很好，就好象做传销一样。

5、我认为，我们这个团队的优势也是成功的一个关键，从销售员都是很老板讲方言，不讲普通话。这是一个很好的措施，让义乌人在异乡感觉到快乐和家。

        我说完我自己的案例，不知道你能不能体会到什么，毕竟地方不一样，操盘的思路是不一样的。

[ 本帖最后由 义乌侬 于 2007-8-5  10:07 编辑 ]

好事成双

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两点：
一、找准客户群。
二、针对客户群的心理造势，利用广告等手段展现小区已有的环境、价值等资源的实体优势；利用销售促进、特殊的销售方式、销控等方式，营造销售氛围。