zhoumfen

万事开头难，是亘古不变的真理，刚接手物业的那段磨合期的日子更是验证了这句话。度日如年难熬啊，做为长期从事物业管理工作的我来说是深深切切的体会到的。可能读者会好奇，这些语句好象是和日常的物业管理不搭界的嘛！让我来一一给您细说。
狭隘地说，是物业的前期管理工作。广义地说是从有物业管理意向开始至接管后一年的这段日子。这类似于恋爱和婚姻的，从相亲起止纸婚阶段（结婚一年被成为纸婚）。
寻觅阶段
物业公司（男方）要“娶”的物业管理项目（女方）基本上是靠开发部（媒人）来牵线搭桥的，但选择对象时是不能“拉到篮里都是菜的”，先要到媒人那里打听对方的底细才能约定见面时间的。这个底细就是：
1、        对方的外貌——物业新旧程度、设施设备大致情况，可做暗访或看看照片也行；
2、        对方的家庭出身——开发商怎么样 ，入住的客户属于哪个层次的；
3、        家住那里，是否方便相互来往——当地是否可以方便调用物业公司的管理资源（人力、物力），当地的用工成本如何，当地的行政管理部门如何，可能会有什么障碍；   
4、        最后在掂量掂量自己的分量——有能力接这个项目吗？做一下初步评估。
这些工作别以为微不足道，有的物业公司甚至想，有项目就不错了，还挑肥拣瘦的干吗？我们在早期也确实这样急吼吼的样子，不管三七二十一，一不问出身，二不管外貌，拿到手再说，我们曾接过这么个管理项目，后由于开发商破产，而导致其遗留的一大堆建筑施工问题没人解决，我们物业公司成了冤大头，这时若想弃之不顾，谈何容易，娶了“她”得负责到底啊，贴钱呗！
相亲阶段
若前面明调查暗打听的工作做的差不多了，觉得还是值得一见的，那就该做下步工作了——相亲前的自我包装。人靠衣装，马靠鞍。第一印象尤其重要。首先是印刷精美的公司介绍，然后是统一服装、精神抖擞的业务人员，他们的行为举止，需自信得体，给人一种亲切感、信任感、，一切代表着公司的形象和实力。我们以前的简介是自己打印的，那种A4复印纸，软软的，让人第一眼就“枪毙”了。后来请了广告策划了一份铜版纸全彩版，顿时让人眼前一亮。
但要知道现在是买方市场，女方相亲对象可不只是你这一家，她的绣球抛向谁还不知道呢。她要“比武招亲”呀，大家出方案，优胜者入选。所以说第三步也就是决定胜败的那一步——方案制作。这可是花功夫的活，且属前期的“沉没成本”，只是徒劳，劳民伤财的。但哪里有得来不费功夫的美事？方案制作各物业公司应都有自己的套路，在此就讲一点——“预算”，给人家价码呀，给高了人家说你暴利，给低了，人家有怕你便宜没好货。要恰到好处，这本事是靠修炼的，是在无数次碰壁、教训和成功经验积累基础上的。在此透漏一些制作机密：
1、方案要客观、简洁明了，不要用太多的专业术语，因为看方案的业主多数不是专业人士；
2、尽量用数字说话，不说摸棱两可的虚话；
3、细列收费科目，越全越好；
4、帐目要清，小到扫帚大到设备更新费，有凭有据（有品牌名称和型号规格，甚至可在备注中列名为何要选用这些物品）；
5、管理观念要有创意，陈词滥调要避免，不切实际地唱高调也只会自找没趣，可细述本企业的特色，即企业的核心竞争力在哪里，比竞争者优秀在哪里，如健全高效的管理制度、优秀的管理团队、先进的管理理念、信息智能化管理、精湛的设备保养维修技术、节能技术、能源管理等等；
6、要有针对性、能投其所好。服务标准不能一味地求高求新，任何产品（服务也是产品）的营销都要事先做好市场调查工作，根据目标客户的需求、喜好、生活习惯及其所处的市场环境，再定出合理的服务内容及服务价格，决不能搞低价竞争，这样不仅打乱了游戏规则，更是自找麻烦。我们也经历过，我们因预算做出的“赔本买卖”的确也接到项目，但接踵而来的是无尽的烦恼。这里还是一句，标书包装要精美，千万不要抠抠缩缩，不然先前的功夫是白费了。就像名牌企业，产品不仅质量好，还要善吆喝，撒大把钱做广告。这样人家才相信你的实力。没法子，谁叫现在是处于“眼球”经济时代呢？  
婚姻初期  
终于娶过门啦——办了结婚证（物业管理委托合同）。先别乐，烦心事还在后头呢。
烦心之一：接管验收。按规定应先竣工验收，再接管验收，竣工验收要达到国家规定的交付使用标准物业才能接管，资料也要移交清。但事实往往没如此“理想化”的，此时物业公司就是有三头六臂的“能人”了，与施工方打交道，也要和发展商套近乎，尽量收集全设备，建筑的技术资料，苦口婆心地劝施工方处理好遗留问题，满脸堆笑地请发展商配合督促，很有“皇帝不急，急死太监”之调，甚至现在我们有些项目至今还未拿全技术资料，只能自己慢慢“上下求索”了。这时物业公司还有一个角色——“军事‘，做好发展商的参谋和顾问，这里的绿化带应加走道、那里的电梯房应加装空调……有的商务楼有会议设施，要求会务服务，我们就帮助列出会务服务所需添置的用品，并帮助培训会务员，以免正式运转是手忙脚乱。这里提醒一句，最理想的状态是建筑还在施工时的物业早期介入，但基本没什么开发商愿意多花这笔费用的。我们签的物业管理合同多是业主进驻前几周甚至几天的时间，打我们个措手不及，没什么恋爱适应期，就是结婚生子了。
烦心之二：开荒（外墙清洗、楼内清扫、打蜡、吸尘、垃圾清运……），如新嫁娘（物业公司）

五月经纬

ri  
楼主看来这方面经验十足啊?
我作为开发商代表和物业经常接触
个人认为很多所谓知名物业在各地开了分公司后好象很难找到
适合这个地方的物业管理的方式方法?
他们的很多标准化化的东西都出现了执行的偏差,如果物业负责还好
如果物业也搞烂摊子,实在有损项目形象和后续销售.
当然了,目前许多物业依然摆脱不了给开发商搽屁股的尴尬局面.

向往神鹰

房房的伴侣

呵呵，楼主，写得有点形象啊，我刚入行，以后大家多交流阿！楼主可以留下msn or qq吗？想以后多交流呢！