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二手房交易纠纷的法律讲座
二手房交易程序比起预售房和一手现房来说要复杂得多，这里面常常涉及银行、中介，有时还涉及承租人、产权的共有人等等，所以发生纠纷的概率也比较大。相对而言，二手房交易中买房的风险比卖方要大得多，我主要从买方，也就是下家的角度谈谈我们在二手房交易过程中要重点防范哪些风险，更加安全的买到自己喜欢的房屋。

第一讲   房产信息要核实    以免被骗起纷争

    买过房的人可能都会有这样的经历：当你看中了一套房子，觉得还不错，想考虑考虑再决定时，中介会告诉你这套房子怎么怎么好，价格怎么怎么合适，机会难得，为了怕上家反悔或者卖给别人，建议你先付定金。如果你的中介也是这样对你说，你千万要冷静，在付定金之前，你得进一步了解房子的产权情况、租赁情况、户口情况等等。

    事例一：我有一次在为一位香港的刘女士代理购买一套别墅时，就碰到过这样的事情。一家挺有名的中介公司向刘女士推荐了一套价格为300多万元的别墅，刘女士看过很满意，也认可这个价格。中介告诉他，上家还欠银行200万元的房贷，需要靠刘女士的首付才能还贷，所以刘女士首付要付200万元。刘女士也认可了这个条件，于是委托我们办理具体的事宜。我们接受委托后，首先就到房屋所在的地交易中心调查这套别墅的产权情况。调查后我们发现情况跟中介说的不一样，除了银行200万元抵押贷款外，还有个人的抵押贷款100万元。中介知道这个情况后也很意外。最后我们得知原来上家到中介处登记房源的时候，确实只有200万元的银行抵押贷款，但后来由于上家资金紧张，又向别人借了100万元，而且以这套房产作了抵押。

    买方从中介处了解到的信息往往会与事实有所出入，这里面原因很多，有时是因为上家根本就没有把真实情况告诉中介，有时是由于个别中介为了做成这笔业务得到佣金，故意隐瞒了一些情况，等下家交了定金之后才告诉下家，这时下家反悔也来不及了，还有的就象上面这个例子一样，原本登记的信息是真实的，但情况发生了变化，而中介没有及时得到这些信息。所以，一定要了解第一手的真实信息，象上面这个例子一样，刘女士本来的打算是首付200万元，上家收到这些钱后到银行还贷，贷款还清就可以过户了，但是，现在又多出来100万元的个人抵押借款，就算上家拿刘女士的首付还清了银行贷款，那上家还得拿出100万元来还清个人抵押借款，才能过户，万一上家拿不出这100万元，刘女士就不能按期过户，到这个时候，刘女士付了200万元首付又拿不到房子的产权，只能同上家去打官司了。了解到房产的真实、及时的信息，对把握交易安全有非常重要的意义。

    当然，一个规范的中介公司也会到交易中心去核实产权信息，而且，现在中介公司也可以在网上输入产权证号码获得有关的信息。但如果你想了解到第一手的资料，最好亲自到交易中心去查询一下，通过查询，不仅可以得到房产抵押的情况，还可以获得这些信息：

产权人信息：
    弄清楚产权是一个人的还是两个人的，如果是两个人，他们之间是什么关系。上家卖房的时候，有时并不是本人来签约，可能委托自己的亲戚朋友，在这种情况下，还应当核实上家的委托书，看委托人是不是产权人本人。我还遇到过这样的事，有位张小姐通过中介与上家签订了定金合同，支付了1万元定金，但后来上家反悔不卖了，后来她才弄清楚原来和她签合同的不是上家本人，而是产权人的哥哥，中介也没有核实过产权人给他哥哥的委托书，中介只是凭上家提供的产证就认定他是产权人。上家现在不愿意卖了，就说卖房没有经过他本人同意，他愿退还1万元定金。后来，张小姐找到我们律师寻求帮助，我们这么告诉他，由于没有书面的委托书表明上家的哥哥有权代他出卖房屋，仅仅根据他提供的产证也很难认为他的哥哥有这个代理权，所以造成张小姐买不到这套房屋的责任是在上家的哥哥，相应的法律责任应当由他的哥哥负责，但由于他的哥哥并不是产权人，所以不能将房屋过户给张小姐，而只能承担定金罚则，也就是双倍返还张小姐已经支付的定金。

租赁信息：
    法律上有一个“买卖不破租赁”的规定，这个规定是说房子即使卖了，只要租赁期限还没有到，租客都可以住到租赁期限界满。如果下家立即入住，则要考虑这租赁期到什么时候。
如果上家将房屋出租给别人，按规定应当到房地产交易中心进行租赁登记并交税。要是上家进行了租赁登记，在查产权信息时可以一并查到租赁的情况。一般上家为了逃税，或者怕麻烦，都不会到交易中心登记，那当然也就查不出来了。不过，在看房的时候一般也会知道房子里住的到底是谁。如果出租给别人，要让上家提供租赁合同，看看租赁合同的期限到什么时候。此外，还得提醒上家要求租客写一个“放弃优先购买权”的承诺，因为房子如果出售，在同等条件下租客有优先购买权，如果你和上家签订了买卖合同，租客再来主张优先购买权，那你和上家签订的买卖合同就是无效的。

