二手房转让个税8月1日起强征
二手房转让个税8月1日起强征
计算应纳税额时允许减除有关合理费用 商品房最高扣除限额为房屋原值的10％
■根据预测，8月1日开始北京市二手房总体销售量将再次得到抑制
北京何时开始全面征收个税话题，昨天终于尘埃落定。昨天下午，北京市地税局有关负责人表示，8月1日起，北京将执行国家税务总局下发《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》，所有地税局开始强制征收房产出售个人所得税，同时特别强调：个人所得税要与营业税、契税、土地增值税等税收一并办理。该人士的说法印证了业界一直猜测的“先税后证”———即先缴税后才能办理过户手续的个税缴纳办法。
按照此前下发的文件，个人转让住房征收的税率为20%，而基数则根据公有住房、商品房、经济适用房等房屋类型的不同有所不同。在《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》中，应纳税所得、合理费用等是这样明确的：
对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。合理费用是指:纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。其中，对于允许税前扣除的住房装修费用，要求纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票，并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致。装修费用可在以下规定比例内扣除：已购公有住房、经济适用房:最高扣除限额为房屋原值的15％；商品房及其他住房:最高扣除限额为房屋原值的10％。
而对纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由省级地方税务局或者省级地方税务局授权的地市级地方税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1%-3%的幅度内确定。
另外，对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳，再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金；对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。要不折不扣地执行上述优惠政策，确保维护纳税人的合法权益。
热点追踪
“5年起征”以拿到购房合同算起
业内认为合乎北京房地产市场发展情况
“按照108号文的规定，纳税人可凭借原购房合同、发票等有效凭证作为起征点，与原来的以产权证的办理或者契税票为起征点较为科学，因为据北京中原成交的数据显示：取得产权证5年以里成交的二手商品房占总量的60%。本次出台的计税起征时间比较合乎北京房地产市场发展情况，再加上合理费用的明晰，比较科学，如果加之政府正确的引导，实际影响也不会很大。”中原地产三级市场部副总经理宫萍认为。
根据中原地产二手房的交易情况，目前，已购公房在上市、早期的部分经济适用住房都已经超过5年，都不在营业税、个税的征收范围之内，8月1日起的个税征收政策，真正要受影响的是二手商品房。而以原购房合同、发票作为有效凭证计算税费的规定，让不少二手商品房得以减免个税。
而“信一天”市场部负责人罗煜认为，个税政策的实施将使二手房市场提前过冬。据他介绍，受今年宏观调控政策影响，北京上半年二手房成交量增速放缓，成交量同比增长12.2%，其中房源量增长速度与去年同期相比降低了50.3%，购房客户量增速同比降低了35.6%，“可以预测，自8月1日开始，北京市二手房总体挂牌销售量、客户需求量将再次得到抑制。”他认为，从最近几年北京二手房交易量来看不再是公房为主体，大量次新房开始交易，目前北京整体存量房交易中次新房的比例占到近40%，由于个税、营业税的征收将会挡住一大批5年期次新房入市，即便入市，九成以上的房主也会将税金转嫁给买方，这就直接提高了市场成交单价。
政策解读
房屋原值如何计算？
商品房： 购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费。
自建住房： 实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际交纳的相关税费。
经济适用房（含集资合作建房、安居工程住房）： 原购房人实际支付的房价款及相关税费，以及按规定交纳的土地出让金。
已购公有住房： 原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款，加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门（或原产权单位）交纳的所得收益及相关税费。
城镇拆迁安置住房：
根据有关规定，其原值分别为：
（1）房屋拆迁取得货币补偿后购置房屋的，为购置该房屋实际支付的房价款及交纳的相关税费；
（2）房屋拆迁采取产权调换方式的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款及交纳的相关税费；
（3）房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人除取得所调换房屋，又取得部分货币补偿的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款和交纳的相关税费，减去货币补偿后的余额；
（4）房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人取得所调换房屋，又支付部分货币的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款，加上所支付的货币及交纳的相关税费。
