CBD

沙盘的讲解主要有两个作用
1是引起客户的兴趣。2是了解客户的需求
沙盘主要是告诉客户你产品的利多
楼盘占地，建面，方位，地理位置，环境，整体规划，环境规划，现在买的地块规划，优势分析
主要是把楼盘的利多加入到里面，引起客户的兴趣
当然要看业务员对客户的把握程度，可添可减

heltiger

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开场说辞第一句要有很强大的吸引力，
就是让销售代表短时间内记得自己产品的优势。也这是干销售的重要一点，
要制造出个性突出优势，忽略淡化劣势。
本人认为应依据整体楼盘情况为客户作全面,细致,准确地介绍.
包括： 1,项目周边吸引力情况
          2,项目自身的配套优胜设施
          3,项目未来发展概况
          4,价位,户型与面积
最重要的是要突出自己楼盘所谓说辞就是让销售代表短时间内记得自己产品的优势。也这是干销售的重要一点，要突出优势，忽略劣势。
本人认为应依据整体楼盘情况为客户作全面,细致,准确地介绍.
包括： 1,项目周边情况
          2,项目自身的配套设施
          3,项目概况
          4,价位,户型与面积
最重要的是要突出自己楼盘的优所谓说辞就是让销售代表短时间内记得自己产品的优势。也这是干销售的重要一点，要突出优势，忽略劣势。
本人认为应依据整体楼盘情况为客户作全面,细致,准确地介绍.
包括： 1,项目周边情况
          2,项目自身的配套设施
          3,项目概况
          4,价位,户型与面积
最重要的是要突出自己楼盘的优势在哪里！势在哪里！的优势在哪里！所谓说辞就是让销售代表短时间内记得自己产品的优势。也这是干销售的重要一点，要突出优势，忽略劣势。
本人认为应依据整体楼盘情况为客户作全面,细致,准确地介绍.
包括： 1,项目周边情况
          2,项目自身的配套设施
          3,项目概况
          4,价位,户型与面积
最重要的是要突出自己楼盘的所谓说辞就是让销售代表短时间内记得自己产品的优势。也这是干销售的重要一点，要突出优势，忽略劣势。
本人认为应依据整体楼盘情况为客户作全面,细致,准确地介绍.
包括： 1,项目周边情况
          2,项目自身的配套设施
          3,项目概况
          4,价位,户型与面积
最重要的是要突出自己楼盘的文化品味优势在哪里！有多少或延伸多少楼盘传说。。。

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其实现在客户都很理性，很少有人能在那听你把沙盘讲完
首先自己要知道讲沙盘是按照总--分--总的顺序来讲的
总的介绍小区的总体情况
再细分配套、绿化、物业等
最后再突出小区的定位，总的来说是一个什么样的小区
讲沙盘其实就是一个提纲，美化一个提纲让客户感兴趣
本人一点小意见

yjipryjipr

以上各位仁兄说的都很到位
就我个人而言
沙盘从大往小或从小往大讲，根据客户的不同需求侧重讲解，有充足的时间在拿出项目主要优势做辅助讲解，优势括大，劣势缩小，发现客户以察觉到的劣势，销售人员应及时换位以优势讲出，变被动为主动．

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建议:
一、培训级段
在这个时期，应该让销售人员对项目的外部、内在优势全面了解，并让所有人员强化讲解能力，
二、现在销售
1、首次来看：这就要销售人员对本项目做全面的介绍，利用沙盘的视觉冲击力、将项目的优点介绍到位，对客户感性趣的优点做重点介绍。
2、射门联阶段：这时，是利用沙盘的形象性，重点是所选单元前后景观、视野、进出动线，以客户的立场，描绘生活场景为主。