查封信息：
    如果房子已被法院查封，一般是因为涉及到民事案件，房屋的产权人欠有债务，为防止产权人没有财产供法院执行，因此原告在诉讼中向法院申请查封被告名下的房产，限制被告交易。如果是公安、检察院查封，那就意味着涉及到刑事案件，这套房屋很可能是用赃款购买的。所以，如果房屋已被查封，建议就停止交易。
预告登记信息：
房龄信息：
房屋性质信息：
出售售后公房，必须取得同住人的同意。

户口信息：
要求上家提供户口簿了解。如果房子里有户口，一到要上家在办理过户手续前迁走，否则你的户口迁不进去，如果因此而耽误你的小孩读书麻烦可就大了。

凡事预则立，不预则废，这说明调查研究的重要性，做任何决策之前，都要了解到第一手的真实情况再做决定。当你看中一套房子，对它的地段、房型、朝向、价格、楼层、质量都比较满意的时候，一定要进一步了解以上这些信息，因为这些信息是影响交易安全的重要因素。弄清楚这些情况，你就可以放心大胆地交定金了，交定金要签定金合同，那么，这个定金合同怎么签呢？签定金合同要注意哪些问题呢？应当采取哪些自我保护的措施呢？

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容积率　在数值上等于所购物业建筑面积。容积率越高，则意味着建筑面积越大，单位土地成本越低，房屋成本越低。同时也意味着人均占有绿地面积减小，居住环境质量下降。
建筑面积　指建筑物的水平面积，其计算公式为：
　　建筑面积＝套内建筑面积＋应分摊的公共建筑面积
　　套内建筑面积＝套内的使用面积（厅、卧、厨、卫、储的净面积＋墙体面积＋阳台建筑面积）
　　套内墙体面积＝1／2共用墙墙体投影面积或＝非共用墙墙体水平投影面积
　　公共分摊面积＝公用建筑面积分摊系数×套内建筑面积
　　公用建筑面积分摊系数＝整幢建筑物的公用建筑面积／整幢建筑物的各套套内建筑面积之和
　　说明：整幢建筑物的公用建筑面积，应扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积。
　　知道了套内建筑面积和分摊的公共建筑面积，在购房时，心中就有数了。
　　居住面积　是指住宅建筑各层平面中直接供住户休息生活使用的居室净面积。居住面积与建筑面积不同，其换算公式为：
　　居住面积＝房屋的建筑面积／建筑面积的换算系数
　　独立式住宅的换算系数为1.83，由此可见，开发商在广告中打出居住面积，而实际销售中则按建筑面积，就超额出售了，这种在面积上“混淆视听”的手法，足见开发商在促销上的精明之处。
　　剪力墙结构　是用钢筋混凝土墙板来代替框架结构中的梁柱，能承担各类荷载引起的内力，并能有效控制结构的水平力，这种用钢筋混凝土墙板来承受竖向和水平力的结构称为剪力墙结构。这种结构在高层房屋中被大量运用，所以，购房户大可不必为其专业术语所蒙蔽。
　　环保小区　即注重环境保护的小区。这实际上是开发商在玩弄“文字游戏”。按国家规定，对于住宅小区绿化用地不可低于占地面积的30％，小区环保中不应包括对环境污染的控制与防范，如垃圾处理、水源水质、消除扰人噪音等等。所以，对那些喜好走近大自然的购房者来说，尤其要谨慎“环保牌”的广告效应。

