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莫过于开发新区CBD建设及西部山前区整体开发

weilanjuezi

2007年，该市90平方米以下户型仅占总套数的25%，住房结构调整力度尚不明显。与此同时，省城房地产市场开发量大，在建工程量大，使得省城楼市呈现供大于求的局面。

据统计，2007年合肥市共有房地产开发企业937个，开发项目只有554个，这意味着近一半的企业没有项目可做。去年，该市完成房地产投资373.6亿元，其中住宅投资276.5亿元，与上年同比增长41.82%、27.87%。开发企业投入资金中，国内贷款占16%；利用外资占1.25%；自筹资金占24%；收取定金、预付款和个人按揭借款占58.6%，个人按揭占到了房地产开发企业资金来源的一半以上。有关人士指出，目前合肥房地产开发企业自有资金率不足25%，依赖银行资金贷款和个人按揭占近50%，融资能力和抗风险能力都很低。

2007年，该市商品房全年施工面积累计为3331.3万平方米，其中住宅2705.13万平方米，同比增长34.79%、35.33%；新开工面积1615.32万平方米，其中住宅1285.5万平方米，同比增长36.15%和31.4%。去年，该市商品房销售面积为1028.78万平方米，其中住宅面积为918.4万平方米，楼市呈现供大于求的局面。

2007年，合肥市商品房销售中90平方米以下住宅套数占总比24.7%，比上年同期增长6%；144平方米以下的普通商品房套数占总比60.9%，与上年同比下降3%。据分析，由于建设周期的原因，省城90平方米以下的小户型上市量依然偏少。随着施工周期的结束，预计2008年下半年小户型住宅将会集中上市，住房结构有所改变。

与此同时，该市住房价格稳中有升，商品房平均价格为3548元/平方米，住宅均价为3343元/平方米，与上年同比分别上涨3.06%、5.7%。据统计，2500元/平方米以下的商品住宅占总套数的11.8%，占总面积的14.1%；3000元/平方米以下占总套数的22.9%，占总面积的23.2%；4000元/平方米以下占总套数的47.39%，占总面积的45.67%；5000元/平方米以下占总套数的15.5%，占总面积的14.24%；5000元/平方米以上占总套数的2.4%，占总面积的2.7%。

税收增加、五年期限的控制、商品住房房价增长等，造成省城二手房市场低迷。2007年，该市二手房市场全年总成交面积为129.37万平方米，其中住宅面积为107万平方米，与上年同期相比分别下降20%、1.7%。不过，成交价格也有所上升，去年该市二手房成交平均价格为3016.6元/平方米，其中住宅平均价格为2871.3元/平方米，同比增长17.58%、9.9%。

[ 本帖最后由 weilanjuezi 于 2008-1-17  09:18 编辑 ]

乐陶然

1、上半年中景·盛世长安一期开盘，几百人排队抢购的“购房恐慌”、“再不买就买不起房”，一年内均价上涨近2000元/平米。
2、金正·缔景城毛坯房均价8800元/平米遭富豪热捧，随后其最低套价300万的9号公馆耀世震撼桥西！
3、后半年两宗协议出让土地没有出现新地王。
4、后半年持币观望现象严重，各开发商开始控制房源，等待明年房地产的春天。
5、预计明年3月还有大量楼盘的后续房源会集中上市！
……

        民生置地房地产营销顾问

曾听风吟

据统计，今年1月—9月，全市房地产开发投资8.76亿元，比去年同期增长15.8%，占全社会固定资产投资总金额的10.3%；怀化城区商品房住宅平均价格为1268元/平方米，低于全国全省平均水平，比其他地州市商品住宅价格低500元左右。市本级商品房预售许可面积99.25万平方米，同比增长35.7%，商品房销售金额9.8亿元，交易面积86.1万平方米，同比增长78.4%，增长速度为历年之最。二手房成交面积28.5万平方米，成交金额2.8亿元。 2006年，全市有3万多城镇居民住房条件得到了改善，城镇居民人均住房面积从1998年不足20平方米，跃升至2007年上半年的30.5平方米，高于全国全省平均水平。

