芙蓉仙子

商业地产项目策划，不但要具备房地产项目策划（卖房子）的能力，更要注重商业企业创业策划的经验及技能（除定单式商业房地产开发外）。一支熟悉中国地产开发和商业运营的专业策划团队，是一个商业地产项目的成功开发至关重要条件。

在当今国内城市化进程速度越来越快的大框架下，各地区商业饱和度越来越高，市场竞争越来越激烈，商业行业利润越来越薄，一些策划不落地的商业项目将承受越来越大的市场压力，这类商场开业之日就能知晓其关门之时。这种以概念策划（什么概念采购）代替商业地产策划，肯定会造成社会资源的巨大浪费，他将会严重地影响中国地产业健康发展。

作为专业的商业房地产策划人员，除了熟悉房地产开发、销售各环节对卖点的深度发掘、提炼和行销控制点掌控这些项目专业知识外，还必需深知作为商业项目的市场调查、市场定位、功能定位、规划布局、平行垂直动线组织、商业经营成果预期分析，到对外招商、组织开业、经营管理各个环节。通过环环紧扣的全方位、全过程的策划及商业运营专业技术的应用，才能使项目达到开发商的企业愿景。这里不但需要策划、商业的专业技术，还需要具备战略管理、组织设计、市场营销、品牌管理诸多管理专业知识。

国内为数不少商业房地产开发企业都为第一次操作商业项目，基本上没有认识到失败的风险。从欧美商业房地产发展经历看，除了欧洲已有的大型商业中心由几家以基金、银行为背景的大型专业开发公司外，绝大部分商业房地产项目是通过聘请专业的商业管理公司介入来完成的。即使是重大的政府商业项目，也请专业商业管理公司来规划执行的。可见商业房地产前期商业策划的重要性是由行业本身的特点决定的。

由于商业地产项目是产品（通过使用创造价值），而不是商品的重要特点，因此在项目策划过程中更离不开对未来运营的商业创业的策划，这是商业地产项目维系四方（开发商、业主、商业经营者、消费者）利益的根本点，着眼于此，很大程度就完善了开发商的退出机制，使开发企业把业务重心转移到开发上，而不是转变为营运商。这是商业房地产策划人员必需牢记于心的，也是商业地产项目策划企业的立足点、价值点。

商业企业创业策划的含盖面比较广，涉及到各种商业服务业业种业态及其商业服务业企业盈利模式和回报方式，这些都是策划人员必需熟练掌握的要点。以项目各产品规模设计为例，商铺、办公、娱乐、餐饮等商业功能规模比例多少适合，是要由项目地各行业的市场发展态势所决定的，要经过全面的、专业的、细致的、大量的市场研究才能完成，这里需要各行业的专业人员组成的市场调查小组，协同策划人员、建筑设计人员等共同执行的，也是商业地产项目策划的理由点。

商业是城市的名片，居民生活水平的风向标，引领时代潮流的开拓者，由此创新度成为衡量商业房地产项目策划的重要标准，以项目商业定位为例，是超前、是怀旧、是经典、是流行等，这都是需要仔细考虑的，也是商业房地产项目策划的价值点。

综上所述，商业地产首先应该是商业企业创业策划，解决使用的问题，其次再是房地产项目策划，解决资金回笼的问题，最后再是开发企业的利润。

gf1220

lyssteng

决定一个商业项目的兴衰因素有2点：一、地段；二，独特性，即不可复制性。
现在城市里商圈存在的问题是同质化竞争严重，几个大MALL或者大的卖场对消费者而言几乎没有什么区别，无论商品种类还是环境设施。

起点

完全新造的一个ＭＡＬＬ或者新商业中心地段优势怎么体现？

起点

针对消费层次一样的项目怎么扩大差异？文化？怎么体现？

谈笑

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曹皓

文章倒是写的不错，我觉得少了执行性，这样的东东，是很多的商业策划人所具备的，但是更为重要的是执行能力，我读书很多商业地产的策划，真正具备执行能力的并不多，真正能够依靠策划而取得成功的商业项目也不多，所以，商业项目重在执行而非重在策划。

曹皓

比如在商业地产的使用方面，寻找什么样的营运企业入驻，他们具备什么样的能力，他们是否与本商业项目配套，他们的抗风险能力如何，他们对市场的评估如何等等一系列的问题，所以只是看重，并不能解决问题，在商业项目的策划中，还需要更注意商业知识、商业网络建立。

起点

商业地产重执行，那是毫无疑问的，什么项目都重执行，没有执行，什么房地产开发项目都无法成功。但是作为策划来说，更应该考虑到策划方案的可执行性，我不同意商业项目不重策划之说，策划并不是仅仅是用几个文字描述的一个概念，策划应当是根据现实情况制定的策略和计划，其中包含可执行性。
有先前没有对商业业态分布和商业发展前景进行策划而盲目执行招商导致项目失败的例子。当然，一个好的策划也需要一流的执行将它的目标变为现实。
见识粗浅，请指正。

Andy6678

你们说的都有道理，而且并不矛盾，策划是必不可少的，但关键还是在于执行，因为商业地产毕竟还要在销售效果和招商效果中见效益。
不是瞎劝阿，真是这么想的