地级城市新区中心综合性社区的商铺滞销，如何处理？
各位兄弟姐妹，小弟目前遇到一个比较棘手的问题,现提交上来，相信大家在以前也遇到过类似的问题，你们是如何处理的，能否借鉴呢？？
该项目地处一个三级地级城市的新区中央位置，紧邻市政府，区位优势明显，规模在当地属最大的项目，共35万平方米，是一个住宅和社区商业结合的综合性社区。，目前项目已经到了最后阶段，住宅销售已经完成98％，入住率差不多有30％左右。项目三面临路，其中一面临政府前的道路，一边对面也是小区，另外一面紧邻的道路是这个城市通往高速公路，向外发展的主要道路，问题就出在面临通往高速公路的商铺上，由于是进入这个城市的主要道路，所以道路两边的绿化非常好，大概有15米宽，道路是双向6车道，道路对面是该城市的主要汽车销售集中处，目前经营都非常不错。
目前，该项目就是这条道路的商铺销售不理想，而且小区主要入口还在这条道路上，普遍反映的问题都是：
1、项目商铺设计时候为了广告牌需要，提高了标高设计，导致目前汽车开上去需要上一个坡度；
2、目前已经是现铺，而且有商家入住经营，但是都不是很理想，业态基本上是小吃店，超市，水果店，装潢等；
3、绿化由于城市美观需要，想从绿化中开几条道路非常困难，更不要说取消绿化做停车场了；
4、商铺是2层楼的，开间约4米左右，进深约12米左右，两层楼面积约100平方米，虽然目前单价不是很高，而且从03年以来，就一直都没有涨过价格，客户都认为投资无升值潜力；
5、难道有想购买的客户到现场去实地了解情况后，由于商家普遍经营不善，所以会和想购买客户灌输不利的想法，这样造成恶性循环；
大家有没有遇到类似的问题，你是如何解决的，望谈谈？？
小弟目前想法有：1、资本运作；2、涨价，提升投资价值； 3、尝试引进连锁快捷酒店；[
山高人为峰回答:
一、 项目当前机会点所在：
1、 如何营造人气，扭转客户对项目的价值认同度？
2、 如何进行人流疏导，带来有效客流，树立经营户的信心？
3、 如何对产品进行改造或定位，来个乾坤大转移？
二、 把握机会，创造奇迹
（一）如何营造人气，扭转客户对项目的价值认同度？
实际上，说到底，这是城市新区商业所遇到的共同的问题，就是住宅入住率低与商业的成活率低形成恶性循环，一方面是由于商业配套少，造成业主生活不方便导致入住率低，另一方面是入住率低给商户的经营利润造成较大影响，影响商家的经营兴趣。那针对这样的状况如何解决？我觉得当前可能不能仅仅着眼于商铺的销售，而是要转换一个思路，就是如何先让商业氛围火起来？我觉得可以从几个方面做文章：
1、 先设法提升入住率，按照35万平米，人均30平米的居住标准，入住率达60%以上，那么本小区的入住人口就达到6000~7000人，那么就先从此点入手？如何吸引他们尽快入住？新区业主不入住的主要原因无非是两点——配套不完善，交通不方便。关于配套招商下面谈，关键是交通的问题。建议联合新区的其他楼盘，从民生的角度，请政府花力气加大公交线路的投入，哪怕是几家开发商赞助部分费用或者场地也不所谓。根据我对公交的了解，一般区域人口超过3万人，公交公司就有可能开辟专门的线路，所以此举在政府的要求下，应该可以行得通。
2、 新区，作为未来人口的迁徙方向，需要一个商业副中心，这个是城市综合发展的必然要求，按照35万平米的小区，在一个三线城市，绝对是超级大盘了，楼主的项目的商业体量估计也不会太小吧，如果3面商业街的商业面积超过了3万平方，那完全可以将其作为新区商业中心来定位（汽车城，市政府所在，说明项目的区域位置不会太差，加之三面临街，也具备了商业中心的要求）。所以这个时候，需要搞一些题材，对本项目的商业价值，商业地位进行一些新闻炒作。
3、 为了强化项目的商业氛围，走出入住率和商业成活率恶性循环的怪圈，需要进行招商，我的思路是进行2年免租，签定3年合同，第3年的租金象征性收取，同时收取一定的押金，对商家的业态做好定位，超市，饭店，酒楼是必须引进的，对于重点的商家条件还可以再放宽。这样的招商情况一般会较为理想。同时，对现行的商业销售价格进行提升15~20%，如果需要购买并自主经营，返还10%左右的房款，如果是投资性返还15%，但是须给开发商使用3年，造成购买即升值的现象。
4、 在招商达到60%以上的比率是，集中时间，同时开业。开业前期，不断宣传，强化形象。3~6个月的营业期后，随着本小区以及周边小区的入住率提高和项目自身的影响，商业经营基本步入平稳期，这个时候再销售，基本不会有什么问题了。
5、 值得注意的是，经营户和投资者的关系处理问题，一般情况下，对于签定3年租赁合同的商家，在其租赁期间，销售商铺是，先优先租赁商家，然后在针对市场（这些在租赁合同中注明），这本身也是一种促销和逼定手段。
（二） 如何进行人流疏导，带来有效客流，树立经营户的信心？
1、 本项目的主干道设置公交站台，出租车停靠站是当前的当务之急，此举是有效吸引和疏导人流的重要手段之一。
2、 道路宽阔，绿化带宽，对商业项目而言，带来的直接后果就是削弱了商业氛围，那么就需要以广告灯箱，广告道旗等来强化商业氛围，对商铺的门头店招也要进行统一规模，强化商业氛围，吸引有效人流。
3、 当然，最重要的是，要开辟道路绿化带，引出入口了，这个是商业项目的硬伤所在，也是有效吸引对面汽车城的消费人流的唯一办法所在。政府不是不同意开辟，而是你们没有了解到政府的真正需求所在，如果以老百姓的价值需求出发来开辟，政府就没有理由不同意了。
（三） 如何对产品进行改造或定位，来个乾坤大转移？
如果楼主的项目底商是框架结构，那么产品改造就相对比较容易了，引进商家的限制性自然也就小了很多，上述提到引进连锁酒店，楼主的思路应该是将二层部分打通，在二层住客房，如果我的理解没有错的话，那么应该是框架结构的设计了。那么我建议：
1、 对于项目已经销售出去的少量商铺，如果处于中间位置，尽量劝说其调换，或者退房，为打通作成大规模商业扫清障碍。
2、 对于部分业态需求特殊的行业的商铺做工程改进，如练歌房等的消防工程改进，洗浴休闲的排水，防水改进等。
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