目前，怀化房地产市场快速发展的过程中，湖天、城中、河西、铁北、城东、中方六个板块渐成规模并逐步形成了区域发展的特色。

那么，2007年怀化楼市是个啥样呢？



湖天：打造怀化居家生活的首选之区


湖天板块作为怀化房地产开发最为成熟的区域，无论是开发规模、配套成熟度还是所吸引的投资，都保持着良好的势头，因此也奠定了楼市板块中住宅“龙头老大”的地位。从早期市场情况看，住宅区的建设对启动湖天板块起了很大作用。湖天的天星东路、环城路的建设等市政配套的高标准和突飞猛进，周边学校、医院、体育馆、博物馆等成熟的生活配套和生活条件为湖天营造了具有适合居住的文化氛围，交通、购物、医疗、教育……在这里，生活的各方面都能得到怀化范围内高标准的满足。从较早的世纪花园、牡丹花园到今天的天龙御园、锦绣山河、鲁班雅苑、华厦湖天造城运动，这里一直引领着怀化楼市住宅建设之新风，为怀化房地产市场抹下了浓墨重彩的一笔。

目前正在建设和销售的楼盘都是住宅项目，它们分别是天龙御园、锦绣山河、锦绣湘维、鲁班雅苑、华厦湖天、云龙家园、湖天一色东苑楼、世纪花园主楼等等。


城中：普通物业越来越少


去年以来，城中板块商业地产风起云涌、大放异彩。府安琼天、西都银座、华天大酒店等巨舰级商业楼盘的成功运作，使城中板块的楼盘均价将会继续上升。由于城市中心土地资源越来越紧张，开发商更愿意在城中区域做商业地产、高档住宅，普通物业越来越少。而供应短缺和实际需求的存在而造成的城中均价继续上涨的趋势锐不可挡，个别楼盘还没开盘便被预定一空。

正在建设和销售的有鸿瑞国际商业广场、昌顺广场（电讯图书交易广场）、国际名品中心、东方商业中心、恒成·丽景、西部轮胎市场、香洲小区、铂金财富公馆、学林雅苑、武陵城顺天国际、提香庄园、景丽顺天财富大厦、银湾小区三期等等。


河西：商业氛围浓厚值得期待



    河西从一片不毛之地发展成为怀化市最大的专业市场商业集群，仅仅只用了十年时间。目前已形成建材、家电、家具、粮油、副食、陶瓷、百货、五金机电、家居装饰用品、药材等十大专业批发市场，商业物流中心的建成极大地推动着商品交易的繁荣，社会商品交易总额占据怀化市交易总量半壁江山。

    如今，河西正已更快的速度行驶在经济发展的快车道上，专业批发市场交易总额在不远的将来将占据怀化市社会商品交易总额的绝大部份，成为怀化名符其实的超级商业物流航母。

今年，对于该区域的住房价格而言，与主城区其他板块相比，目前也仍处于偏低状态。

目前在建的楼盘有德天广场、河西汽车配件市场、西部小商品市场、农副产品交易中心、河西汽配城、浙闽物资城、天庆商贸广场、中国轻纺城、西南副食干货调味品综合大市场（学府佳园）以及住宅项目紫园别墅群（原河西舞水生态家园）等等


城东：坐拥尊贵

这个区域最大的优势是一个价格的增值空间，还有人口密度较低，生活起来比较舒适，各项配套设施将来是所有板块中最完善的，产品类型也是在市场上较为领先的。

城东板块在买房人的心中一直局限在五溪广场区域，随着城市范围的不断扩大，城东的范围也在逐渐扩大。

目前正在销售和在建的楼盘有金溪房都、天赐福邸、东方新城、山水·阳光城（鹤城区公务员小区）等等。


铁北：价格稳步推进

    主要为城北铁路地区，为铁路单位的的聚集地，长期以怀铁房地产公司垄断这块市场，开发铁路职工住宅为主。开发比较成熟，以众多铁路小区为主，居住密集，居住氛围非常好，居住品质不断提升。由龙泉雅苑为开端，逐渐面向怀化市场开发高档住宅小区。由于铁路改革的影响，铁路福利房政策的取消，住房已经实行完全市场化，铁北市场是非常稳定和逐渐增长的板块。但随着铁路总公司的取消，铁路发展的限制，以及铁北土地供应的限制，这个板块增长潜力具有一定的发展限制，但每年固定的铁路职工需要及环城路的开通，该板块目前会处于平稳发展阶段，性价比和升值潜力将得到进一步提升。

