520fly

我也想过９楼的想法，因为我这里有一些外企公司在这里办厂，上海长江集团公司就在离我们小区不到１公里的地方有个科研项目，但是我不知道如何获得他们联系方式，或者说如何说服他们来购这里房子．我觉得科研项目应该是需要的人才应该都是有品位的，高学历或者国外人才都有的，但是就是不知道怎么运用它，

oOkevinOo

引用:

原帖由 〓飞天灵狐〓 于 2007-8-5  09:57 发表
我觉得这不是概念不概念的问题，谁也不会仅仅因为概念去购买你的别墅。
你定位为投资型别墅，你准备卖给谁，人家买了之后租给谁？
你要分析的不是项目本身地块如何如何，认真分析一下那群人吧，他们迫切需要解决的问题就是你的定位！
有河没有湖，社区规划又不是按照别墅规划的，直接用广告炒做风险太大了，那些没有支持点的广告其实一点作用都没有。

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本群定位为专业讨论＋同行交友＋资源共享，现所剩位置不多。本群空间有限，经理以下的就不要加了，单纯为了求助的也不要加了，删来删去太麻烦……

(谈引用的内容:说了这么多价值就是0,纯属就是废话,如果仁兄也是在所广告的群里的话,可想而知其水平不过尔尔..)

我想了几点,看对LZ有没有帮助:
1,定义的错误,对于别墅项目本身来说,赋予一个LZ所谓的"经济别墅"的概念,本身就是错误的.别墅作为非普通的住宅产品,本来就不是以价格为主导因素.甚至可以从某种意义说产品是住宅市场上的奢侈品,你把奢侈品上打上"经济"的烙印,除了降低本身项目的品质外,没有什么实际意义.
2,对于实际问题如高压线,景观问题....这肯定是一个必须解决的问题,高压线入地,增加修改景观的费用可以从产品提高售价中获得.其他细节问题也非常值得考虑:车位问题,会所问题,物业服务的问题.......
3,对于产品实际价格高低的安排.应该倾向于项目整体想象包装,做到项目形象的总体性平行,而价格以产品的区别如独栋.双拼,叠拼做到有差异.
4,营销推广.同意#9的.

wei780420

楼主对项目说的有点不清楚.看过上面很多人的回复,我想那根本帮不了你,本人一直从事别墅销售,很多案子卖得很艰辛.有空把我现在售的案子给你看看.你目前的案子,看你说的,独栋很好卖.如果是这样你也根本不用担心了.双拼先封了吧,独栋去化差不多时,提价推双拼,拉开独栋与双拼的客户层次,要不你永远没法卖.另我一般推双拼时,会告诉业务员,双拼跟独栋别墅仅仅少一面采光通风,为了一面的采光通你要花上1.5倍的价格,而里面居住差异并不大.还有个问题,就是产品价值体现,这说起来就多了,我想你比我们更了解你的个案价值在哪里.

〓飞天灵狐〓

１２楼
１、我没搞清楚那个经济型别墅是从哪来的，我只看到个投资型别墅。
２、项目景观没有按照别墅的要求做，这是硬伤。景观能不能修改这要看他们与开发商的沟通，想让开发商再掏钱，难度很大。（如果真的修改好了，项目牛了，还找代理公司干啥）
３、不知道你是怎么理解广告的。但靠包装就能把形象建立起来了？别自欺欺人了！当然如果热衷烧钱，使劲轰广告，使劲塑造城市发展方向，也有可能把房子卖出去。

１３楼说的办法可以试试

[ 本帖最后由 〓飞天灵狐〓 于 2007-8-5  14:15 编辑 ]

wei780420

版主要我深入,我就说说我以前的个案处理吧.当然里面有忽悠成份,但我说的一般客户都认同
1.全国有商品房约1.2亿套,但只有二千万不到的是90M2以上面积的,所以再算一下300平米左右的房子,那差不多仅占总量的1-2%左右,随着国家的政策控制,这个比例会越来越小
2.我们目前当地算300人有能力购别墅,但这个数量在不断增加.就我个人而言,现在年收入20万,那十年后我就能买得起这别墅,但到时肯定买不起,因为象我这样的人有很多,(别墅不会增加,如果都在增加,那全国人民每个人都将住别墅).所以到时只有通过价格来调节.
3.地段的不可复制性,没有两块地是一样的,如果找不到其他的,你有水那也好啊.城市蓝带管理,以后造房子,你至少得离水500米到1000米,这是为了不使城市水源受污,所以你到时找一个靠水的房子都找不到.
4.农村城市化,以后绝大多数靠城市的地将并入城市,所以到时你就知道想找一块清净的地有多难
5.有样东西是你花多少钱都买不到的,那就是健康.城市里的灰尘,噪声等等,我说你在我们这地方住你多活十年你信吗?
太多了,还有很多,楼主也可以找啊

oOkevinOo

部分同意#15楼的意见.
1,以稀缺为卖点,呵呵,同意,国内已经停止别墅用地,且在收入增加产品减少且不可再生等同于未来升值.但是对于"全国有商品房约1.2亿套,但只有二千万不到的是90M2以上面积"说法这个值得推敲...
2,以健康,生态,绿色,环保为卖点,同意.
3,独栋好卖,先封双拼,待大部分去化,再提价推双拼...此点待考虑.
因为: 独栋=>双拼价格是由高=>低 在双拼已经推出的情况,又实现封盘再解封,由于别墅客户比较偏窄,且如独栋首先去化,其的销售价格可能会令双拼的定价比较尴尬,而且这样是否是在实际操作中比较困难?更何况在别墅的销售中,价格因素的影响又比住宅销售中又小得多,在客户本不认同的情况下,靠提价的饥渴营销来推广,其实际作用非常的怀疑.

本人坚持认为,营销手段在项目中固然重要,但是一个旺销的项目其根本是由其本身项目产品杰出的人性化设计和优良的产品质量来决定的.所以我对这个项目的建议重点是在成本可控的情况下改良产品及项目本身(增加步入式花园,电线入地,引入高档物业服务).套用房策的一句话"别墅销售,成败于细节".

oOkevinOo

引用:

原帖由 〓飞天灵狐〓 于 2007-8-5  14:12 发表
１２楼
１、我没搞清楚那个经济型别墅是从哪来的，我只看到个投资型别墅。
２、项目景观没有按照别墅的要求做，这是硬伤。景观能不能修改这要看他们与开发商的沟通，想让开发商再掏钱，难度很大。（如果真的修改好了，项目牛了，还找代理公司干啥）
３、不知道你是怎么理解广告的。但靠包装就能把形象建立起来了？别自欺欺人了！当然如果热衷烧钱，使劲轰广告，使劲塑造城市发展方向，也有可能把房子卖出去。

１３楼说的办法可以试试

1,视力问题.
2,唇亡齿寒.
3,理解能力的问题

〓飞天灵狐〓

本人坚持认为,营销手段在项目中固然重要,但是一个旺销的项目其根本是由其本身项目产品杰出的人性化设计和优良的产品质量来决定的.所以我对这个项目的建议重点是在成本可控的情况下改良产品及项目本身(增加步入式花园,电线入地,引入高档物业服务).套用房策的一句话"别墅销售,成败于细节".

项目没问题还用营销吗？
天安门要卖，喊一嗓子就可以了！

520fly

交个朋友，向你取点经咋样
呵呵，我的ＱＱ：731269680
希望你答应我请求

周晓华

各位的发言都很精彩