首先,这只是个总的投资估算表,而且其中很不详细,每项怎么来的都没说清楚,象大配套的费用一般是政府规定的,小配套和建安费各个地方的价格不太一样,一般调研可以得到.其他的软性成本和各项期间费用可以以上述各项费用的一个比例来确定.这个只是投资成本的估算表,而且土地的费用没有考虑契税和印花税.
如果你真要评估一个地价,应该有一个动态的计算过程.
上面的投资估算表只是第一步,然后第二步你要做一个投资时间表,确定开发过程中各项费用支出的时间结点,而且要估算投入的比例,一般那些软性成本在投资期等比例投资,象建安费用是以一个正态分布的上抛物线的比例支出的.土地的费用嘛就是和政府谈判支付进程的,如果钱少就一次支付了.
做完了上面两项就要考虑销售或者租凭阶段的收入支出了.
第三步通过市场研究确定价格,包括销售价格和租金,如果是持有一定时间后再出售的商业物业,则要考虑最后退出的资本化率(cap rate).确定了价格还要确定价格的增长速度.
价格确定了,再确定销售费用,以及税费,这个比例就去看国税总局的关于各个税的规定就可以了.
上面的销售费用和税是纵向的,然后你要和前面的成本时间表一样制定了一个销售(租赁)时间表.
制定好了上面4项就可以制作一个动态的现金流量表了.大致就是收入减去建设费用,减去销售费用和税费,最后就是你的净现金流,当然别忘了土地增值税.
用净现金流数据计算NPV,因为前面土地成本一项是空着0的,所以这个NPV就是你土地 价格上限了,这个价格已经包括了交易的税项了.
前面只是假设全部资金是自有的,还要考虑自有资金的投资回报率,那需要做一个资金筹措和使用表,同样也是需要动态的.
如果项目涉及到境外融资的,那融资的结构设计会更复杂,涉及的内容也更多,退出的方式会对收益有很大的影响.