    目前在建和销售楼盘有龙泉雅苑三期、新源里二期、新源里·菁华园、幸福家园等项目。


中方：走向“第一居所”

   中方之于怀化，就象浦东之于上海，中方生态城是中方县政府所在地，在怀化市“一体两翼”的总体规划上有着重要的地位。“生态立市”是中方的发展思路，目前该县在大力打造“蓝天、碧水、青山、绿地”工程，今后的中方生态城一定会成为怀化居民休闲的理想胜地，成为怀化别墅区的集中地。房屋均价相对来说是所有板块中最低的。

    目前在建的和销售的有锦绣中方·桃花源、南湖花园别墅区和万隆·维也纳森林别墅区

yifeng0929

广东 中山
2008年1月1日，中山市国土局对外公布了二手房地产交易所得税的调整规定：企业的二手房地产交易采取核定征收企业所得税的，企业所得税征收率由原3.3%调整为3%，个体商户及个人二手房地产交易采取带征收个人所得税的，个人所得税征收率由原3.3%、1%统一调整为3%。由数据可见，企业及个体工商户的二手房地产交易所得税下降了0.3%，而个人的二手房地产交易所得税却上升了2%。这是否是政府调控商品房的又一举措，引起了很多人的质疑。

黛儿小清茶

北京楼市：
   
    背景：贯穿于2007年的调控政策，改变了房地产行业发展20年来的“惯性”。贯穿于2007年的调控政策，改变了房地产行业发展20年来的“惯性”――― 到今年底，中国房地产市场长期以来投资过热、投机炒作严重、房价飙升的现象在一定程度上得到了遏制，百姓购房，再度进入观望期，毫无疑问，2007年是房地产行业的一道分水岭。

　　而今年政策出台之密集、力度之大，也前所未有。

　　当然，楼市“变奏曲”尚未定音，政府对于房地产市场的调控将一直是“进行时”，而非“过去时”。今年对房地产的宏观调控，也许会在明年显现出更大的威力。
而这，事关老百姓能否住得起房。

1、清算土地增值税  打击开发商大量囤集土地

关键词：2007年1月24日《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》出台后，土地增值税将执行四级超率累进税率，即土地增值税要视增值率的大小,采取分段计算应纳土地增值税税额的方式，对增值额超过扣除项目金额200%的，分别适用30%、40%、50%和60%的税率，不再全部按60%的税率计征。

点评：从2月1日起，房地产企业土地增值税的交纳将由先前的“预征制”转为实打实的“清算制”，在房价高位运行、“且调且涨”的背景下，2007年房地产税费调控的大幕由此开启。按照新的计税办法，项目开发的速度越慢、土地囤积的时间越长，企业就会支付更多的税款。

2、贷款利率接连五级跳  关注人群越来越密集

关键词：自2007年3月18日至2007年9月15日，金融机构一年期存款基准利率不断上调，一年期贷款基准利率从6.12%逐步提高到7.29%。央行决定从9月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，各方猜测年内将再次加息。

点评：明年元旦起，新的贷款利率将会执行。业内人士分析，目前加息的影响没有太多的体现，不过加息这个事情关键是其本身的延续性，此次加息的影响很有可能会在明年更多地体现出来。就目前来看，真正会受到影响的购房者主要有以下三种，一类是首付比例偏低的人群；另一类是贷款期限相对较长的人群；还有一类就是购房资金成本较高的人群。不少购房者为了减轻新利率标准下所产生的高利息负担，已经纷纷向银行提出提前还贷申请。

3、减少土地出让环节的优惠政策  抑制房地产市场投资过热

关键词：2007年6月27日出台《关于取消部分地方税行政审批项目的通知》。《通知》宣布取消《国家税务局关于印发〈关于土地使用税若干具体问题的补充规定〉的通知》第四条和第六条，即取消涉及基建项目以及房地产开发商的土地使用税优惠规定。同时，有关负责人也表示，对于土地转让环节的征税管理将加强。

