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原帖由 长江现代城 于 2007-8-17 18:25 发表 
增加一个问题：如何通过调研确定目标商业业态？科学的方法和技术手段。问卷设计及调研实施细节。
商业物业市场定位顾问工作是基于城市宏观发展背景、城市商业结构、市场竞争形势研究，结合城市或区域居民的购物、休闲和娱乐等消费习惯以及项目自身条件的分析，对项目总体开发策略和产品提出针对性且具有相应市场空间的建议。
其主要内容包括以下几个方面：
一、宏观发展背景研究
通过对宏观发展背景的研究，在了解商业物业发展的经济环境，居民消费能力成长趋势的同时，把握商业物业市场的总体特点和总体走势，为项目定位提供依据。
（一）宏观经济发展对商业发展的影响
城市经济的总体发展速度体现了整个城市的经济景气程度，是商业发展的基础，社会零售总额是其发展水平的直接体现，而居民收入的现状和增长趋势则是商业最终现实的支撑。
因此，该部分内容应该包括：
1、城市总体经济发展（GDP）现状与趋势
2、相关产业发展对商业发展的影响
3、相关产业政策分析
（二）商业物业市场总体发展
与城市宏观经济发展相比，商业物业市场的总体发展水平对项目定位影响更为直接，无论是其供应量还是其价格水平的现状和走势，都会对某一项目个体形成较大程度的制约。通过对市场总体的把握，就能更好的找到我们在总体市场的地位。
主要内容如下：
1、现有商业供应存量与增量分析
2、各种商业形态构成分析
3、商业物业未来供应发展趋势
4、商业物业销售形势分析
5、商业物业租赁形势分析
6、商业物业租售价格走势分析
二、商业结构分析
与其他物业不同，商业物业的发展依赖于整个商圈的成熟度，与城市商业结构密切相关。商业结构分析旨在通过对研究，找到项目地段在现阶段城市商业结构的位置和依赖的商圈，据此提出适合项目发展的构思。
具体包括：
（一）城市商业结构级配
对整个城市的市级商业中心和区域商业中心体系进行分析，总体上把握商业发展的总体环境，确定项目所在商圈所属级别。
1、市级商业中心布局分析
2、区域商业中心布局分析
3、项目地段所属商圈确定
（二）项目地段商圈分析
对项目所属商圈进行详细分析，旨在形成更有针对性的项目成长的商业氛围。
1、商圈辐射范围确定
2、商圈辐射人口分析
3、商圈消费能力分析
4、商圈交通环境分析
5、商圈发展评估（商业形态、业态构成）
三、市场分析
市场分析是对项目所匹配的竞争市场供应和目标客户群体(商铺需求者与终端消费者)需求对比所形成的市场空间容量，它是项目定位过程中最直接、最理性的依据，项目最终市场表现如何，最终经营业绩好坏，都与此有最为密切的关系。因此，与宏观发展背景和商业结构不同，市场分析是项目定位最关键的因素。
其中，主要内容包括：
（一）竞争商圈和竞争项目界定
通过地段、价格、产品特征等不同属性的综合，分析与项目具有较大竞争关系的区域和项目，以便保证市场供应和需求分析的针对性和有效性。
（二）市场供应分析
对与项目具有竞争关系的区域或项目现有或潜在供应量、各项目的供应特质进行分析，旨在了解项目所处的竞争形势，明确项目的竞争地位，以及为项目定位寻求自身竞争优势的策略提供基础。
1、竞争区域和项目现有供应量
2、竞争区域和项目供应特征（销售率、开业率、租售价位、商业形态、业态构成、推广促销）
3、竞争区域和项目潜在供应量
4、典型案例分析
（三）市场需求分析
对竞争区域和项目的购买（租赁）需求量和购买特征、以及终端费者特征进行分析，旨在满足购买或租赁需求者需求的同时，营造适合终端消费者需求特征的产品形式。
1、竞争区域销售量
2、竞争区域租赁量
3、购买者需求探测（问卷调查）
4、租赁者需求探测（问卷调查）
5、终端消费者需求探测（问卷调查）
（四）市场空间分析
对比市场供应和市场需求的现状和发展趋势，分析项目市场空间容量的大小，或者寻找新的市场空间突破点。
四、市场定位
根据以上研究，结合项目自身特有的其他制约因素，找到适合于项目的购买、租赁以及消费群体，在其消费特征的基础上，进一步对产品定位提出针对性的意见。
（一）项目自身条件分析
1、微观地块条件分析
主要包括对项目地块状况、地块交通、景观条件、人流等资源的调查，以及地块与周边商业及城市公共空间等关系的分析，并对地块的商业价值进行判断。
2、项目其他条件的影响
包括项目规划的限制、开发公司运作模式、战略要求等限制条件；也包括项目运作中其他有利资源。
（二）项目定位
1、总体定位
（1）项目辐射范围确定
（2）项目规模确定
（3）项目业态确定（业态构成与业态配比）
（4）项目商业主题确定
2、客户群定位
（1）购买客户群定位及购买行为分析
（2）租赁客户群定位及租赁行为分析
（3）终端消费者定位及消费行为分析
3、产品定位
（1）物业风格建议
（2）商业人流动线建议
（3）商业触媒建议
（4）租售模式及租售价格定位