张维DTZ

谢谢大家伙！

年青

一、转台
秘书：欢迎光临！
   先生你好，请问你来看房嘛？我姓X，是这里的销售秘书，请问您贵姓？对了，请问您是第一次来嘛？准备考虑个多大面积的？对了，方便留个联系方式吗，我作个来客登记，你的电话是139。。。？这样先生，我给您安排一位置业主任，他会给你做个详细的介绍。
   X主任，这是XX先生，他是第一次来看房，准备买个XX平方的面积，X先生，这是我们公司的X主任，他是个业务能力非常不错的主任，上个月还得到公司“最佳销售人员”称号，这样，你们慢慢聊，有什么需要帮忙的，尽管吩咐。
二、沙盘介绍：
1、项目概况：
X先生你好，请到这边，我是这里的置业主任XX.叫我小X就行了,（开始拉家常，进一步了解客户的需求及拉拢关系）既然来了,现在小X我来给你们简单介绍下我们的项目，我们项目名叫云天新城1号，是市政府重点招商引资项目，本项目位于阆中七里开发区核心地段，是由重庆云天物业发展有限公司于2007年专门为像您这样有身份的人量身打造的高品质项目,本项目占地104亩，总建筑面积约170000平方米，将规划建设阆中第一个22层高的四星级酒店、酒店式公寓、露台式花园洋房、景观电梯公寓及18000平方的商业，本项目分为两期开发，第一期为云天喜百年酒店和三万五千平方米的露台式花园洋房，二期为酒店式公寓及景观电梯房，建成的社区入住人口将达60000人，可以同时满足5万名消费者娱乐、休闲、消费，建成后的云天•新城1号将成为七里开发区乃至全阆中市shopping Mall，苍、南、仪、阆、等地区标志性建筑。
2、项目周边配套介绍
X先生，目前我们位于项目规划酒店大门口，项目完工后将在这里打造一个约2400平方米的主题公园，项目北面紧临巴都大道，阆中市行政中心大厅，财政局，巴都公园、远瞻元宝山的自然风光，近可观市政大楼的雄伟壮丽，东靠广电中心、市政水景公园、巴都公园、项目南边我们将打造一条长130米的内商业步行街。步行向西约5分钟就到七里大道红绿灯处，开车4分钟内就能到达老城区。目前项目周边生活配套较完善，让你足不出户，便可享受生活的便利，距离项目300米内有国土局、劳动局、市政公园、广电水景公园、巴都公园、金阆综合购物超市。 距离项目500米内有：邢家边农贸市场、七里派出所、万民超市、万民酒楼、中山医院、白塔小学等。
3、项目形态介绍及外观介绍：
X先生您看，以后这里将是小区的入户大门，北临巴都大道为6栋18＋1和 1栋11＋1层的高层住宅，往南为6层退台式花园洋房，四星级酒店与政府大楼遥遥相望，那么，我们项目作为阆中的高端物业，在整个外型设计上简约明亮、时尚、大气高贵，充分体现了鲜明的时代特色，在外立面色彩搭配上，选择国际流行色素银灰色及局部橙色线条进行修饰，使得整个建筑显得更加沉稳厚重，形象更加具有标志性，建筑的形象决定了建筑未来的价值，所以你选择这里的物业得到的是在未来几十年中同样是市场高品质产品。
4、园林景观介绍：
一进小区，您第一感觉就是城市的热闹和宁静在这里原来仅只是一墙之隔，因为我们在规划时注重以人为主的设计理念， 15700平方的小区绿化景观采用外围合设计，以环境、水体作为骨干，组成水面，绿洲，中庭，创造出美好的小区环境，使你们能处于其中身在溪流间，遥望远山景，充分利用周边自然环境与设计环境结合，使景观深度发挥极至，以构成绝佳人居场所。通过完全人车分流、自由式的内部路网，线型的住宅布局，形成住户真正共享生态自然的一片天地。小孩可以在这里无忧无虑地玩耍，也是老人休闲、健身的好去处。
5、物业管理介绍：
同时，小区除了拥有大型的商业配套设施外，社区内部还有349个地上机动车停车位和278个地下停车库，满足您的生活所需，为了真正的让你生活内无忧外无患，我们聘请管理四星级酒店的物业管理公司为你们提供精细化管理，小区采用高精度周界报警系统，24小时闭路摄像扫描电视监控，可视对进系统、停车场管理系统、紧急广播与背景音乐系统，让你尽享星级服务。
6、户型设计概括介绍：
在户型平面功能的打造上，我们可以说是走在国内设计的前沿，在空间的灵活多变上，动静分区上都下足了了功夫，每种户型的设计都堪称为经典之作，真正做到了面积不大空间大，价格不高价值高，让你花最少的钱享受最高品质的生活。在一期花园洋房的户型中，我们尽量的做到每套带露台、外阳台，270度观景外飘窗，消除黑房、暗房，异形房。让你拥有更加舒适的生活空间，真正的享受到阳光灿烂的居家生活，对了，XX先生，请问你们需要多大平方的房子。。。。。。。。。
三、户型介绍：（略）

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大方面．．地理位置，属于中，底，高档的社区．周边生活机能．
细节部分．楼层规划，园区配套，社会环境．价格，面积，间隔，方向，现＼期房．安防设施
针对客户需要，介绍房源．．由此引申到．升值空间，物业管理及售后服务．

才宝

向5楼学习