点评：减少土地出让环节的优惠政策无疑将加大房地产开发商的开发成本，对我国目前房地产市场投资过热的情况会有一定的抑制作用。同时可以完善房地产的税收制度，加强监管力度。但是，本政策可能会产生更多的土地隐形转让并使开发商将该部分费用转嫁到房价中。

4、国家多渠道解决百姓住房困难  符合大众利益

关键词：2007年8月13日国家出台名称为：《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，《意见》明确要求，加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系，明确廉租屋制度是解决城市低收入家庭住房问题的主要途径。

点评：随着房价的不断上涨，城市居民的住房问题越来越突出。该文件首次提到把解决低收入家庭住房困难作为政府公共服务的一项重要职责，把住房看成了重要的民生问题，并提出了一些具体的规定，这无疑将有助于解决低收入家庭的住房困难问题。

5、首付提高至40%  平抑房价的好办法

关键词：2007年9月27日《中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》出台，《通知》规定，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例不得低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%；对已利用贷款购买住房又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高，具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定。

点评：此次出台房贷新政目的主要有三：降低银行房贷风险，缓解流动性过剩，保护各商业银行利益，防范金融风险；打击房地产市场的投机行为，保障自住性需求，平抑房价；降低房地产投资热度。首付门槛提高、利率上调，投资房地产的利润空间进一步被压缩，风险加大，对炒房者起到震慑作用，一定程度上抑制了投机性需求，短期内购房总需求有可能出现下降，从而起到打压房价的作用。

先发这么多^_^

[ 本帖最后由 黛儿小清茶 于 2008-1-21  11:53 编辑 ]

黛儿小清茶

5、首付提高至40%  平抑房价的好办法

关键词：2007年9月27日《中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》出台，《通知》规定，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例不得低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%；对已利用贷款购买住房又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高，具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定。

点评：此次出台房贷新政目的主要有三：降低银行房贷风险，缓解流动性过剩，保护各商业银行利益，防范金融风险；打击房地产市场的投机行为，保障自住性需求，平抑房价；降低房地产投资热度。首付门槛提高、利率上调，投资房地产的利润空间进一步被压缩，风险加大，对炒房者起到震慑作用，一定程度上抑制了投机性需求，短期内购房总需求有可能出现下降，从而起到打压房价的作用。

6、物权受到明文法律规定的保护  国人期盼已久
关键词：《中华人民共和国物权法》从2007年10月1日起实施，物权法规定：“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”

点评：物权法的颁布对于房地产行业的影响主要有以下六个方面：一、住宅70年产权到期后自动续期，提高了住宅类物业的内在价值。二、实行严格的土地管理制度。三、土地出让方式上有严格规定。四、拆迁补偿的规定维护了物权拥有者的利益，但可能会增加房地产开发的成本，延缓拆迁开发的速度。五、明晰小区公用部分的产权为规范房地产市场提供依据。

7、工业用地纳入招拍挂   土地转让更公平
关键词：2007年10月10日《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》出台，俗称（39号令）。该《规定》定于2007年11月1日起施行。《规定》明确将工业用地也纳入了招拍挂的范围，并明确如土地受让方未缴清全部土地出让价款，不得向其发放国有建设用地使用权证书。

点评：从某种意义上来看，39号令从更细致的层面规范土地市场，是对土地市场政策规范的一种补充，有助于规范土地招拍挂程序；打击囤积居奇、哄抬房价的行为；抑制土地出让过程中的权利寻租行为。

8、郑州停止返还开发商土地出让金  早就应该这样了

关键词：2007年10月23日《关于清理国有土地使用权出让收支优惠政策有关问题的通知》出台，该《通知》废除了关于土地投资的诸多“优惠”政策。

点评:《通知》是郑州市政府对国土资源部关于不得随意返还土地出让金规定的执行。这一规定旨在遏制地方政府在土地出让上的权利寻租以及为提高政绩变相压低成本吸引外资等行为从而防止国有土地贱价出让。同时，这一规定进一步增加了房地产开发商拿地的成本，提高了市场准入“门槛”。