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简单地说，经纪人就是买卖双方联系的中介，凭借所掌握的充分全面的住处和斡旋能力促使双方自愿交易，从中获取“佣金”或报酬的一种专业性人员或组织。
   经纪人的业务能否做大、做强，归根结底取决于经纪人的本领有多大，这些本领是什么呢？简而言之，就是“合情”、“合法”、“合理”、“合度”四个尺度。满足这四个尺度的人不难成为一名优秀的经纪人。
   要概括四个尺度的要义，他们便是：“合情”就是经纪人要有良好的职业道德，一心为顾客谋利，在为顾客谋利的前提上取得适当报酬，而不能唯利是图损害顾客利益；“合法”就是经纪人所有行为都遵循法律法规，依法办事；“合理”就是传递的信息、提供的咨询和谈判斡旋符合事实，让当事人双方都如实了解、自愿交易；“合度”就是经纪人的报酬要求是公平适当的，买卖双方支付的佣金低于他们依*自身解决所需的成本。
   解读经纪人的这四个尺度，需要落实到一系列相关素养与能力上。四个尺度是由诸多知识、能力、情感、态度（统称为素质）构筑而成的巍峨大厦，离开这些基本素质的支撑，这四个尺度便是镜花水月，海市蜃楼。
“合情”尺度的素质构成
   “合情”的尺度，简而言之，就是符合中国国情和人之常情。前者主要要求经纪人具有坚定的政治信仰；后者主要是讲求行业道德，合乎情理，顺应伦理，以人为本。经纪人的政治信仰讲究的是为谁服务问题。经纪人的一切活动要遵循社会主义市场经济原则，保证经济效益与社会效益协调统一，正确理解和遵守党和国家的各项方针政策，努力拼搏、艰苦创业，为社会主义大厦添砖加瓦。经纪人要有高尚的职业道德。要坚持正直、公道、诚实、讲信誉，恪守高尚的职业道德规范，善言谈而不吹嘘、促成交而不乞求、重情义而不偏袒、讲法纪而不徇私情。
“合法“尺度的素质构成
   经纪人的“合法”尺度是经纪人一切行为的根本要求，离开法律尺度从事的所有行为是极具破坏性的，是饮鸩止渴的自绝行为。“合法”尺度要求具备一般的法律素养和专门的法律素养，一般的法律素养要通过学习《民法》、《合同法》、《行政法》等一般法律知识；专门的法律素养要通过学习本业务领域的各种法律知识与相关法律案例获得。用这些知识武装起来的经纪人行为便有法有据、纵横捭阖了。
“合理”尺度的素质构成
   “合理”尺度强调的是经纪人有能力斡旋成功，兼顾到各方利益，皆大欢喜。这种“合理”尺度来自三种能力的合力：获取全面客观的信息能力、给顾客提供满意的咨询指导能力、促成顾客顺利公平交易的能力。这三种能力是经纪人开展业务的基本保障，更是经纪人的看家本领，决定着经纪人业务的前景。
   如信息获取能力的剖析，至少包含四个方面：一是经济理论方面，二是本业务范围方面，三是人际交往方面，四是传播媒体中的信息。关于咨询指导能力的剖析，关键是具备较强的信息获取能力，并将信息转化为咨询指导能力。这就需要言语表达能力和技巧的辅佐，让咨询者清楚明白，从而帮助咨询者做出决策。促成顾客顺利公平交易的能力是经纪人的一种核心能力，也是经纪人的目标追求。经纪人的行为要达成这样的目标，除了具备上述各种素质之外，还需要洞悉当事人的心理状况，有针对性地展开斡旋。经纪人从事沟通思想和协调双方当事人利益的工作，必须根据当事人在不同场合下的心理状况，随机应变地采取行动，促成双方满意“联姻”。经纪人有必要学习社会心理学、管理心理学、交往心理学、营销心理学和消费心理学知识，把握人的心理发展变化的基本规律，为斡旋成功添加砝码。此外，还要具备多方面基本技能，如分析报告、业务报告、合同草拟等公文写作能力以及应变能力和协调能力。
“合度”尺度的素质构成
   “合度”就是符合公序良俗所认可的“度“，使经纪人、委托人的经济利益得到公道地分割。具体来说，就是经纪人与委托人之间利益分割以及委托人相互间的利益分割。
   “合度”标准反映了经纪人的价值准则，考验着经纪人是用自己的诚实的劳动方便社会大众的生活，让顾客付出比自身交涉更低的成本实现价值公道地转移；还是抛弃公道原则、不惜时机地聚敛钱财。这种经济利益的追求取向，在经纪人队伍越来越庞大、办事越来越规范的将来，直接影响到经纪人业务的生命力。
  经纪人帮助委托人达成交易，实现买卖双方的利益追求，经纪人所付出的宝贵时间与智力劳动，顺理成章要得到适当的回报。这种回报取决于经纪人与委托人之间的协商谈判。经纪人掌握大量的信息和行业知识，在协商谈判中，往往占据优势，如果经纪人倾心于追求利益回报，很容易采取隐瞒实情、虚报信息的欺骗手段，提高其佣金数额。这种损人利己的诱惑有时候严重考验着同样具有经济理性的经纪人。
    经纪人假设受利益驱使，想尽快从达成的交易中获得佣金，往往采用隐瞒欺骗的手段迫使一方作出较大让步，实现快速交易。经纪人这种急功近利的思想必然导致一方委托人利益受损，另一方委托人从中获益。这种做法也无异于杀鸡取卵、自绝后路。
    市场经济深入发展，势不可挡的经济全球化趋势，带给中国经纪人的不仅是机遇更是挑战，经纪人群体能否在风浪中搏击成功，离不开四种尺度的裁定与衡量。

没事胡抡

感谢楼主的无私奉献！

tianjiangtao

好话题，欢迎经常关注二手房版块！  希望多多带来新话题！

NEcheen

谢谢,顶一下

房地产业大享

好贴子啊，版主给他加策币啊

冰临城下

好东西

uson69wong

   赞啦！！