9、商品房销售受监控  使得商品房的销售更加公开化透明化

关键词：2007年11月1日《商品房认购管理办法》出台，10月31日郑州市房管局就《商品房认购管理办法》的正式实施以及认购管理系统的启用召开新闻发布会。按照该办法，开发商要按照要求在售楼处设置和郑州房地产网上销售动态表一致的销售动态板，更加方便市民了解楼盘的销售状况。对于已拿到预售证的违规销售者，将被停止联机备案，而那些没有预售证的违规者，房管局将协调规划处等部门联合对其进行处理。

点评：《商品房认购管理办法》出台和认购管理系统启动之后消费者可以在郑州房地产网上查到商品房认购情况，一定程度上防止了制造楼市虚假热销供应紧张的恶意炒作行为，使得商品房的销售更加公开、透明，市场信息的对称性进一步加强，有助于引导消费者理性消费。

[ 本帖最后由 黛儿小清茶 于 2008-1-25  15:10 编辑 ]

lerichina

笔者昨天去华府天地看楼，售楼先生告知上海顶级楼王——华府天地顶层750平米豪宅，开价3亿，约40万元每平米，已大大超过世茂佘山庄园2.5亿的超级别墅，超过汤臣一品11万平米均价的顶级豪宅。

40万元，可以买一辆宝马5系和奥迪A6 了，也可以到琉璃博物馆买2件琉璃心了！

这才是奢侈品！


文章来源:http://blog.sina.com.cn/lerichina

rose3894095

悲情长沙商业地产之一
  虚拟人气全凭售后包租
在长沙，不少商业楼盘特别是部分专业市场在叫卖之初，先针对入场商家大抛橄榄枝，对招商租金给以巨幅优惠，零租金进场已不乏实例。有的市场甚至打出三年免租、五年免租的竞争牌来吸引商家入场经营！
售后包租成了强心剂
难道有人疯了？修起铺子白送人？究其原因，这一切的一切都始于市场人气的营造！对于零租金入场，各商家当然是趋之若鹜，只需交纳一定数量的入场保证金后，轻松入驻何乐而不为！大量的商家进场经营，随之而来的自然也是市场中一派欣欣向荣的景象。另一方面，高人气的聚积无疑成了商铺产权销售的强心剂。“商铺售后三年（五年）包租，每年铁定8％租金回报。”当售楼小姐绘声绘色地描绘出商铺的升值前景，加之眼见为实的商铺出租火爆现状，投资者动心了。
零租金招商虚假繁荣
从表面上看，开发商开出8％售后包租的收益率很高，但实际上，这部分回报并非来自真正繁荣的出租市场，其实就是投资者自己所付买房资金的抽成。用零租金招商形成虚假繁荣，造成人气，刺激投资者的升值美梦。试想，如果零租金的经营者几年后不再续约租房，买房人向谁要８％回报？分析开发商鼓吹的“售后包租”投资的种种诱惑，投资者一定要擦亮眼睛，不要落入圈套。
  悲情长沙商业地产之二
裙楼销售遭遇商气瓶颈
随着市场经济的发展，商住同楼成为房地产开发商所喜爱的房产开发模式，一方面住宅开发风险相对较小，收益相对较低，而商业项目则风险较大，一旦成功收益回报也较大，把这两者结合起来平衡风险和收益的商住楼越来越成为开发商们青睐的对象，但这种优势却不免成为开发商盲目跟风的由头。
商业裙楼经营惨淡
相信东汉名店和万代广场至今还记忆犹新，都以惨败的形式收场。另外，长沙好多建筑物，迄今为止其底商部分却迟迟没有动静，大幅大幅的招商广告贴满了二、三楼的铺面窗户，商铺无人问津。这些商业裙楼的空置量极大，尤其是他们二、三楼部分的商铺更是难以脱手。
氛围难成商铺难走
在观察中发现，这类商业裙楼都有一个共同的特点，就是他们通常并不处于繁华的商业地段，周围的环境无法形成一个强而有力的商业氛围。如果说这些商业裙楼的临街商铺还时常有路人光顾的话，其二、三楼的经营可谓是惨淡之极。由于商住同楼的开发模式出现的时间还不久，这种商业裙楼的许多弊端在初期都还没有显现出来，这也就难免导致开发商的盲目跟风。而如今，商业裙楼的空置率不断提高，一个又一个经营失败的教训提醒着人们，商业裙楼经营开发一定要谨慎。
哄抬楼价点起商铺虚火
将底楼的商铺事先囤积起来，待到上面的住宅都销售得差不多的时候，再将底楼的商铺楼价哄抬。这一招是不少商业地产，尤其是商住楼开发商所经常采用的一种手段，无形中将原本并不值那么多钱的商铺楼价炒高，再出手，使投资者在经营中才发现入不敷出，大呼上当。

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悲情长沙商业地产之三
虚高楼价影响投资
“早知道那是开发商耍的鬼手段，我才不会买下那套铺面呢，到现在租金根本上不去，所谓的投资回报简直太虚了！”一位在河西新外滩某大型购物商业广场买下了一套临街铺面的投资者连连后悔，那家商业广场甚至在地基都还没有完全打好的时候就开始将住宅部分销售出去，并以此作为商铺出售的杀手锏，将底楼的商铺房价哄抬很高。
背离价值入不敷出
囤积土地，等待地价上涨之后再拿来出售是不少开发商增值土地的一种投资手段，虽然国家政策对开发商这种行为有一定的限制，但是却不能限制开发商采用同样的手段囤积自己物业项目里的商铺。等商铺增值后再出售本来是一种无可争议的投资手段，但是利用住宅提升人气之机，将商铺楼价一涨再涨，使商铺的价格远远背离其价值，投资者在看到住宅已经销售得差不多时一心一意想到将来的人气有保证，忽略了商铺的性价比，往往在经营的过程中才发现根本入不敷出。
投资回报难以真正兑现
投资商铺，购房者最为关注的就是物业自身的升值和投资回报。近年来，长沙商业地产花样翻新，酒店、商铺“产权式”销售的模式在短短两三年内迅速被投资者接受。最吸引投资者、最具煽动性的，还是一个个产权式项目宣传的丰厚投资回报：“245％总投资回报率、180％月租比月供回报率、12.25％年投资回报率”“投资回报率高达15％”“保证×年收回成本”“一铺养三代”“自留物业作担保”……
高回报不切实际
在长沙的商铺大战中，这样的高回报率宣传可谓不胜枚举。但即使在商业氛围比较发达的上海、香港等地，商铺的投资回报率也不过8％。成都的投资环境，商业地产经营模式和理念上都与发达地区颇具差距，投资回报率为何轻易就达10％以上？商铺售价每平方米动辄上万元，而在销售过程中宣传、承诺了投资回报的项目又是否具备了兑现回报的能力和诚意？成都楼市无数回报落空或回报缩水的事实折射出了高投资回报率的不切实际，投资回报率并非商业地产的救市良方。
投资还看经营力
经历了一个个圈套、陷阱过后，投资者已经开始擦亮眼睛。投资商业地产，不单要看投资回报率的高低，更要考察租金的稳定性、开发商实力和后期经营能力、物业价格、区位、升值潜力等综合因素。开发商掩人耳目的财务技巧，用车库收益或自留部分物业担保投资回报、“售后包租”等卖铺噱头逐渐被投资者识破。看来，仅*一两句虚无缥缈的高额投资回报承诺，就想打动投资者的“营销时代”已经过去。接下来，产权式商铺救市之方不再是投资回报率，而是要*经营实力说话。
  悲情长沙商业地产之四
定位设计偏离市场
开发商都知道商业地产利润比住宅大得多，然而有的开发商却只看到其中的高回报，而看不见巨大的风险。
中南汽车世界体量数万平方米，刚开业的时候也很火爆，但是几个月之后变得冷冷清清，这是为何呢？专业人士认为，该商城所处位置并不是长沙人传统商业之地，周围区域也没有大型高档居住社区，在没有认真分析周围区域消费能力的情况下，就定位于汽车城。这样草率的定位最终导致了经营状况不理想。
这样的例子不在少数，因为商业地产的“销售对象”不是直接面向消费者，而是商家。如果开发商的定位设计不符合他们的要求，不考虑项目所在商圈里是否适合生存或再发展，以自我为中心想当然定位设计，后期招商经营当然要遭受巨大压力。
专业市场无序泛滥
近年来，伴随着建材、装饰、生资、电器等专业市场商圈的形成，专业市场作为一种用于自主经营或投资的商业地产模式在成都大量出现。一时间，各种依托于“专业”的商业地产项目纷纷上马，高喊着“低风险、高收益”“专业市场有政府政策支持、专业经营管理团队管理”等口号挂牌上市。
仅装饰建材市场，同一时段达到“井喷”，超过30万平方米的专业建材市场相继问世。甚至一些项目原本定位并非装饰建材的普通商铺，也因难抵专业市场的诱惑，后期转型为装饰建材城，全然不顾所处区位和市场空间。事实表明，越来越多的同类市场相继涌入，装饰城竞争态势已不容乐观。业内人士预计，未来5年内，成都将会出现上百万平方米的装饰建材商城。成都装饰市场将可能凸现“僧多粥少”的悲凉。
许多商业地产项目在开发经营的过程中，存在着一种奇特的现象：这些商业地产项目在前期都会以漂亮概念大肆炒作，但在进入经营阶段后却变得面目全非。
究竟是什么原因造成商业地产销售好经营难？某商业地产开发项目的负责人坦言，作为开发企业，对于商业经营了解不多，因此，商铺前期销售火热，但到了后期的经营阶段就明显杂乱无章。
是开发商不愿意去了解接受先进的经营管理理念吗？非也！一不愿透露名字的业内人士指出，商业项目的持续经营管理意识在商业地产开发领域还比较淡薄，反正已经赚足了钱，一些开发商并不在乎项目后期经营状况如何。大多只为应付，成立一个管理部门，工作就是清洁、保卫、收费。这样的部门对统一经营、策划促销、打造品牌等租务管理无疑是门外汉。没有专业经营管理，一个项目要想突出商业重围肯定是难上加难。
另外，长沙商业地产开发商流行的将商业物业化整为零的销售方式也为后期经营管理埋下了败笔。这样一来，造成产权多元，经营管理公司难以进行统一招商、统一经营管理。开发商这种做法，无形中将风险和责任转嫁给了一个个小业主。这些着眼于短期增值的散铺各自为政，谋求个人利益的最大化，而忽略商业项目整体定位的统一性，同时造成同一商场内不同商铺的经营效果悬殊，增加了风险。
规模优势不是MALL
据不完全统计，长沙目前在售或在建的购物中心体量超过5万平方米的项目不下5个！而大肆宣称MALL的商业地产项目更是遍及城市的各个区域甚至郊区，其关于MALL的命名和定义更是五花八门、莫衷一是。这些项目无疑都想以规模优势来实现MALL价值最大化，但是真正成功的MALL只凭一个“大”字就能取胜吗？
MALL特指规模巨大，集购物、休闲、娱乐、饮食等于一体，包括百货店、大卖场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心。不仅要占地面积大、停车场大、建筑规模大，更要各种业态齐全，行业多、店铺多、功能多，能够集购物、餐饮、休闲、娱乐于一体，让购物者充分体验“一站式”消费的乐趣。显然，一个成功的ShoppingMall或者大型购物中心除了宏大的商业空间规划、完善的功能配置外，还有一个根本的硬性条件，即庞大的目标市场消费群和商业辐射区域。一句话，Mall不是脱离客观商业及消费环境孤立存在的，它是特定商业空间中特定商业需求的产物，生搬硬造充其量是开发商心中的商业建筑，而不是日后成功经营的Mall或购物中心。
纵观长沙众多号称MALL的项目，多数是仅凭规模优势就想“MALL树底下好乘凉”。从其长期宣传内容来看，无非是引入某某世界500强、中国零售商业排行榜前三名等，避重就轻地制造招商假象把整个项目“填满”了。试想，家乐福、易初莲花、百佳超市、诺玛特……这些业态几乎相同的任何两家在一个项目里，相互抵消作用不会小于其所带来的聚合作用。更重要的是，因为MALL是一种多业态的集成，不仅仅是两三个大型超市就能带动和解决的。不能有效锁定庞大的消费群体，不能提供丰富的物质消费品，不能营造舒适的购物环境和多样性的消费内容，赋予更多的消费服务，这能叫MALL吗？